爱华网偏居一隅，却一飞冲天。鑫苑置业从河南的一个区域房产商远渡重洋，成功登陆纽交所，这是它的模式独特还是外部资本的烘托所致？它极力标榜的“零库存”酷似风光不再的顺驰模式，这位新时代的黑马是否又将昙花一现？2007年12月13日,纽约时间上午9：25，鑫苑置业董事长张勇敲响了美国纽交所的开市钟声，鑫苑（中国）置业正式挂牌上市，从而成为在美国成功上市的首家中国房地产企业！ 这家创立刚满十年、名不见经传的河南房地产商一出招即有些怪异，让人读不懂。此时美国次贷危机日深，而中国A股牛市依旧，为何他选择了在这个时候去美国上市，而且还获得了投资者的认可？ 据悉，鑫苑置业在首次公募中，以14美元单价发行1750万份美国托存凭证(代表3500万普通股,占上市后总股本的24.3%)，筹集了2.45亿美元。上市当天收盘价16.8美元，较发行价上涨了20%。生不逢时的鑫苑置业在次贷危机引致巨震中创下7.75美元的低点（1月22日），但很快回升至13.29美元（2月13日），市值重回10亿美元之上。上市前，创始人张勇夫妇持有鑫苑置业56.33%股权。上市后，创始人、蓝山中国资本和Equity International两基金分别持有42.3%、19.39%和12.92%。 作为第一家在纽交所上市的中国房地产企业，也是蓝山中国基金的首个成功案例，鑫苑置业能否成为中国房企赴美上市的标杆，抑或只是整个中国房产高潮中的特例？aihuau.com拷贝“顺驰模式”？ 面对国外的投资者，张勇把鑫苑模式归纳为“零库存”和“三快”模式，以此赢得了美国投资者的青睐。但因其酷似“顺驰模式”，引发了广泛的质疑。 那么，鑫苑与顺驰有何相似之处呢？ 1997年，张勇在河南郑州创立了鑫苑。2004年，鑫苑荣登全市房产开发商首席（按销售面积）。直到2007年，这家企业没有迈出郑州市一步。但鑫苑依然连续3年保持了100%的年复合增长率，并率先在国际资本圣殿纽交所挂牌上市。难怪有人惊呼鑫苑是顺驰后的又一匹地产黑马。 想来张勇不愿自己的企业与顺驰这个末路英豪相提并论，但两家公司的经营模式确有几分神似。鑫苑模式有两个要点：一是“不存地、不存房、零库存”的运营方针；二是“快速拿地、快速建设、快速销售”的操盘模式。顺驰的“地产零库存”模式也有两个要点：一是缩短项目周期、加快资金周转；二是通过与政府主管部门、建筑单位、原料供应商及客户谈判争取优厚的付款条件，利用上、下游资金来“借鸡生蛋”。鑫苑是“不存地、不存房”，顺驰是“零库存”，人们自然下意识地将这两匹黑马相提并论。
1999年，顺驰年销售额仅有2亿元。2002年“招拍挂”实施之初，昔日凭“关系”拿地的开发商还在观望，孙宏斌却稳、准、狠地出手了。那两年，神州大地到处传颂着顺驰天价拿地的信息，几年间这匹黑马从天津奔向十多个省，足迹遍及小半个中国。不过顺驰不计成本天价拿地和肆无忌惮的占款给本已混乱不堪的房地产业添了不少新乱。作为行业规则的破坏者，顺驰受到了如潮的恶评，以至被王石称为“害群之马”。在宏观调控大背景下，资金告急、管理水平滞后凸显的顺驰盛极而衰，绵延千里的资金链轰然断裂，最终被路劲（1098.HK）吞并，孙宏斌黯然淡出。 1997年，鑫苑成立于河南郑州。经过五年创业，公司2002年销售收入才突破了亿元大关，不过那一年账面还亏损了近400万元。二线城市的小开发商面临的艰难鑫苑恐怕都没能幸免。好在1亿元销售额对房地产企业来说根本谈不上是天花板，按部就班地发展加上房价的走高，到2005年鑫苑的销售收入终于逼近了5亿元（这一年万科销售收入为105.6亿）。更可喜的是净利润超过7700万元。凭着这份成绩单，鑫苑从2006年8月起陆续获得1.4亿美元注资，迈出了走出郑州的脚步。 年销售收入不足5亿的鑫苑获得10亿投资后，冷静地选择二线城市作为扩张目标，迅速进入成都、济南、合肥、苏州等四个城市。虽然名为“二线”，但这几个城市的市场空间却超过世界上大部分国家。当时地产巨鳄的精力主要投入一线城市的鏖战，二线城市的竞争环境和房价上涨空间都更为有利。在执行力方面，鑫苑对时间节点的精准计算，设计、工程、营销环节无缝衔接都表现出了厚积薄发的功力：在“招拍挂”后快速打款拿地、3个月后完成土地现实交割、第4个月开始建设、第5个月做贷款、第6～8个月贷款到位，现金流回正。鑫苑置业《招股章程》披露的信息也印证了上述时间表：项目开工与预售开始的间隔一般只有一两个月，长的也不过三四个月！ 2006年和2007年，对中国所有的房地产商都是“火红的年代”。获得巨额注资、锁定二线城市的战略方向正确和多年锤炼出的执行能力，鑫苑的腾飞根本没有悬念：2006年销售收入一举突破10亿元，2007年前三季度又达到16.4亿元；净利润分别达到1.26亿元和2.7亿元。就这样，势不可挡的鑫苑一路狂奔后，出现在纽约证券交易所…… 那么鑫苑是不是又一个顺驰呢？答案是否定的。顺驰是中国房地产企业里第一名的“大地主”、手里的土地一度超过900多万平方米。当年业内评论：别人拿地最在意地块的发展潜力，其次是自己的支付能力,顺驰最在意的是付款方式！顺驰拿地的疯狂在于：只要地价款能拖延成本不在话下——在北京出9.05亿元拿地600亩；在石家庄出5.97亿元拿地300亩；在苏州工业园区出价27.3亿元拿地1300亩……高价拿地则千方百计拖延地价款、工程款，迅速开盘回流现金，顺驰的“零库存”指的不是囤地而是指家底儿为零。欠政府的、拖供应商的、占客户的，尽量分散自己的资金压力，用“别人”的钱做生意赚钱，恶意占款是顺驰DNA中的核心。顺驰的特点也在一个“快”——“看准了就立即进入，以“顺驰速度”快速开工，快速销售，快速形成现金流。顺驰在拿地之前就开始做项目方案，而在拿地的第二天就一手报规划，另一手跟当地政府要求变更付款方式。由于出价高，且开发周期只有半年（普通公司一般为18个月左右），地方政府多半会同意顺驰只付10%左右的首期款就开始运作。综上所述，顺驰的“零”其实就是“白”，是资金“一穷二白”、“空手套白狼”的“白”。鑫苑置业的“零”是土地储备和现房。此零库存非彼零库存，切不可将鑫苑与顺驰混为一谈！ 鑫苑置业成为纽交所新贵之后，人们发现它业务模式被有意无意地“神化”了。虽然鑫苑与顺驰的差异比川菜和鲁菜间的大，但两个菜系在国外会被统称为中国菜、两个快速成长的公司被相提并论也不足为怪。 点评： 都是地产界的黑马，都以开发速度快见长，除此之外鑫苑置业和顺驰的共同点并不比任何两家中国房地产商之间的多。 房地产开发是资金密集型行业，资金的运营效率是成败的关键。顺驰、鑫苑置业基于精准计算和统筹执行的快并不是它们的专利，万科这样的优秀企业难道不懂或者做不到？可见快有快的好处、慢有慢的道理。 鑫苑置业充其量是高考中夺得郑州市“文科状元”的高中生。人们不可以低估他的前程，但断言他将成为文学大师还为时过早。虽然鑫苑与顺驰风马牛不相及，但在万科、保利、招商和金地这样“大白马”主导的房地产业，黑马也不是什么“美誉”。
