从毛泽东的家风说开去 从物业服务市场的形成说开去



 从物业服务市场的形成说开去物业服务——范围再小一点,对居民小区的物业服务,虽算不上特别引人注目的行业,却是改革开放之后新形成的行业。值得作些分析。

  改革开放之前也有新村小区,那时小区的行政性管理和服务主体都是居委会。服务内容少,但基本上是免费的。主要服务是对小区楼宇间周边环境卫生的保持。早期的新村小区至多收取相当有限的扫地费,用以支付居委会雇来的扫地工人的工资。由此可见,早期小区服务的特征是:

  (1)居委会行政方式的管理性服务。(2)服务内容少、要求低。(3)不收费或基本不收费。

  物业服务新行业的形成,也基本上是围绕着这三方面发生的。

  (1)物业服务的主体从行政性的居委会管理,变成由商业性的物业服务公司来承担了。(2)服务内容有重要变化。小区公共安全维护成了最主要的服务内容。垃圾清扫、环境卫生的保持仍是重要的服务项目,但小区绿化的维护成了一个相对独立的服务项目。还有简易的收费服务小项目。(3)物业服务的成本包括:安全巡查监控、卫生、绿化等人员工资,物业公司的管理人员工资。通常较大的物业公司承担着多个小区的物业服务,这样的物业公司也是需要管理人员的,对物业服务产品的设计、竞标、公司整体的组织调配等等是这些管理人员的职责。这样有一定规模的物业公司也需要办公场地,或租房、或自买房。所以,物业公司也是需要投入相应数额资金的。这些投入的资金也要得到平均水平的利润率。由此可见,物业服务公司的劳动者新创造的价值,也必定大于工资额,他们的全部活劳动消耗,将同样全部体现为新创造的价值。扣除工资成本,新价值的其余部分将进入各生产部门的利润平均化过程。

  那么物业公司有那些营业收入呢?(1)向小区各位业主收取物业服务费。这容易理解,不必多说。矛盾与问题下面再谈。(2)目前有相当一部分小区内部道路停车收费。(3)部分共用设施如用于经营,就有相应的经营收入。

  分析一下此时的小区物业服务的价格。

  按商业规则运行的物业服务公司,其中从业的劳动者,要得到和其提供的劳动复杂程度相对应的工资,这取决于这一类劳动力的市场价格。其次,在物业公司经营中投入的资本要获得当时水平的利润。

  假如物业公司普遍是得到了平均水平的利润率,并且物业公司的收入是来源于以上讲到的两方面。那么,人们对物业公司的服务不满意,一种可能是,物业公司的服务确实太差,这反映的是物业公司的生产效率低——服务也是一种生产。如果是这样,从社会的角度讲,出路只能是培育服务型企业尽快成长的成熟的市场环境,使各物业公司之间形成良性竞争局面。在此之前,恐怕业主们还得被迫承受低水平的物业服务之苦。

 而从物业服务价格来分析,在普遍较低水平的物业服务现状下,名义上的物业服务价格却还是低的。但是,小区道路的停车收费,某些共用设施的经营收入,其实是对较低的物业收费的补充,这些收入归根结底还是来源于小区业主们:小区道路停车是缩小了小区居民的活动空间,共用设施原本是为业主们的利益服务的。

  因此,如果新村小区管理更加规范了,小区道路不再准许停车,共用设施不用于经营,其他条件不变,该小区的物业服务收费就需要相应提高。物业服务的收费情况怎样呢?最近几年新建小区的收费率比较高,但也有降低趋势;建成时间较早的小区,早几年收费率较高,最近几年几乎都大幅度下降;其中有的小区,收费率一直不高,近几年是几乎收不到了。以至有的老小区的物业公司因经营亏损被迫退出,这些小区的物业管理陷入窘境。我们在此重点关注的是带普遍性的问题:

 从毛泽东的家风说开去 从物业服务市场的形成说开去
  (1)对我国说来,居民小区的物业服务,部分地是新的商品(服务)交易市场的形成——这是指新建小区的物业服务供需双方关系的建立。部分地是从原来的居委会行政性服务转变为物业公司的商业性服务,这意味着非生产部门向生产部门的转变。同时,社会分工也加深了。在这过程中,早几年出现的较普遍现象是,服务内容单调、业主付费时倒不大出难题,业主和物业公司一定程度上还停留在行政性管理的思维定式。近几年发生了相当大变化,不少业主开始懂得维护自己的利益;但是,相当一部分业主新的思维定式是:你服务不好,有重大缺陷——如财物被盗,未获赔偿,小区道路乱停车——这些问题不解决,我就不付物业服务费。结果,近几年一部分小区物业服务收费几乎直线下降。但是,如果只凭各位业主来衡量应否付物业服务费,显然不是社会普遍可接受的衡量规则。一句话,业主的维权是一方面、业主接受物业服务后付费是另一方面,两者都只能按照社会普遍的、透明的规则来办理,包括必要时诉诸法律。举个实际例子,最近宁波某小区通过了业主公约,其中就既有依法维权内容,也有支付物业服务费的义务。这就是试图形成较正常的业主和物业公司关系的有益尝试。

  (2)各地有所不同,因为经济状况有差异。其中相当一部分较小的城市,居民的物业服务市场恐怕基本上还没有形成。有一点总可以得出结论:比较正常的居民物业服务市场的形成,也需要相当的时间进程,供需双方在多次的博弈中,才能逐步成熟起来。物业公司作为服务产品的供应方和业主们作为需求方,都有不少地方有待提高。

 (3)按照物业服务内容的多少和服务的品质论价。即服务产品的提供所必需的总劳动耗费,同样是决定服务价格高低即物业服务收费多少的真正基础。

  (4)客观地讲,较老的小区,当初的小区建设规划和建设标准就明显偏低,因而和近几年新建设的小区相比,处于相当不利的地位。因此,在这方面,一旦条件允许,财政资金的适当投入是必要的,政府的适当调节也是必要的。

  现在,要说一件自己碰到的小事。本人于2004年初购买了一套颇不错的住房。2005年年底交付,2006年上半年开始装修。该住宅楼位于宁波三江口,我的居室在8楼。由于特殊的地理位置,风大。6月初一次风雨天,卧室的关着的一扇窗玻璃连窗框被风刮到楼下,幸未伤人。因房子交付不久,开发商和物业公司当时均无异议,开发商的工程技术员现场量好了窗框尺寸。开发商并于6月8日向各位业主发信函,其中说:“铝合金窗……符合设计和国家规范要求……本工程地处三江口这个特殊的地理位置,当遇到强台风袭击时,在局部位置,巨大的风压还是会将雨水从推拉窗活动底部喷溢到户内,对此问题……专题研究技术攻关,提出了进行技术改造的方案,在铝合金窗底部外侧安装铝合金挡风板条。”

  可是时至7月初,我的居室仍未补装上新合金窗,一旦遇雨,势必刮湿卧室,装修不得不暂停。开发商给出的答案是:合金窗是由杭州企业定制的,杭州企业不可能为你一户人家制作门窗,最好那里有替换下来的窗框就好了。为辩解,办事人员还说,是不是你们自己动了窗户,否则为什么以前刮大风时没有刮下来。此事拖延了好几天,后来是管物业的一位老职工想出办法,以尚未交付房子中的一扇相同窗子来顶替。

  我举这个例子,还因为,该宁波开发商的母公司杭州公司是一家相当有名气的企业,从介绍的资料看到,公司的领军人是相当有名的企业家。我想,对消费者权益的这种漠视,未必是企业投资人和管理者的本意。问题是,由管制性的经济体制时期延续下来的社会心理。利用自己的某种强势地位,图眼前利益、狭隘的自我中心观。而不是获取公司利益和真心为消费者着想的自然统一。再想想,有多少小企业,开始时红红火火,略略成功就偷工减料,几乎完全不理会商业回头客的重要。至于要想退还售出的问题商品,则是难上加难。——又必须承认,确实有贪小利的消费者提出非份要求,或投机取巧。回想起1995年出国时,买了一款照相机,买来后想来想去觉得另一种机型更好。过了好几天,怀着忐忑不安的心情到商场去说,稍一示意,售货员二话不说给予调换。

  这些看似小事,却告诉着我们,较成熟的市场关系的形成,离不开较成熟的卖者和买者的培养,离不开良好的社会心理的养成。这是需要经过一个相当长的过程的。物业服务市场如此,加工产品市场、技术产品市场、资本市场、土地市场等同样如此。  

爱华网本文地址 » http://www.413yy.cn/a/9101032201/340934.html

更多阅读

浅谈格律诗的形成 格律诗的第一句的规定

现在我们所说的旧体诗词,主要是指格律诗,包括绝句(五绝、七绝)、律诗(五律、七律)、排律(五排、七排),当然,词和曲,甚至对联,都是格律诗的衍生物,应该也在格律诗的范畴。 那么,格律诗词究竟是怎么形成的?本文想就这个问题作以简单的梳理。 在漫长的

2.4 教学效果的形成性评价与终结性评价 形成性评价的方法

模块二教学评价与课堂教学话题四教学效果的形成性评价与终结性评价韩立福博士:尊敬的各位老师,大家好!下面我们交流话题四——教学效果的形成性评价与终结性评价。本话题的主要内容是“教学效果的形成性评价与终结性评价”。从方法论的

机器翻译-从实验室走向市场 走向未来 机器人

冯志伟与日本机器翻译第一人者长尾真机器翻译软件从实验室走向市场冯志伟机器翻译研究如何用计算机来进行不同自然语言之间的翻译,它是自然语言计算机处理的一个历史悠久的部门,是横跨语言学、数

声明:《从毛泽东的家风说开去 从物业服务市场的形成说开去》为网友晴昼烟雨长分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除