爱华网喧宾夺主，“排挤”本土开发商？
新事物的引进总是会带来意外的惊喜和意外的冲击，外资“大肆”登陆中国，对于中国工业地产市场以及本土开发商会造成什么影响，自然成为业内人士关注的热点。“毫无疑问，外资涉足中国工业地产的这几年，正是中国工业地产独立和发展的黄金时期！”支持派持此观点。而保守派则认为外资投资中国工业地产使得本土开发商“东道主”优势完全丧失。双方说的都是事实，也各有各的道理。至于外资此举是喧宾夺主还是有利于中国工业地产发展，不妨从以下几个方面加以分析。首先，从地域性看 珠三角、长三角和渤海湾等港口较发达的区域率先吸引到外资，工业地产较早发展。上海一直走在全国的前列，连工业地产也不例外，上海工业地产发展潜力主要有两个因素决定，一是数量可观的中小企业对工业厂房的需求强劲，有关数据显示，上海有近22万家中小企业，占上海企业总数的91%，并以每天150户的速度递增。同时目前各类私营/民营、外资企业对工业用房的需求已占总量的80－90%，出现供需两旺局面；二是政府对工业的扶持力度。上海是我国的老工业基地之一，每年的工业增加值都排在全国前列，加之政府对于当地园区的合理规划，都市园区楼宇、创意园区等新鲜名词似乎都源自上海。比起上海的工业化程度，苏州显得“柔”了点，不过苏州工业地产的发展也有声有色，这得感谢腾飞集团在十几年前就开始耕耘之，至今中新苏州工业园仍是园区中的经典之作；广州也是国内工业化较早的城市，不过比起上海和苏州，广州的工业地产显得不太规范，主要原因是民营资本“搅局”比较多；深圳主要承接港企的转移；东北地区虽然是老工业基地，终因地理劣势，工业地产还处在起步阶段；成都和重庆是国内工业地产的后起之秀，成了一线城市的“继承者”。其次，从本土开发商看 国内的工业地产开发商数量并不少，如果算上“半路出家”的那些，按理说足以占据国内工业地产市场八成份额。但事实却并非如此，往往给人的印象是少数的外资企业占了国内工业地产市场的半壁江山，甚至还有余。看看腾飞集团、普洛斯、AMB等企业，在中国布下了多少“棋子”，再看看本土的开发商，多数都是开发了一两个园区就“一劳永逸”了。aihuau.com说外资“来袭”对本土开发商造成不少冲击，不容置疑，但客观上，外资深耕中国工业地产，为本土开发商提供了借鉴之道，也在很大程度上帮助中国工业地产走向规范化和市场化。上海社科院学者陈则明表示：“相比本土开发商，外资更有经验，与其惧怕竞争，不如学习外资企业的经营理念和开发模式。”政府“限外”，效果几何？毫不夸张地说，2007年是工业地产行业的“政策年”，关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：11月1日起国土部将工业用地正式纳入招拍挂范围，紧接着加大对闲置土地的打击力度，在全国各地开展打击“以租代征”违法行为。12月1日起实行新的《外商投资指导目录》，12月26日上海市一则土地出让公告上明确规定不支持外币保证金账户，之后的《土地储备管理办法》…… 外资投资放缓 不能说“限外”一点效果都没有，事实上外资投资中国工业地产的脚步在放缓，但是并没有阻止其继续投资。“我们将会经营好已经开发的项目，短期内不会开发新项目。”普洛斯中国总部陈经理坦言。外资投资中国工业地产最大的障碍当属土地问题，而随着地根紧缩，土地“限外”越来越多，这对外资的投资肯定会造成一定的阻力。但普洛斯开拓的“物流地产”却大有可为，国内物流业才刚刚起步，对于物流仓储设施的需求居高不下，这给物流地产投资商不少惊喜。北京思源顾问副总经理林亚鑫认为，国内物流产业“年岁尚浅”，需要引进外资先进的物流设施标准和施工运作技术，包括资金。因此，即使面对“限外”，未来外资仍然会继续深入投资中国工业地产，尤其是高端物流产业。工业地产魅力不减 “限外”的出发点是保护耕地，打击囤地，但也在很大程度上促使国内工业地产走向规范。工业用地强行招拍挂告别了低地价甚至零地价时代，打击“以租代征”揪出了一窝投机取巧的开发商，新《外商投资指导目录》无意中为外资投资工业地产留了一道缝……政府监管调控力度不断加大，当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看，健康规范成熟的工业地产才更吸引外资，也更符合可持续发展之道。中国工业地产还有很大的可塑空间，其规范化还有待加强，市场化还有待深入。2008年奥运会带来的产业升级与经济繁荣，工业地产也将迎来全新的发展机遇，林亚鑫预言：2008年工业地产面临升级，工业地产开发商也将升级，他们需要相当的技术含量、产业理解和招商运营能力，专业化和增值服务将成为2008年产业地产开发企业的目标。
