爱华网中国向“世界工厂”的角色转变，使得少数“老练”的国外工业地产投资商率先嗅到商机而转战中国，随之而来的工业地产利好，又吸引了一大批海外工业地产投资商纷至沓来。从某种意义上说，中国工业地产的发展史，恰是外资掘金中国工业地产的历程。1994年腾飞集团的苏州工业园项目开启了外资进驻中国工业地产的大门，紧随着，普洛斯携“物流地产”概念高调挺进。相比国内的工业地产投资商，外资资本雄厚、经验丰富，占尽优势。
虽然近年来国家出台了不少“限外”政策，却少有针对工业地产投资的，反而往往是“无心插柳柳成荫”，一些“限外”政策的出台不经意间加速了外资进军中国工业地产的步伐，2007年12月1日起实行的新外商投资指导目录就是一个典型的例子。aihuau.com外资青睐中国工业地产，一方面在投资理念和经营模式上为国内的开发商提供借鉴，另一方面也不可避免地对本土开发商造成不小的冲击。说外资“执中国工业地产牛耳”或许有点夸张，说中国工业地产界遭遇“狼袭”也许过于恐慌，但至少外资的行动给本土开发商传递了这样一个信号：国内的开发理念落后了。捷足先登，揽半壁江山别看这两年中国工业地产发展得如火如荼，在之前，中国工业地产的概念尚未明晰，更别说与市场接轨。国内的工业地产项目一大部分是政府规划的开发区、高新区，少数是民营资本自建自用的（这在珠三角一带比较多），真正由专业工业地产开发商开发的工业地产项目屈指可数。虽然中国工业化之路走了很久，几大工业城市也是厂房林立之景。但中国工业地产真正起步应该是在外资进驻之后带动的。比起国内投资商，外资企业之所以能捷足先登，除了其高超的经营技巧和管理技能之外，一个很重要的原因在于其持有一“独门暗器”，即包括REITs（Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金）在内的融资渠道。这就不难解释，普洛斯之所以能从1993年的3600万美元启动资金，13年后摇身一变成为管理超过219亿美元资产的地产巨头。随着国际产业转移的推进和经济全球化的深入，中国“世界工厂”地位逐渐确立，工业地产也由冷门偏锋一下子变得炙手可热。在中国投资工业地产的外资企业主要分两类，一类是有海外工业房地产或工业园区运作经验的开发商，以新加坡腾飞集团为代表；一类是主业做物流、仓储物业开发的企业，以普洛斯为典型。腾飞“复制”园区 腾飞集团最早嗅到中国工业地产商机，其在中国市场的业务始于1995年，而正式开拓中国市场则是在2000年10月成立裕廊腾飞项目管理咨询（上海）有限公司之后。在进驻中国之前，腾飞集团就有多年工业房地产运作经验。纵观腾飞集团在中国十几个城市布下的“棋子”，主要分为几大类：科学园、商业园、高科技园、工业园、定制设施。2007年，裕廊腾飞高层人士曾宣布，集团成立两只总额为14亿新加坡元（约合70亿元人民币）的私募基金，专门投向中国内地的工业和商业地产项目。集团高层还透露，未来五年内，腾飞将在中国10个城市选择合适的项目投资，投资金额高达125亿！可见中国工业地产的强大吸引力。回顾2007年腾飞集团在中国的举动，项目虽不多，却都是鼎力之作。普洛斯导入“物流地产” 比起腾飞集团的“先人一步”，普洛斯这一“后起之秀”丝毫不逊色，作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯业务遍及全球20个国家。虽然2003年才登陆中国，但发展迅速，截至2007年9月，其已在中国沿海及内陆19个城市开发并管理近50个物流园，完工和在建物业面积已经超过150万平方米。与腾飞集团拓展领域不同，普洛斯独具慧眼，看到了中国物流业这支“潜力股”，专注于物流园投资，这其实与其“出身”是分不开的，在进入中国之前，普洛斯就是主业做物流仓储物业开发的企业，截至2007年9月份，普洛斯的业务已遍及北美、欧洲、亚洲20个国家105个市场。在普洛斯之前，中国还没有“物流地产”这一概念，虽然彼时国内的物流业已经崭露头角。可以说普洛斯掀起了国内投资物流地产之风，资料显示，普洛斯已在长三角、珠三角和环渤海湾等十几个城市开发并管理50余个物流园。而且随着零售业的发达，物流设施需求愈加明显，物流地产前景相当可观。07年中国工业地产的一大特点就是物流和仓储地产发展迅速，有专家预测，国内市场对物流和仓储设施的需求还将持续几年时间。北京思源顾问副总经理林亚鑫则表示，国内物流产业刚刚起步，需要引进外资先进的物流设施标准和施工运作技术，包括资金。因此，即使国内出台了不少“限外”政策，还是不能阻挡外资进军的步伐。2007年中国工业地产行业风生水起，除了腾飞集团、普洛斯、AMB等外资企业“搅局”之外，国内不少房地产开发商也开始将目光聚集到工业地产上，说内外资打得火热有点夸张，但外资实实在在占据着中国工业地产的半壁江山。
