爱华网深圳，一个29年前的小渔村，发展至今已经成为一个现代化大都市与国际性城市，其发展速度之快让整个世界震惊，让我们一起来回顾其20多年来的成长历程：快速起步阶段（1979-1993年）：起点低，以“三来一补”为主，零星分散；急剧膨胀阶段（1993-2000年）：逐步由劳动密集型向资金、技术密集型过渡；集聚提升阶段（2000年至今）：产业结构逐步优化、提升，产业竞争力不断加强。深圳的旧工业区改造势在必行！深圳一方面在提高土地产出、提升土地效益的同时，也面临着产业结构调整和升级，大批低产出、低容积率、环境差、设施不齐全的老旧工业区亟待改造，旧工业区面积所占比重较大，而产出却远远低于全市平均水平，且园区开发强度整体偏低，土地利用效率提升空间很大。以宝安区为例，旧工业区用地面积占总工业区用地的52%，2005年宝安区工业总产值地均产值为25亿元/平方公里，工业增加值地均产出为5亿元/平方公里，仍低于全市2003年水平；园区平均容积率小于1，与《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）的通知》相关要求差距大，土地利用效率的提升空间大。由此看来，深圳的旧工业区改造势在必行！深圳的旧工业区改造障碍重重！然而，在旧工业区改造过程中，深圳也面临着种种障碍：首先，产权不清晰，有很一大部分旧工业区产权仍然掌握在当地村集体手里，政府对其改造执行难度较大，容易出现产权纠纷；其次，旧工业区基础设施建设水平落后，需要投入巨大的改造成本，政府财政压力大；再者，深圳的旧工业区一般内、外部环境较差，中小企业众多，污染及安全隐患多，普遍存在脏、乱、差的情况，改造本身难度较大；从旧工业区的整体分布来看，旧工业区规模小、分布较为散乱，因此不具备改造的规模优势；最后，深圳当前面临着严峻的产业结构调整和产业升级形势，如何通过旧工业区的改造实现产业结构的调整和升级是旧工业改造的重点。因此，深圳的旧工业区改造应该从以下几个方面着手：一、由政府出面进行旧工业产权清查工作，理清产权关系，为旧工业区改造扫清障碍；二、政府应通过一定的政策优惠，吸引开发商投资旧工业区的改造，通过市场化行为，让开发商在获取土地的同时承担地块及周边基础设施和配套设施的建设，为政府节约大量的资金投入难题；三、旧工业区改造和产业升级应该将原来旧工业区内的不符合深圳市产业发展导向的企业淘汰，引进符合产业导向的技术含量高的高科技企业进驻园区，形成强大的科技研发能力，带动园区及周边的发展；四、旧工业改造应该以工业园区的概念和高标准、国际化园区的标准进行建造，有完善的配套设施和良好的环境，以吸引大型企业的进驻。因此，打造具有国际高标准的现代商务园区来吸引境内外的投资者，从而带动深圳的产业结构调整、进行产业升级不失为深圳旧工业区改造的一个热点出路。深圳旧工业区改造新出路—具有优美生态环境的商务园区！aihuau.com商务园区，最早起源于英国，起初的目的是建设工业园区以更好地利用当地的劳动力资源。随着英国服务业的快速发展以及英国科学与技术产业的飞速进步，出现了许多的新型商务园区以及科学技术“聚集区”。这些园区和“聚集区”提供了适合于零售业，轻工业，IT业，商业和科学技术部门的，经济上承受的起的，经过精心规划的空间。随着全球化浪潮的愈演愈烈，商务地产逐步风行世界各地，也进入我国的工业地产领域。它的特点是拥有良好的停车设施以及在午餐和工作之余用于休闲的设施、拥有优美的环境及信息网络、以及非常方便企业商务谈判、研发、展示、制样等商务科研工作环节。目前在中国的主要一线城市，已存在商务园区成功操作的案例，如北京的总部基地、上海的金桥office park、浦江智谷等等，这些项目的成功运作均说明了商务园在中国的巨大市场潜力。而在深圳，南海意库、F518等创意园地产蓬勃发展的同时，商务园地产却被忽视了，大量的对商务园办公物业的需求未得到响应。与此同时，关外有大量的工业区厂房在艰难招商，这主要是由于深圳的地产开发商对商务地产的发展潜力尚未形成正确的认识，同时没有察觉到深圳产业升级过程中对企业对商务园地产的巨大需求。目前，深圳的这种工业物业结构性失衡已经影响了一些高新企业的进入计划，长此以往，将会在深圳“产业升级及转移”过程中带来产业的“空心化”，进而影响到深圳的整体竞争力！从商务园区开发的角度来讲，目前深圳已经完全具备了商务园区开发条件。首先，深圳作为中国一线城市之一，具有商务园区发展的产业基础，跨国企业、本地高科技企业、生产性服务企业在这里聚集和融合，据调查，目前分散在关内关外工业区和科技园区中的这些企业，均有聚集及改善现有办公环境的潜在需求，代表国际水准的商务园区将是深圳工业物业的重要补充，也是促进深圳产业升级主要渠道；再者，在对商务园区的旺盛需求的带动下，有国内外众多的商务园投资者的追捧，目前戴德梁行工业物流部已经受理了多家基金公司的商务园项目投资委托，这也将为深圳的商务地产起到推波助澜的作用。
旧工业区改造成商务园区会有哪些优势？从产业发展的角度，一方面可以有效地优化旧工业区的产业结构，促进旧工业区的产业升级，同时对旧工业区土地更好地加以利用，提高单位产值，对旧工业区及周边形成强大的产业带动力；另外一方面可以帮助深圳吸引更多的大公司来落户，并能帮助他们解决其在快速发展过程中面临的一系列问题。对于落户企业而言，现代商务园区的建设不仅可以降低成本、创造良好的研发和办公环境以及提高员工满意度和创造性，避免人才流失，同时也可以借助深圳这个品牌来扩充自身实力以及品牌的影响力。另外，从城市规划的角度，将现代商务园区建设和旧工业区改造结合起来，可以有效节省政府对旧工业区的改造投资成本，又能有效提升城市形象，完成城市从经济到空间的双重升级。综上所述，通过建设现代化商务园区的手法成功将旧工业区进行改造，不仅可以吸引大批有实力的高科技企业落户深圳，实现深圳产业优化和升级；同时可以带动旧工业区及周边地区的发展，有效解决当地的就业等社会问题，最大程度地为政府创收和减负；还可以完成旧工业区基础设施建设和城市空间的改造、扩张，有效提高城市形象，扩大深圳的品牌效应，形成经济、城市建设双赢、甚至多赢的局面，何乐而不为呢？
