爱华网从物业服务市场的形成说开去物业服务——范围再小一点，对居民小区的物业服务，虽算不上特别引人注目的行业，却是改革开放之后新形成的行业。值得作些分析。 改革开放之前也有新村小区，那时小区的行政性管理和服务主体都是居委会。服务内容少，但基本上是免费的。主要服务是对小区楼宇间周边环境卫生的保持。早期的新村小区至多收取相当有限的扫地费，用以支付居委会雇来的扫地工人的工资。由此可见，早期小区服务的特征是： （1）居委会行政方式的管理性服务。（2）服务内容少、要求低。（3）不收费或基本不收费。 物业服务新行业的形成，也基本上是围绕着这三方面发生的。 （1）物业服务的主体从行政性的居委会管理，变成由商业性的物业服务公司来承担了。（2）服务内容有重要变化。小区公共安全维护成了最主要的服务内容。垃圾清扫、环境卫生的保持仍是重要的服务项目，但小区绿化的维护成了一个相对独立的服务项目。还有简易的收费服务小项目。（3）物业服务的成本包括：安全巡查监控、卫生、绿化等人员工资，物业公司的管理人员工资。通常较大的物业公司承担着多个小区的物业服务，这样的物业公司也是需要管理人员的，对物业服务产品的设计、竞标、公司整体的组织调配等等是这些管理人员的职责。这样有一定规模的物业公司也需要办公场地，或租房、或自买房。所以，物业公司也是需要投入相应数额资金的。这些投入的资金也要得到平均水平的利润率。由此可见，物业服务公司的劳动者新创造的价值，也必定大于工资额，他们的全部活劳动消耗，将同样全部体现为新创造的价值。扣除工资成本，新价值的其余部分将进入各生产部门的利润平均化过程。 那么物业公司有那些营业收入呢？（1）向小区各位业主收取物业服务费。这容易理解，不必多说。矛盾与问题下面再谈。（2）目前有相当一部分小区内部道路停车收费。（3）部分共用设施如用于经营，就有相应的经营收入。 分析一下此时的小区物业服务的价格。 按商业规则运行的物业服务公司，其中从业的劳动者，要得到和其提供的劳动复杂程度相对应的工资，这取决于这一类劳动力的市场价格。其次，在物业公司经营中投入的资本要获得当时水平的利润。 假如物业公司普遍是得到了平均水平的利润率，并且物业公司的收入是来源于以上讲到的两方面。那么，人们对物业公司的服务不满意，一种可能是，物业公司的服务确实太差，这反映的是物业公司的生产效率低——服务也是一种生产。如果是这样，从社会的角度讲，出路只能是培育服务型企业尽快成长的成熟的市场环境，使各物业公司之间形成良性竞争局面。在此之前，恐怕业主们还得被迫承受低水平的物业服务之苦。 而从物业服务价格来分析，在普遍较低水平的物业服务现状下，名义上的物业服务价格却还是低的。但是，小区道路的停车收费，某些共用设施的经营收入，其实是对较低的物业收费的补充，这些收入归根结底还是来源于小区业主们：小区道路停车是缩小了小区居民的活动空间，共用设施原本是为业主们的利益服务的。 因此，如果新村小区管理更加规范了，小区道路不再准许停车，共用设施不用于经营，其他条件不变，该小区的物业服务收费就需要相应提高。物业服务的收费情况怎样呢？最近几年新建小区的收费率比较高，但也有降低趋势；建成时间较早的小区，早几年收费率较高，最近几年几乎都大幅度下降；其中有的小区，收费率一直不高，近几年是几乎收不到了。以至有的老小区的物业公司因经营亏损被迫退出，这些小区的物业管理陷入窘境。我们在此重点关注的是带普遍性的问题：
（1）对我国说来，居民小区的物业服务，部分地是新的商品（服务）交易市场的形成——这是指新建小区的物业服务供需双方关系的建立。部分地是从原来的居委会行政性服务转变为物业公司的商业性服务，这意味着非生产部门向生产部门的转变。同时，社会分工也加深了。在这过程中，早几年出现的较普遍现象是，服务内容单调、业主付费时倒不大出难题，业主和物业公司一定程度上还停留在行政性管理的思维定式。近几年发生了相当大变化，不少业主开始懂得维护自己的利益；但是，相当一部分业主新的思维定式是：你服务不好，有重大缺陷——如财物被盗，未获赔偿，小区道路乱停车——这些问题不解决，我就不付物业服务费。结果，近几年一部分小区物业服务收费几乎直线下降。但是，如果只凭各位业主来衡量应否付物业服务费，显然不是社会普遍可接受的衡量规则。一句话，业主的维权是一方面、业主接受物业服务后付费是另一方面，两者都只能按照社会普遍的、透明的规则来办理，包括必要时诉诸法律。举个实际例子，最近宁波某小区通过了业主公约，其中就既有依法维权内容，也有支付物业服务费的义务。这就是试图形成较正常的业主和物业公司关系的有益尝试。 （2）各地有所不同，因为经济状况有差异。其中相当一部分较小的城市，居民的物业服务市场恐怕基本上还没有形成。有一点总可以得出结论：比较正常的居民物业服务市场的形成，也需要相当的时间进程，供需双方在多次的博弈中，才能逐步成熟起来。物业公司作为服务产品的供应方和业主们作为需求方，都有不少地方有待提高。 （3）按照物业服务内容的多少和服务的品质论价。即服务产品的提供所必需的总劳动耗费，同样是决定服务价格高低即物业服务收费多少的真正基础。 （4）客观地讲，较老的小区，当初的小区建设规划和建设标准就明显偏低，因而和近几年新建设的小区相比，处于相当不利的地位。因此，在这方面，一旦条件允许，财政资金的适当投入是必要的，政府的适当调节也是必要的。 现在，要说一件自己碰到的小事。本人于2004年初购买了一套颇不错的住房。2005年年底交付，2006年上半年开始装修。该住宅楼位于宁波三江口，我的居室在8楼。由于特殊的地理位置，风大。6月初一次风雨天，卧室的关着的一扇窗玻璃连窗框被风刮到楼下，幸未伤人。因房子交付不久，开发商和物业公司当时均无异议，开发商的工程技术员现场量好了窗框尺寸。开发商并于6月8日向各位业主发信函，其中说：“铝合金窗……符合设计和国家规范要求……本工程地处三江口这个特殊的地理位置，当遇到强台风袭击时，在局部位置，巨大的风压还是会将雨水从推拉窗活动底部喷溢到户内，对此问题……专题研究技术攻关，提出了进行技术改造的方案，在铝合金窗底部外侧安装铝合金挡风板条。” 可是时至7月初，我的居室仍未补装上新合金窗，一旦遇雨，势必刮湿卧室，装修不得不暂停。开发商给出的答案是：合金窗是由杭州企业定制的，杭州企业不可能为你一户人家制作门窗，最好那里有替换下来的窗框就好了。为辩解，办事人员还说，是不是你们自己动了窗户，否则为什么以前刮大风时没有刮下来。此事拖延了好几天，后来是管物业的一位老职工想出办法，以尚未交付房子中的一扇相同窗子来顶替。 我举这个例子，还因为，该宁波开发商的母公司杭州公司是一家相当有名气的企业，从介绍的资料看到，公司的领军人是相当有名的企业家。我想，对消费者权益的这种漠视，未必是企业投资人和管理者的本意。问题是，由管制性的经济体制时期延续下来的社会心理。利用自己的某种强势地位，图眼前利益、狭隘的自我中心观。而不是获取公司利益和真心为消费者着想的自然统一。再想想，有多少小企业，开始时红红火火，略略成功就偷工减料，几乎完全不理会商业回头客的重要。至于要想退还售出的问题商品，则是难上加难。——又必须承认，确实有贪小利的消费者提出非份要求，或投机取巧。回想起1995年出国时，买了一款照相机，买来后想来想去觉得另一种机型更好。过了好几天，怀着忐忑不安的心情到商场去说，稍一示意，售货员二话不说给予调换。 这些看似小事，却告诉着我们，较成熟的市场关系的形成，离不开较成熟的卖者和买者的培养，离不开良好的社会心理的养成。这是需要经过一个相当长的过程的。物业服务市场如此，加工产品市场、技术产品市场、资本市场、土地市场等同样如此。
