爱华网副食品专业市场全程策划记（一）
前 言
受广州某公司委托，对其副食品专业市场项目，进行了一次完整、全面的策划和定位，本报告作于2006年。该项目处于广州市内环和外环交界处，远离传统的一德路海味干货商圈，而且项目物业前期声誉不佳，整体操作难度比较大，通过仔细深入的调查、分析，重新给予项目进行包装定位，起到了非常好的效果。以此报告为例，可作为副食品专业市场策划的一个范例。本人对专业市场有多年研究，并从事多个项目策划、招商，欢迎同行交流，电话13632310871，MSN：[email protected], QQ32754958。
一、 黄沙商圈分析
黄沙商圈现在拥有4个大型批发市场，1个购物中心。批发市场总经营面积超过15万平米，购物中心面积超过8万平米，商业总面积超过23万平米，对广州西部乃至整个广州市、华南地区都有着重要影响。“黄沙水产品市场”是全国有名的海产品市场,经营的水产品种类多达200种,其辐射地遍布亚、非、欧、美等国家，在海外很多国家，很多人不知道广州，但是他们一定知道黄沙水产批发市场。黄沙水产长期形成商业资源，无论是客户数量以及历史积淀都是无法与之相提并论的。另外位于黄沙商圈的谊园文具玩具精品批发中心也是一个重要的批发市场，现以成为国内文具办公用品行业华南地区规模最大﹑品牌汇集至多的专业市场。位于黄沙地铁站上盖，属华人首富李嘉诚旗下和记黄埔开发的大型购物中心———西城都荟预计将于2008年上半年开业。届时，黄沙商圈将会形成批发零售相结合的复合型商圈，拥有更大的人流、商流和物流，整个商圈更加兴旺。
因为黄沙商圈内的水产市场对本项目影响较大，因此着重分析黄沙地区的水产市场的基本情况。
广州是全国最早改革水产品流通体制的城市,水产品市场于1978年开放以来,销量逐年增加,年全市总销量超过23万吨,人均吃鱼量50多公斤,居全国大城市之首。水产品市场的开放,推动了渔业生产的发展,去年全市水产品产量27万吨,比10年前增加2倍。水产市场繁荣兴旺,有价有市,吸纳四乡乃至全国以及世界各地水产品云集广州。同时,城郊渔业生产的不断发展又不断为市场提供充裕的鱼货。广州毗邻港澳,历来是中南地区水产品集散地和出口港澳的转口点。广州又是国家重点旅游城市,“生猛海鲜,不仅广州人喜爱,影响全国。
（一）该市场的发展过程。黄沙地区水产市场的前身是黄沙水产交易市场，而黄沙水产交易市场是在广州港黄沙码头的基础上改建形成的。黄沙码头原是广州港的一座3000吨级的货运码头，1994年，由于港务业务萎缩，广州港务集团在广州港办起了黄沙水产交易市场；2002年，广东水产集团通过征用六二三路珠江隧道口南侧，黄沙码头北侧和西侧地段，与广州港务局共同开发广州市水产品批发中心，通过产权置换使西猪栏路14号原市机电仓大楼成为“粤恒丰水产大厦”，并通过办理报建手续，使该大厦的首层变更为经营水产批发项目的市场。2003年6月，该公司通过征地及办理报建手续，在“粤恒丰水产大厦”的西侧兴建二层临时建筑，作为经营水产批发商铺使用。2001年，珠江隧道口南侧的国信广场首层也进行了水产经营。另外，在紧靠的丛桂路南段也有部分零散经营水产品的业户。从而形成了现在黄沙地区水产市场的经营规模。
（二）该市场各投资商的基本情况。黄沙地区水产市场是由多个市场开办方各自投资的单一市场组成。目前，黄沙地区水产市场主要由广州港务集团有限公司新风港务分公司开办的黄沙水产交易市场、广东水产市场集团开办的粤恒丰水产批发市场、广州国信实业公司开办的国信大厦水产市场、羊城铁路公司广州南站开办的丛桂路南段的水产品商铺等组成。其中经营规模最大的是广州港务集团有限公司新风港务分公司开办的黄沙水产交易市场和广东水产市场集团开办的粤恒丰水产批发市场。而经营进口水产品的主要是黄沙水产交易市场，其余几个市场主要以经营青蛙、国产淡水鱼类为主。
1.广州市黄沙水产交易市场
[概 况]广州市黄沙水产交易市场是设在闹市黄沙大道,与白鹅潭畔、铁路南站和珠江隧道比翼相邻，水陆交通十分方便，目前华南地区国内最大的水产综合市场。该市场是响应市政府“还路于民、引商入室”和响应党中央、国务院关于国有大、中型企业转换经营机制的号召，1994年7月由广州港务局新风港务公司利用码头、仓库等地方开办的，市工商局市场分局参与管理的大型水产品综合市场。黄沙水产市场经营面积为26000平方米，档口总数约300个，全国在建的三个国家级水产批发市场之一，在全国乃至港澳地区、东南亚国家具有较高的知名度。2005年黄沙水产品交易中心交易量达到25万吨，交易额超过了72亿元, 已是全国最大的水产品交易市场。销售辐射到日本、挪威、俄罗斯等20多个国家和地区。每天成交量都在500吨以上，成交额逾1000万元，每天进场车辆达3000多辆次。
主办单位：广州港务局新风港务公司
地址：广州市黄沙大道西猪栏路27号[地理位置]
市场位于中国广州市黄沙大道西猪栏路27号，东经113°5′8″北纬23°07′。在广州市珠江隧道口、地铁口西侧的珠江岸边，南临白鹅潭、西面是广铁南站，从黄沙大道的丛桂路、西猪栏路和六二三路均可直达场内，远洋大型渔轮、四乡小船均可直抵市场码头，水路、公路、铁路交通极为方便。
[市场管理] 广州黄沙水产交易市场是由广州港新风港务公司主办、市工商市场分局协办。一九九四年七月开业至今，市场车水马龙、经营秩序良好，档口生意蒸蒸日上，市场营销积累了丰富的管理经验，有完善的市场交易章程和经营守则，场内真正体现：“公平买卖、合理消费”，深受广大经营档主和消费者的高度赞扬，连续多年受省、市主管部门的表彰,获“全省文明市场”、“消费者满意市场”、“广东省渔业产业龙头企业”等荣誉称号， 是目前华南地区最大的水产品综合交易市场，也是全国三大国家级水产品批发中心之一。[硬件配套] 市场占地25,000多平方米，固定档口233个，临时档口50多个，停车场可同时停靠300多辆汽车，码头可同时停泊3000吨、300吨、100吨的船只数十艘，码头珠江河水面可作为水产品交易场所。有完善的水、电供应系统，保证24小时不间断电源运作，配备先进的通讯设备，齐全的环保卫生等设施。 为实现港口多元化发展， 广州将把黄沙水产品市场打造成一个全国最大的水产品交易市场。这里将扩建成广州市水产品中心批发市场，面积由2.6万平方米扩大到近5.2万平方米，共有交易区、智能服务区、生产服务区、商务服务区、后勤服务区五大功能区。[经营商品] 主要产品：批发、零售海鲜、河鲜、冰鲜、塘鱼、咸鱼、海味等
市场品种丰富多样，产销价格合理。广东的扇贝、上海的大闸蟹、大连的蝴蝶鱼、 澳洲的大龙虾以及各种海鲜产品都有供应，经过空运，这些新鲜的龙虾等海鲜产品可以在早上6时多就出现在澳门、北京等各大城市地区的宾馆和酒楼。目前以鲜活水产品为龙头、包括允许上市的野生、飞禽等动物不下200多个品种，其中以独具岭南特色的鲜活水产品为其经营特色。以“活鲜”为代表的黄沙市场，比日本、东南亚等地海鲜水产市场毫不逊色，连美国、加拿大等国家的大型高档鱼市场也惊叹不止。黄沙水产品的价格也已成为全国各地水产品价格的重要参考标准。随着市场的发展及地理位置的独特，现在这里发展了6家海鲜食府。顾客可以在市场即点即购海鲜水产，随即拿到酒楼即宰即烹，成为广州市食海鲜的一大特色。
[辐射范围] 市场经营活跃，交易数量巨大。每天24小时全天候都可以进行交易。进场交易的车次多达1,000辆次/天，日交易量达600多吨，其中从北方空运至市场的活海鲜有150吨左右，而打包空运至北京、上海、杭州、沈阳、哈尔滨、重庆、成都、贵阳、昆明、南宁、武汉、石家庄等大中城市的海产品达200多吨，每天成交额逾2000多万元。
㈠.省内主要辐射区域有：沿海东线的南澳、汕头、汕尾、海陆丰、惠阳、惠东、深圳、珠海等地区；沿海西线有湛江、阳江、茂名、电白、阳江、台山等地为代表；珠江三角洲的东莞、南海、顺德、三水等地也占相当大的交易量。 ㈡.国内主要辐射:广西、海南、福建、辽宁、山东、湖北、湖南、北京、上海、杭州、沈阳、哈尔滨、重庆、成都、贵阳、昆明、武汉、石家庄等城市。肯定地说，全国各大、中城市，包括香港、澳门，甚至台湾省在内，都有黄沙市场海鲜销售客户网络、都有水产品的经营者进场交易。 ㈢国际主要辐射国家：美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、日本、新加坡、马来西亚、泰国、越南等20多个国家主要大城市已建立有海鲜水产品的进出口业务。可以说，广州黄沙海鲜交易市场在国际上已享有一定的知名度。 据统计：1999年市场成交量180,000吨，成交金额70亿元人民币，销售量和销售额均为全国同类批发市场之最。2000年成交额更达到72亿元。水产品50%供应广州地区，15％供应省内市场，35％的货源销往全国各地。该市场现已发展成为广东省、乃至华南地区最大的水产品综合交易市场，有“广州水产品蓄水池”之称。[发展历程] 随着市场经营的持续发展，目前25,000多平方米的场地已远远满足不了众多商家客户的产销交易。因此，该公司管理者从1995年起相继向市政府、省政府、以及国家申请立项，要求把市场申请扩大为国家级水产品中心批发市场。 1995年农业部渔业局、省海洋与水产厅会同市领导和有关部门再次到我市考察中心批发选址,并多次到黄沙市场实地考察,一致认为黄沙市场地域具备改造为国家级市场的条件,并批准纳入省“九五”水产品批发市场建设规划。 国家农业部以农渔函[1995]55号批复了广州市穗府报[1995]88号文，同意黄沙国家级水产品中心批发市场项目，认为该市场符合全国水产品中心批发市场总体布局的要求。 1996年，经市政府同意，在黄沙水产市场西北方向地域扩征2.8万平方米共建设用地为五万多平方米的国家级的广州水产品中心批发市场。新征地域由原广州市海洋与水产局（现为广州市水产供销公司）负责投资建设。现在两局属下公司已共同组成“广州水产品中心批发市场合作有限公司”作为大市场运作的经济实体，进入工程项目的第一期改造建设阶段。1996年，省政府以粤府函[1996]33号批准该项目纳入省“九五”水产品批发市场建设规划；与此同时，广州市政府也将其纳入了“菜篮子工程”规划建设的重点项目，给予重点支持。 1999年，国家经贸委对各地区、各有关部门推荐的市场进行了认真筛选，确定了35家关系国计民生、交易规模大、辐射能力强、管理规范、现代化程度比较高的大型市场作为国家经贸委第一批重点联系市场，黄沙水产交易市场名列其中。国家计委以计经贸[1999]2205号批复了《广州水产品中心批发市场改扩建第一期工程项目建议书》。广州市计委于2000年5月11日以穗计投资[2000]33号下达了2000年广州市重点项目固定资产投资计划。 经国家计委批准，在现黄沙水产交易市场与粤恒丰水产市场的基础上扩建成广州市水产品中心批发市场。2002年12月，在各级政府、市场管理者等多方努力下，耗资8亿元的“ 广州水产品中心批发市场 ” 终于动工。该市场建成后，将成为全国仅有的3家国家级水产品批发中心之一，新市场总用地面积将扩至5．5万平方米，总建筑面积达到18．2万平方米，包括批发、零售海鲜、河鲜、冰鲜、塘鱼、咸鱼、海味等鲜活干咸水产品和农副产品以及与市场相配套的水产品加工场、冷库、大型停车场、物资供应、信息、银行、旅店业、饮食业等设施,是集市场观光旅游于一体的国家级大型综合市场。广东省和广州市政府把该场纳入省、市“十五”规划重点建设项目。项目工程分二期三段进行建设，目前一期一段近4万平方米的五层裙楼已建成并投入经营。与一段相连的一期二段约3.2万平方米裙楼目前即将进入实施阶段，预计于2007年底动工，2009年底竣工并投入运营。二期工程将在一期二段完成后作为条件具备时继续推进建设。
2005年黄沙水产交易市场一期一段近4万平方米的五层裙楼已建成并投入经营，新大楼配置电梯、货梯、电子监控设备和消防设施完善，集中供海水、供循环恒温水、集中治污、一体化消防系统和店铺立体式经营设备，共有80户业户迁入经营。二、三层拥有过1万多平方米的停车场，大型扶手梯直达四层、五层经营区。首层海鲜经营区已经全面试业经营，交易、人气都极为旺盛。四层将规划为中高档海味干货交易中心，交易区面积达6000㎡，五楼酒楼经营区总面积6300多平方米。
全部工程完工后，将成为集水产品贸易、电子交易、拍卖、加工、信息、旅游观光和餐饮服务于一体的亚洲地区最大的水产品集散地，对我市水产业的发展起到极大的促进作用。
2006年11月10日，广州港集团商贸发展有限公司与广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司确定合资建设广州黄沙水产品交易中心项目，双方签定《广州黄沙水产品交易中心有限公司章程》。2006年11月21日，广州黄沙水产品交易中心有限公司挂牌成立。 [评 价]从黄沙水产市场今后的发展空间来看，周边确无其他合适地块可用，而随着市政绿化工程的推进，市场现有占地面积还要作出退让，发展扩大空间有限。
据了解，按照水产经营惯例及水产运输车辆、用水（咸水对建筑物的腐蚀性较大）的特殊性，鲜活水产品交易大都在首层完成，暂无在二层（含二层）以上建筑经营的先例。因此，黄沙水产品市场如不能拓展新的地域空间，经营鲜活项目可能受到制约。广州黄沙水产品交易中心建成后,不仅改善了市场硬件设施和流通环境,同时,进一步促进周边城市包括珠三角的渔业生产发展,其辐射能力更大。按设计要求批发市场建成后面积增加5倍,水产品年成交量40万吨,交易额100亿元,是可以达到的。
2．广州市粤恒丰水产品综合批发市场
[概 况]
广州水产品中心批发市场是国家农业部选址，国家计委立项的国家级水产品批发市场。市场位于广州是黄沙大道西猪栏沿岸，总占地面积5万平方米，由广州水港务局和广州水产供销公司共同开发建设，其中双方各占2.5万平方米用地。为加快水产市场的建设进度，广州水产供销公司由与广州子辉城建实业有限公司成立广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司，负责对市场的建设合经营管理。目前已将规划红线内保留使用的10380平方米综合水产大楼。
管理公司：广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司为该市场经营管理者之一。
地址： 广州黄沙大道西猪栏14号[业态分布]
首层商铺以经营鲜活水产品为主 ，商铺面积约为12－140平方米不等，二楼金鲍大酒楼，三、四楼为休闲娱乐中心地带，五、六楼为办公写字楼及旅业公寓房招租，天台附设露天酒吧。水产大楼配备豪华客梯叁台，功能齐全、设备先进、环境休雅，宜商宜住。
[市场起源]
2002年，广东水产集团通过征用六二三路珠江隧道口南侧，黄沙码头北侧和西侧地段，与广州港务局共同开发广州市水产品批发中心，通过产权置换使西猪栏路14号原市机电仓大楼成为“粤恒丰水产大厦”，并通过办理报建手续，使该大厦的首层变更为经营水产批发项目的市场。2003年6月，该公司通过征地及办理报建手续，在“粤恒丰水产大厦”的西侧兴建二层临时建筑，作为经营水产批发商铺使用。公司经营范围，批发和零售贸易、加工产品保鲜、配送水产品副食品、仓储、场地出租、代办运输手续装卸服务。
3．广州水产品批发中心南站交易区
[概 况]
2006年7月19日开业，占地达10万平方米，具有仓储、销售、加工、配送、检测、美食区等综合服务功能，南站交易区错位经营，以经营干货海味、冻鱼冰鱼为主，而黄沙水产品交易市场多经营新鲜的海鲜为主，预计水产品年交易量最少将增加30万吨。该市场系广州水产品进出口集团的投资建设，广州市益豪科技贸易发展公司为承租方，并负责市场管理。2007年12月更名为“广州南站冷冻海鲜交易区”
市场管理：广州市益豪科技贸易发展公司
[硬件配套]
批发中心将分为四个交易区，囊括水产品市场经营的所有品种。同时，中心还建有4000平方米停车场可同时停放2000辆货车。并设置电子交易平台，实行网上全天候交易。南站交易区将通过建立水产品展示厅、3500吨的水产保鲜冷库、水产食品质量检测中心、电子商务平台，打造我国水产品批发的示范基地。此外，在该批发中心还将在珠江边兴建有1万平方米的酒楼区。
[市场起源]
随着广州市经济的快速发展和广州城市建设进程的不断加快，由于交通、安全、环保、市容等多方面的原因，广州南站在2005年6月10日正式关闭。早在三年前，广州市政府就多次提出将广州南站部分用地划入黄沙水产品品批发市场，并在实施“三年一中变，五年一大变”的广州城市改造规划中，将广州南站划入规划改造区内。2006年7月19日，南站以广州水产品批发中心（南站交易区）的新面目试业。
该市场并未在取得城市规划、商业网点规划，环保、消防规划报建以及水产品质量安全检测的批准或同意就强行边施工，2006年广州市工商局、荔湾区工商分局至今没有发给广州水产进出口企业集团在铁路南站经营水产品的市场证。该市场未经许可擅自改变用地性质开业，属于违章建筑。广州市经贸委有关负责人表示，原则上不同意在黄沙地区设立一个新的水产品经营市场，如建新市场要与黄沙水产市场整合后方可经营。
[经营状况]
据调查，广州水产品交易中心南站交易区是在原广州火车南站货运中心5个货仓的基础上改建而来的，其中一个仓库就可改建成上百个铺位。该市场现在只有C1区冰鲜冻品交易区开始营业，其他区则仍然在改建之中。在C1区38个商铺中只有两个商铺是开着门的。但截至2006年8月5日，该项目报建并未得到规划部门的许可。南站交易区的大门口外看到，依附在交易区大门两边的商铺也经营起了水产品生意，且生意红火，与交易区内的冷清情景形成了强烈对比。
交易市场是9个老板从广州市益豪科技贸易发展公司转包，投资近1000万元。当初，原承包方承诺1年内办好所有手续，至今包括经营许可证在内的手续仍然没有影子，交易区只有关闭。他们和益豪科技签有合同，约定转包5年，但开业才1年多就面临关闭，近1000万元投资无法收回。他们已经将对方告上法庭，要求赔偿。
2007年11月广州市水产品交易中心南站交易区涉嫌无照经营和存在质量安全隐患，停业整顿。12月初重新开业，并更名为“广州南站冷冻海鲜交易区”。
4.谊园文具玩具精品批发中心[概 况]谊园文具玩具精品批发中心原址在广州市海珠广场谊园，是广州南方展览贸易发展公司于1987年响应市政府还路于民的号召，将一德路一带占路经营的个体户引入谊园，实现了入室经营，从而诞生了第一个经营文具玩具精品的大型专业批发市场。1994年底公司又一次响应市政府的改造旧城区的号召，配合解放路扩建和解放大桥工程，整体搬迁到黄沙。 谊园是以经营批发为主的现代办公用品﹑文具﹑礼品展示﹑交易中心，以发展和延伸﹑做专做强本行业为要向导，汇集产业博览﹑产品展贸﹑行业信息交流﹑文化传递等功能于一体的专业市场。 谊园旗下分设A﹑B﹑C三个场馆，营业面积超过30，000平方米，1万平方米的仓库，场内云集大大小小的品牌商﹑批发商超过1000家，经营类别包括办公用品﹑文具﹑文体用品﹑礼品等，品种数以万计，办公用品批发量稳占华南区域67%以上，成为企业发展﹑壮大的有力助跳板。
主办单位：广州南方展览贸易发展公司
地址：广州市黄沙大道13号
[硬件条件]
谊园整体搬迁黄沙后，投入了上千万元对场地进行了改造，重新装修了A馆、C馆，并建立了现代化的商务写字楼，商场内基本安装了中央空调，拥有5部扶手电梯，4部垂直货梯，配备了一流的防火设施，场内外环境的装修，仓库面积超过1万平米，有几个停车卸货场和摩托车、自行车保管站，货物进出十分方便。
[软件条件]
主办单位一开始就以一流的管理、一流的购物环境、一流的服务水准，制定了完整的管理制度；以文明市场的标准向社会和业户公开承诺，规范经营者的行为。现在这里每天货如轮转，生意兴隆，每个为国家上缴100多万元的税收。
[交通条件]
不仅邻近铁路南站、珠江隧道、广州港如意坊码头和黄沙地铁出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽车总站，还有15、70、181、123等多路专线车路过，西郊客运站也离此地不远。水陆货运极为方便。
[公司荣誉]
1995年被国务院发展研究中心评为“全国最大最早经营文具玩具精品批发专业市场”。 谊园还相继获得“中华之最” ﹑“首届广东省文明诚信市场” ﹑“广州市著名商标” ﹑“广州市消费者满意市场”等殊荣
[评 价]
谊园所在的黄沙商圈，位于华南辐射核心广州市珠江河畔，比邻广州地铁南站﹑地铁一号线黄沙出口﹑城市主干线内环路﹑珠江隧道出入口；现以成为中国华南地区规模最大﹑品牌汇集至多的专业市场，着力为生产企业和经销商打造一个汇集八方客流﹑凝聚浓厚商业氛围的大舞台。
5．西城都荟
[概 况]
位于黄沙地铁站上盖，属华人首富李嘉诚旗下和记黄埔开发的大型购物中心———西城都荟预计将于明年上半年开业。由长江实业(集团)及和记黄埔地产策划的大型旗舰商场“西城都荟”， 该项目总建筑面积8.8万平方米，其规模、定位将与位于天河的天河城、正佳广场等新兴购物中心一争高低。根据规划，未来的“西城都荟”将成为一个集休闲购物及娱乐于一身的一站式大型购物中心，首创国际级悠乐式主题，将囊括餐饮、电影院、游艺中心、KTV以及健身中心等，成为广州西面未来发展新商圈。诚聘享誉国际的许李严设计(亚洲)有限公司RDL Asia Limited主理建筑设计工作。整体规划以楼高四层、面积达88,000平方米的新商业地标 “西城都荟”为中心点，由室内外的三个广场贯通南面毗连的沙面及北面的上下九商业步行街，势必成为广州西面的新亮点。
[建筑结构]
▲项目拥有两个大型露天广场，分别为南广场及北广场。南广场占地达11,300平方米，相等于两个国际标准足球场之面积，可举办大型户外活动如宣传项目、展览、大型综艺节目、演唱会及时装表演等。外墙装置了一组由电脑操控的LED幻彩灯，俨如一条色彩缤纷的大丝带，幻化层出不穷的灯光效果。南广场毗连传统旅游点沙面，亦邻近区内的旅游新建设「巨眼」摩天轮，使商旅建设更集中、更丰富及更具吸引力。
▲“西城都荟”北面迎向上下九商业步行街，北广场入口装设了偌大的玻璃门以突显商场的通透感，迎接上下九商业步行街每天数以十万计之人流。北广场面积达3,000平方米，外墙设置一部阔10米x高 7米的巨型电视幕墙，可用作播放国家庆典及盛事、商户广告及其它大型瞩目节目如直播世界级球赛或2008年北京奥运等。
▲至于室内布局方面，以现代感的简洁设计为主，并采用了大量玻璃以增加商场内的透视感及空间感，带给顾客舒适宽敞的感觉。商场的88,000平方米总楼面面积分布于四大楼层，每层商场的平均面积达到20,000平方米；
▲由南至北走向的通道全长达200米，而阔度则达4米 - 10米，顾客于场内游逛倍感舒适。而场内采用单一主通道规划，不设副通道，以及无柱标准走道的设计，令琳琅满目的店铺尽现顾客眼前。此外，“西城都荟”达到5.5米 - 6.8米的楼层高度，不但能营造高格调气势，更可给予商户更大的创作空间进行店面设计及摆设货品，增加商铺吸引力。
▲ 整个商场由18组扶手电梯及4部宽敞的客梯贯通商场每个角落，方便顾客可以穿梭于各层尽情购物和享用各式各样的美食及娱乐设施。另外，场内特设的物流通道可直达每间商铺，并设有6部容量特大的货梯方便商户运送货品。
[交通条件]
▲“西城都荟” 拥有三条地铁线的优势，是广州地铁1号线及6号线的黄沙站上盖，黄沙地铁站大堂贯穿“西城都荟”负一层商场的中央位置，左右两边与商场直接连通；其中一边直接连系百货公司入口，而另一边则与商场接连。预计于2010年落成的广佛地铁路线，经地铁一号线接驳。
▲设有逾660多个时租车位，车位比例之高，为广州市内罕见之商场项目，而车场共设四个出入口，除可方便驾驶人士往来各区之外，更可疏导车流，避免挤塞。
▲此外，项目更设有逾20多条路线行经之公交站及的士站。
[经营布局]
力商店如百货超市、餐饮及娱乐占业态组合面积的70%，此业态比例在广州以至国内实属罕见“乐宾百货公司”占商场总面积约27%，面积约23，500平方米，分布于商场全部四层楼面。“乐宾百货公司”是世界500强企业力宝集团的属下其中一个百货品牌，凭着其庞大的国际网络及国际化的专业采购团队，将国际知名服装品牌及其自营崭新品牌首次引进广州。
二、 项目物业状况分析
1. 黄金广场物业所有权变迁
2．黄金广场物业基本状况
这里不仅邻近铁路南站、珠江隧道、广州港如意坊码头和黄沙地铁出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽车总站，还有15、70、181、123等多路专线车路过，西郊客运站也离此地不远。水陆货运极为方便。
市内交通线路：5、9、38、57、60、64、75、176、208、217、222、233、270、286、541、556
3．项目物业产权状况分析
（1）经营管理公司：
食中宝副食品公司位于黄金广场2楼，多年来从事贸易活动，食中宝公司隶属于广晟集团,是一家副食品的贸易公司，但缺乏专业市场经营管理经验，对市场的经营和管理、推广能力还需要进一步提升。该物业是食中宝副食品公司与广州市冶晖市场开发有限公司双方合作的结果，食中宝副食品公司作为物业的经营方，整体租赁下来，享有10年的经营权。
（2）产权所有者：
黄金广场一、二层产权所有者是广州市冶晖市场开发有限公司，该公司同样隶属于广晟酒店集团，因此两家公司才有了合作的基础。
广东省广晟酒店集团有限公司持有广州市冶晖市场开发有限公司的65%股权;
广东凯旋投资发展有限公司持有广州市冶晖市场开发有限公司的35%股权.
（3）关联公司：广晟酒店集团
广东省广晟酒店集团有限公司是一家以宾馆酒店业为主，其他行业为辅的综合性大型国有企业集团，隶属于广东省广晟资产经营公司。“广晟酒店集团”拥有全资和控股企业20多家，总资产20多亿元。其中宾馆酒店有广东亚洲国际大酒店、广州凯旋华美达大酒店、广州三寓宾馆、广州五羊城酒店、广东华海大酒店、广州王府井酒家、广东好时光旅行社等；同时通过品牌输出的方式拓展了广东中山国宾酒店、广东湛江金海酒店、广东云浮凯旋酒店、广州番禺利泰乡村俱乐部等。集团还有工业、三高农业、商贸运输业、房地产开发业、物业管理等企业。宾馆酒店主业目前有五星级1家、四星级3家、三星级3家、旅行社1家。
广晟酒店集团在华南地区具有较强的影响力。所属的广东亚洲国际大酒店是广州地区最新的五星级酒店：广州凯旋华美达大酒店由华美达国际集团管理10年后实行自主经营，形成了鲜明特色的国际酒店管理风格；广州三寓宾馆的锦苑食府在第16、17届广州国际美食节上相继获得金奖；广州五羊城酒店和广东华海大酒店均成为地域明星酒店。 广晟酒店集团是在中央和军委实施“军队不再经商”战略决策过程中由军队企业移交转轨而来的，干部职工绝大多数过去是军人，具有严格的组织纪律和雷厉风行的工作作风，具有敢想敢干、求真务实的精神，长期保持艰苦创业，勤奋实干的传统，重视思想建设和社会效益，使企业形成了厚重的企业文化积淀。在改革改制的新的历史时期，企业十分注重干部员工的培训学习，苦练内功，着力提高企业整体素质，大胆改革、稳妥改制，同时着力打造酒店管理知名品牌，为酒店企业提供专业化标准化国际化的管理输出，并为海内外宾客提供富于凯旋酒店管理特色的全方位服务。
三、 广州市商业规划
1．广州市政府对黄沙商圈的商业规划
（1）圈层划分
以城市环型主干道为主要标志,结合商业发展的程度,将规划区域分为内圈层,中圈层和外圈层3个圈层. 内圈层 指北至内环路——铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界),东至华南快速干线,南至新港路——昌岗路,西至工业大道——内环路以内的圈层,包括越秀区,东山区,荔湾区及天河区西部,海珠区北部地区. 中圈层 指内圈层与二环路之间的圈层,包括天河区北部和东部,芳村区,海珠区南部,黄埔区西部及白云区南部,番禺区北部地区. 外圈层 指二环路以外的区域,包括花都区,增城市,黄埔区东部南岗片,广州经济技术开发区,从化市以及白云区北部和番禺区南部地区. 规划期限 （2）规划期限为2003年—2012年,分为三个阶段: 近 期 2003年—2005年; 中 期 2006年—2010年; 远 期 2011年-2012年.（3）根据《广州市政府商业规划2003-2012》，“黄沙-南岸批发市场群，位于荔湾区黄沙路和南岸路一带,已有17个水产品,建筑装饰材料,精品和文具等批发市场.今后严禁新办批发市场,整治现有装饰材料市场(包括转营或迁移).重点抓好黄沙水产交易市场,谊园文具玩
具市场,广东电器市场,广东装饰材料市场,留香针织品批发市场等的市场升级。”★重点改造升级的大中型批发市场：大中型批发市场的改造升级是存量调整优化的主要内容,今后将重点对广州花都狮岭皮革皮具城, 广州花卉博览园,广州水产品中心批发市场等一批大中型批发市场进行改造升级.
★中期(2006年-2010年) 在继续推进和完成近期任务的基础上,启动和推进黄埔茅岗批发市场园区,黄埔鱼珠批发市场园区,增城新塘批发市场园区白云太和批发市场园区,番禺沙溪批发市场园区,花都毕村批发市场园区,开发区批发市场园区等7个批发市场园区的建设;推进机场路-黄石路批发市场群,黄沙-南岸批发市场群的优化整合和改造升级.
2．广州水产品中心批发市场工程建设规划
（1）建设规模及主要建设内容：广州水产品中心批发市场扩建、改造一期工程是在现有的广州黄沙水产品交易市场的基础上改造扩建而成，占地面积5.2万平方米，建筑面积15.6万平方米。主要建设内容包括水产品市场、水产食品加工工场、储藏仓库、海鲜食街、办公配套设施、停车场和其他配套设施。
（2）建设工期：2002年至2004年（一期）。
（3）总投资及资金构成：一期工程总投资额为2.37亿元，其中企业自有资金1.37亿元，银行货款1亿元。
（4）工程进度及2003年投资计划：征地拆迁基本完成，目前正在打桩。至2002年底累计完成投资6000万元，2003年计划投资2000万元。
（5）效益预测：通过广州水产品中心批发市场的建设、带动渔业、商业、包装业、信息服务业、餐饮业、旅游业等其他产业的发展，有利于发挥中心城市商品流通优势，为社会提供大量的就业机会，具有显著的社会效益。
经营规模
1．成交量与成交额
新的大型市场全面建设完成后，设计年交易成交量400,000吨、年成交额人民币100亿元以上。其中塘鱼交易量60,000吨，交易额4.8亿元；活海鲜系列产品交易量50,000吨，交易额42亿元；海鲜冻品交易量60,000吨，交易额5.4亿元；河鲜品交易量20,000吨，交易额8亿元；咸鱼海味干杂品交易量20,000吨，交易额9.8亿元；其它副食品交易量40,000万吨，交易额2亿元。水产品种类经营将达到200多种。
2.水产品加工、保鲜、储藏
计划分别设5,000吨低温冷库和5,000吨高温干货仓一座。设生产、加工冷冻水产品小包装的水产食品加工厂，预计年生产、加工量7,200吨，承担水产食品加工、保鲜、储藏及配送功能。
总体建设规模及功能分区
市场总占地面积扩至51,788平方米，总建筑面积约189,960平方米，其中地下20,200平方米。
1.市场交易区
建筑面积39,260多平方米。其中活鲜交易区22,600平方米，冰鲜交易区16,660平方米，总的交易档口达460个。
2.智能服务区
建筑面积8,400平方米。设置智能服务区是按“高起点、高档次”建设水产品中心批发市场的要求，也是国家经贸委对我国市场体系健康发展，加强管理的要求。
智能服务区设网络信息中心、智能型交易中心、拍卖结算中心、期货交易中心。在该区可以进行网上交易、网上拍卖、期货交易等电子现代化交易方式，通过现代化的设备，及时提供交易市场行情、量价动态、卫星通信、商情咨询等，创造良好的经营环境及条件，为本市场提供全方位的水产信息联网，随时掌握全国水产货源、价格等行情。
3.生产服务区
市场将新建低温冷库及高温干货仓各一座，供水产食品加工、保鲜、储藏之用，建筑面积16,000平方米。并设水产食品加工配送厂，从事水产品的深加工及配送服务。
4.商务服务区
餐饮服务：建筑面积19,200平方米，以方便交易双方的客商、以及旅游观光人士和市民购买海鲜，提供即点、即加工、即食的餐饮服务。以鲜活水产品为基点，体现“吃在广州”的南国风味特色，引导消费。 旅游娱乐服务：建筑面积19,200平方米，为市场客户及游览观光人士提供沟通、聚会及娱乐的高级休闲场所。
写字楼：建筑面积44,800平方米，提供销售商务服务，同时为来本市场进行商务洽谈、或需要在本市场设置办事机构的外地客户提供商住之用。
5.后勤服务区
市场办公及配套设施：建筑面积2,800平方米，内设市场各部门办公室、银行、工商、税务、卫检、邮电、海关、边检等国家职能机构。
停车场：为满足市场经营需求，水产品市场内设建筑面积约43,100平方米室内停车场，有足够的停车位，同时亦可对外提供适量停车位。含设备用房4,000平方米，设污水处理站、海水储备池、变电所、柴油发电机房、空调机房等配套设施及设备用房。
楼层管理功能（大型新市场）
未来大型新市场南面是30米宽的沿江规划路和20米宽的广场，东面是30米宽的 六二三路，西面是原广州火车南站的货物堆场，北面是12米宽的城市规划路。 新市场平面呈“L”型，西面宽80.4米，东面宽61.8米，东西向长286.6米，中间有一条36米和一条15米宽的南北方向规划路穿过建筑物。整个建筑物由一层地下室、五层裙房和二栋15层塔楼组成。其中：*. 地下室为地下停车库和设备用房(局部为平战结合六级人防地下室)。*. 首层为鲜活海鲜市场。*. 二层为鲜贝类销售市场。*. 三层为小汽车停放车库。*. 四层为水产品干货市场。*. 五层为海鲜餐饮娱乐服务业。*. 六至十五层为行政办公室(其中：A栋为水产大厦，B栋为港务大厦)。*. 十六层为屋面及观景楼。*. 十七层为机房水箱及观景层。报告第一部分，主要是对商圈及物业本身进行分析。
本人对专业市场有多年研究，并从事多个项目策划、招商，欢迎同行交流，电话13632310871，MSN：[email protected], QQ32754958。
