爱华网农地变工厂珠江上游东江流经的石碣镇，位于东莞市东北部，一如中国多数的村鎮，原来也是个人口不到3万、名不见经传的农业镇，现在，工业厂房随处可见，总人口数接近10万，而百货商场、酒店、娱乐场所更增添了小镇风情。“改革开放没多久，村里的厂房就一间间冒出来，像是长通菜那样，然后就有很多‘暴发户’，村里的许多人，以前还是清一色的贫苦户，突然就很有钱了，这个是万元户那个也是万元户。”当时家住石碣镇涌口村的张金波这样向记者回忆十多年前村里生活的巨变。那时张金波一家五口人，一个普普通通的农民家庭。现在他很庆幸自己当初能赶上潮流，遇上那个家庭财富急剧增长的流金年代所带来的机遇。改革开放初期，在目睹了莞城、石龙、太平、长安的村镇工业厂房热后，很多有胆识的村民也投身到经济社会发展的洪流中，在自家土地上建起工业厂房，“村村点火，户户冒烟”成了那时东莞最真实的写照。早在80年代前，张家还是一个贫苦的农民家庭，一年到头就靠几亩地过日子，生活清苦。改革开放后，张金波顺利时代发展的潮流，在自家土地上建起了5层的标准工业厂房后，年收入竟有数十万，成为典型的厂房“包租户”，生活相当清闲，把自建的厂房出租给外资企业，每个月只在家坐着收租。在石碣镇，就算你听说哪家有2-3万平方米的厂房，也没必要觉得稀奇。aihuau.com1为何 “遍地开花”？当地农民怎么会想起在自家地里修建厂房？是因为有市场需求，企业需要租用厂房。东莞靠近深圳，珠三角依托香港这一自由贸易港的带动，成了海外和港、澳、台地区生产型企业的加工基地。其次，是产业链的相互带动。东莞作为全世界电脑零部件和服装、家俱的生产基地，产业链非常完整，相关配套和服务企业很多。只要有几个龙头企业进入，其产业链中相互关联的配套企业会很快跟进。由于产业链的整合，对当地厂房的需求量急剧上升，又因为“船小好掉头”，租用厂房就成了最佳的选择。 第三，东莞作为三线城市，地价和生活成本比广州、深圳要低，劳动力成本也相应会低一些。东莞离深圳、香港很近，公路、水路交通都非常便利，这也就促成它成了很多外商、外企落户发展的首选之地。 良好的区域发展优势，让很多企业选择了东莞。因为企业的发展需要土地和厂房，自然也就吸引了建造厂房的投资者。随着首批投资者取得丰厚回报，当地农民的投资建厂热情被调动起来，厂房越来越多，收益也就越来越大。 在与张金波交谈中，他还给记者算了一笔账：在东莞的工业区两块相隔不到100米的土地,一个是工业用地,一个是商品房用地。以该土地商品房1.2的容积率，以十亩地算，可建70平方的小居室100套(出租给打工者),当时租金400元/套/月，5000元/套/年。一年可获得的收益就是50万元。那么，旁边同样十亩的工业用地呢？按比例建造厂房5000平方，按当地10元/月/平方的租金，年收入是60万元。也就是说同样十亩用地，厂房租金比商品房租金收入要高。同样十亩的土地，差不多的租金收入，因土地市场化因素不一样,工业用地价格肯定远远低于住宅用地价格。这也是东莞掀起修建厂房热的原因之一。后遗症“但那只是一种漫无目的，缺乏方向性的扩张。为了不断引进投资，在缺乏规划控制的情况下，村里的工业用地出现了‘遍地开花’的情况。”张金波的话也道出了东莞厂房早期发展的后遗症。张金波所在的涌口村工业用地中大多是原来的农田，由于客观条件限制，工业用地空间布局散乱，导致污染源扩散。涌口村工业用地主要分布村大路两旁，呈现出“马路经济”特点，同时土地的集聚效益也非常低。另外，工业用地把村委包围在中间，工业用地与行政用地、居民生活用地相互混杂。
“说实在的，虽然现在生活变富裕了，但我们的生活质量变差了，工业带来了文明也带来了污染。”张金波介绍，涌口村除两家化工企业因污染程度较高，将其污水用车装运至附近的污水处理厂外，其余各家企业的污水、废气都未经处理就直接排放。环保设施相对滞后，造成工业污染扩散范围增大，严重影响周围居民的生活。另外，涌口村的工业用地内部除了两条主干道，尚未形成其他道路，道路系统不完善，其它基础设施建设也缺乏系统规划，致使吸引投资少，村工业园企业也缺乏凝聚力。天凝人多地少，工业用地紧张，缺乏一定的规模效应。企业规模小，产业层次低，技术含量不高，产品附加值低，涌口村成为典型的“小、低、散”村镇工业园现象。涌口村只是东莞村镇工业园的一个小小的缩影。东莞普遍分散的村镇工业园，从规划水平、建设规模、设施配套程度、地均产值等指标来看，参差不齐、差别也很大。土地供应吃紧，国家政策严控，再加上东莞产业转移，村镇厂房越来越不能满足市场的需求，转由高科技、低污染的综合配套工业园区所代替。伙伴地产区域经理周方强告诉记者，“东莞的厂房中介越来越不好做了！”在略显无奈的话中折射出如今村镇工业园招商难的问题。据有关数据统计显示，东莞目前空置厂房数量大概在4000万平方左右。后记： 改革开放后，东莞与珠三角多数城市一样，变农田为厂房，吸引外资。曾有专家就这样评价“东莞奇迹”：仅仅用了不足20年的时间，从农村工业化出发，东莞就完成了。西方发达国家用了100多年、亚洲“四小龙”用了40年才完成的工业化进程。东莞从一个地地道道的农业小县城，在20年时间内却完成了西方发达国家历时100多年才完成的转型，一跃而成为一个工业化城市，成为全球重要的制造业基地，这一切究竟是偶然还是必然？有一点是可以肯定的：那就是依托于遍布东莞各镇、各村大大小小的工业工业园。当然，东莞的村镇工业园如大多数城市一样，规划建设还处于一种自发的、缺乏宏观政策与理论指导的探索过程中，如今，它带来了许多显见的或潜在的问题，使得村镇工业园处于一个拐点上，规范整改将是摆在眼前的一个现实问题。
