爱华网系列专题：中小企业如何过冬
已是凌晨一点，董亮仍坚守在公司的会议桌前，近几个月来，熬夜对他来说已是家常便饭。董亮是成都东三环附近一处“大众”楼盘的营销总监。按照年初制定的计划，他们将维持楼盘现价直到2009年初。“不过，万科突然降价打乱了我们的计划。” 董亮告诉记者，虽然除长三角之外，万科在其他区域的降价幅度并不算“狠”，但谁也不敢保证万科不会“出尔反尔”，将长三角“模式”全面推广，董亮公司的楼盘距离万科“魅力之城”不远，一旦万科大量“出货”，后果不堪设想。冬天来了故事从2008年8月28日开始，当天万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日至9月14日，旗下8个楼盘推出特价房。忽然而至的“直降10万”让万科的竞争对手耳鸣心跳。“阴跌”、“暗降”的遮羞布被无情地拉开了。此后，万科在长三角各地区展开一系列的降价行动，杭州一些楼盘甚至一度出现7折。 8月初，王石曾表示：“万科不会依赖降价来赢得客户和市场。”，万科执行副总裁肖莉信誓旦旦地宣称：“我们不会打价格战。”然而20天不到，事情就发生了180度逆转。在接受媒体询问时，万科的发言人表示，这主要是公司按照地方行情做出的调整，降价不会出现在全国范围内。 然而，降价潮不仅仅是出现在长三角。上半年曾发生过一轮降价潮的珠三角地区，万科在采取“暗降”的策略。aihuau.com 从万科的销售代理那里，记者了解到，其实从8月中下旬开始，万科在深圳的几个项目已经陆续开始大幅降价，其中万科城最高折扣达6.5折，东方尊屿甚至可以打到6折。不同于上海的大幅广告，深圳的降价采用的是业内惯常的做法，也就是通过联合代理直接与客户沟通。记者向售楼部查询证实时，对方亦表示有低折扣的特价房销售，但折价幅度要当场面议。 万科打破常规的目的就是为了发动一场战争吗？ 有人说万科缺钱，其短期负债是54亿元，一年内需要偿付的中短期负债一共是141亿元。加上需要支付超过40亿元的地价款，万科年内的支出近乎190亿元。独立来看，其财务压力的确不小，但放在行业的范围来看，万科的财务状况几乎是房企里最好的。其中期末净负债率为37.1%，与行业动辄六七成的负债相比，实在不算多。另外万科获银行授信总额超过400亿元，中报公布的持有货币资金就达到153.7亿元。 而且，现在这笔资金已滚动到200亿元以上。就在9月上旬，万科成功地发债59亿元。从现有的数据看，万科已经成为持有现金最多的内地上市房地产企业。即使是大股东实力雄厚的中粮地产、保利地产也不能与之相比。 那万科大规模降价的动机为何？作为国内知名房地产企业，万科的确很优秀，其资金链还不到命悬一线的程度。但是，万科也有100多亿元的债务，如果万科陷入与消费者僵持的困局，坚持不降价，楼房难以变现，那么能否如期偿还银行的贷款就要打个问号。这可能导致资金链危机。而对任何企业来说，资金链出现问题那必然事关生死。可见，撑过冬天才是现在房地产企业的生存主题，而此时要保持生命力最重要的救命稻草是“现金为王”，变现为大，而不是“利润为王”。 因此，万科不降价，才有危机。行业洗牌？霜降来袭，方知冰寒。房地产的冬天不但寒风刺骨，还很漫长。冬天过后就是春天，但如果冬天过于漫长，一些资金链脆弱的企业很有可能熬不过冬天，也就等不到房地产的春天了。境内外企业实力的竞争、市场政策的风云变幻、房地产行业发展模式的再探索，这些都成为影响整个行业和国民经济发展的重要风向标。在2008年并不明朗的市场行情下，地产企业似乎面临新一波的资源整合。
现阶段，“救市”是开发商谈得最多的主题，而从“救市论”喊出至今，政府的调控依旧坚挺，没有丝毫变化。“淘汰一批不合格的企业，让房地产行业回归健康的轨道，这也是政府希望看到的，楼市的调控暂时是不会变化的，现在再谈救市就是滑稽。”业内专家称。 历经第一次房地产泡沫的万通集团董事局主席冯仑则明确表达了“政府无须救市”的思想，称地产企业应该进入到一个“反省”的季节。“现在房地产企业所要考虑的问题应该是如何扩大市场，而不是房地产商伸手向国家要贷款。” “楼市的整合已开始，调控的效果已显现出来，此时就处在一个整合开始前的喧闹、骚动期。楼市草木皆兵，许多中小开发商就像一群无头苍蝇，到处乱撞，所以这个时候会很吵闹，不过一旦整合完成了，许多不合格的企业就会被淘汰掉。”某品牌开发商表示。 有分析人士认为，大企业打价格战，是故意为之，造成行业洗牌局面。当市场上被少数大企业垄断后，他们又可以进行定价，最后是寡头竞争。万科总经理郁亮则称，地产行业资源整合的加速给万科提供了机会，万科2008年上半年76.2%的项目资源都是通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于2007年的平均水平。“冬天刚来，地产业的洗牌才刚刚开始”。华远集团董事长任志强这样判断。破冰之法 国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成曾在一次高峰论坛会上表示，回调房价以增加销路，可以帮助房企“过冬”。 其实，在这个寒冬中，很多房地产企业都已经意识到“现金为王”的道理，先知先觉的企业早已经开始降价促销，以求快速回笼资金。 据悉，自老大哥万科最先在成都、武汉、深圳等一二线城市降价后，金地、招商等大小开发商也都跟着大幅度降价。降价幅度高的已达60%，大多楼盘在30%至40%左右。 同时，肖金成还提出，房地产企业收缩战线和转战二三线城市也是破冰的捷径。“过去很多房地产企业在行业上升阶段，斥巨资拿地、投资其他产业。现在它们不妨收缩战线，退出这些领域以保证主业不受影响。另外，房地产企业转战二三线城市也是一条自救之路。过去的几年中，众多地级市的房价并没有飞涨，价格相对稳定，同时市场需求并不小。北京、上海、深圳等一线城市难以发展之时，企业转战二三线城市或许可以找到新的增长点。” 不久前，有媒体报道称万科已开始严格控制成本支出，员工二季度奖金只发50%，与经营无关的活动一律停止。房产“带头大哥”希望通过“节衣缩食”度过危机四伏的“企业冬天”。对此，肖金成表示，“万科节约成本的方式也不失为一个好办法。面对现在的宏观经济环境，政策改变与否未知，企业不能空等政策，降低内部成本同样可以帮助企业度过难关。” 与此同时，越来越多的开发商也不再独立作战，他们开始选择与外资合作，或是股权合作，或是合资拿地。2008年以来，一大批外资房地产投资基金，如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多境内强势开发商的合作名单中。其中，包括金地、绿地、奥园、富力在内的房地产商都选择与外资联合拿地开发。 其实，通过此种方式融资最为成功的要数在香港上市未遂的恒大集团了。据香港消息，恒大完成了第三轮融资。据统计，三轮私募完成后，恒大股权融资10亿美金，向瑞信等发行公司债4.3亿美金，向美林借贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大向银行及其他机构借款总计111亿元，但随着美林等持有的优先股转为普通股，在香港新会计准则中，这些都将由债权转变成股权。分子分母颠倒后的恒大资本金由此大增，负债率已降至65%。”恒大集团董事长许家印称。一栋栋楼盘低价开售、打折促销，使市场热点从“降不降”转移到了“如何降”，我们应该要意识到，冬天已然来临！巴菲特说，只有当潮水退去之后，才知道谁在裸泳。而即使是裸泳的人们也仍然需要过冬，我们，是否已准备了足够的粮草？
