爱华网解析“海印模式”：
海印集团的前世、今生与未来（1）
前 言
“集团从1998年起，每年向国家缴纳的税收超过千万元，并屡获国家、广东省、广州市、东山区等各级政府有关部门的嘉奖，曾先后获评为全国“光彩之星”、广东省、广州市先进民营企业、诚信单位、消费者满意市场等光荣称号。此外，集团多年来成为中国建设银行、兴业银行、上海浦东发展银行“重点客户”和“优质客户”， 2003-2004年被评为广州最具竞争力服务业百强企业,以及2004-2005年度广东省百强民营企业和2004-2005年度广州市百强民营企业,以及广东省优秀民营企业。”
这一连串的光环，属于一个从事专业市场经营的民营企业——海印集团。在国内商业地产界有一个著名的“海印模式”，提起海印集团的掌门人邵建明更是声名远播。 邵建明，全国闻名的海印电器总汇、海印缤纷广场等十多家大型专业市场的“东家”。广州人称“营商奇才”，25岁投笔从商，以5000元起家，创建了海印实业集团公司。海印集团以租用别人物业、经营电器城、布料市场等专业市场起家，邵建明一手打造的14个商业地产项目，个个被誉为商业地产的经典案例，投资成功率百分之百。海印集团，为何有如此闪耀的光环呢？还是让我们一步步揭开谜底吧。
（本人对专业市场多年研究，欢迎同行间交流学习。我的MSN：[email protected],以及QQ32754958）
一、“海印集团”的前世：原始积累
在广州，海印不仅仅是一个企业的名字，更是一个耳熟能详的地名,广州的珠江北岸大沙头地区也可以叫做“海印”。但这个地名的起源则是因历史上的海印石曾在附近而得名,海印集团是这里最早经营专业市场的企业,后来市场火爆,海印地区成为了远近闻名的电器销售旺地,于是一些企业纷纷给自己市场的名字加上“海印”二字。海印集团二十世纪九十年代初起家,最早在海印地区开发了海印布料总汇和海印电器总汇两家专业市场,出租商铺,是海印商圈的初创者，并由此积累了第一桶金。
（1）海印电器总汇
海印电器总汇，这个市场1991年9月开业,是海印集团的发家市场,当时是广州市第一家电器专业市场,正是它带旺了整个海印地区,使该地区成为电器市场扎堆之处。目前该市场营业面积逾13000平方米，经营户数近700户，经营各类进口、国产名牌家用电器，品种多达千余种，1、2、3楼经营电脑产品。依然人气旺盛,铺位炙手可热。但即便有人转让铺位,转让的也是商铺的租赁合同,或商铺的优先承租权。因为海印只是承租了地皮或者临街商铺，将其统一开发成市场,把档位再分租给租给商家，海印本身并没有商铺的产权。
（2）海印广场
海印广场于199年11月开业位于海印商贸安全文明小区中心点，现时营业面积18000平方米。海印广场是一座集各大名牌电器、通讯用品、办公自动化设备、电脑、音像制品销售和商务写字楼于一体的5层大型专业产品商场。采用现代化流行设计，外观美丽高雅，内部设备齐备，总投资逾8000万元，是一座高级的智能化购物商场。同时业也是海印实业集团有限公司的重点项目工程和未来商业发展的中坚。
海印广场同时配置银行、邮局、电信等服务设备。其中由发展商在中国农业银行广州分行海印办事处提供的担保商铺租任权抵押贷款业务最具经营特色，已经成为各大名优商家争相进场的新举措。
（3）海印布艺总汇
海印布艺总汇是海印集团属下全资机构，其前身是成立于二十世纪九十年代的海印毛线布料总汇。它是广州市首家开设汇聚各式毛线布料，集剪、裁、缝制制服、服装设计一条龙服务的大型消费型布匹市场，更是广州首批消费者信得过消费市场，并曾荣获“广州市东山区先进私营企业”、“守合同重信用企业”及“广州市2002年度消费者满意市场”。它以品种齐全、花色繁多、质量可靠、量体裁衣、方便快捷、提供一条龙配套服务而深受广大客户的欢迎。经营品种不断丰富，包括时装面料、家居布艺、酒店配置、量身裁剪、精纺呢绒、舞台工程、特种服饰、工衣制服和精品饰物等，是广大消费者休闲购物、机团采购的首选去处。
海印布料总汇四楼是全国精纺呢绒展销中心，这里集全国各大毛纺织厂之精品，经营中高档毛料，为国内外各大服装品牌，提供最新、最流行之面料，是行家常去的地方。浓郁的时代感是它们的特色，它们紧扣国际时装流行发展的走。国内外部分时装品牌名店，都在此买布制衣。这里品牌林立，全国知名品牌江苏阳光毛纺股份有限公司、江苏吉泰毛纺织厂、山东南山精纺呢绒总厂、新疆毛纺织厂、兰州三毛纺织集团和吉林东晨毛纺集团等都在此设有总部或办事处。
（4）海印电脑城
海印电脑城位于著名的海印电器总汇二、三楼，面积2，500平方米。主要经营各类国内外名牌电脑，电子配件，电脑软件，电脑书刊，自动化办公设备等共上千个品种，同时，还为顾客提供代购，维修，承接电脑网络工程及软件开发等服务。海印电脑城以其特有的落地玻璃间隔布局及独具魅力的各类名牌电脑，电子展示而吸引众多的消费者，是广州市最具规模的高科技电脑、电子产品经营地之一。
其中海印电脑城、海印电器总汇更成为日后“海印股份”的重要组成部分。
海印集团经营的专业市场火爆,带动其他商家在附近地区开发专业市场,经过近十年的发展,使得海印地区成为了广州市乃至全国都闻名的大型贸易市场集中地。这个在地图上标明为“海印市场”的地区横跨几个街区,云集了十余个电器、IT产品销售、布料等市场。尽管这么多个市场名冠“海印”,并且人们也均以“海印市场”概之,但是它们并不完全都归于海印集团旗下。
海印商圈也是海印集团业务运作的基地。海印集团旗下有18家专业市场,其中四家电器及电子产品市场均位于该区域内,另外,集团旗下从事布料贸易的“海印布料总汇”和海印旧机动车交易市场也在此区域附近,隔街相望。海印集团在广州市的知名度由此而生,广州女足也因海印集团赞助而以“海印”冠名。广州人逐渐把珠江北岸大沙头一带也统称为“海印”。
二、“海印集团”的今生：积极转型
1.走出海印商圈
在缔造“海印商圈”的同时,海印集团自身却将业务逐步扩展至海印地区以外。其实,这反映了海印集团近几年发展的一种转变:旗下市场已经走向闹市区,从低档走向高档。这些新市场与海印集团发展初期开发的那些建筑简单的市场完全不同。
（1）“流行前线”
1999年开业的“流行前线名店城”,由海印集团和广州市东山区人防办合作,在原东山区人防工事上联合投资开发,目前出租的商铺以经营服装、饰品等流行百货为主。据称该项目总投资7000万元
（2）海印二沙体育精品廊
海印集团在2000年开创了全国最早体育用品专业市场——海印二沙体育精品廊，多年的发展已成为广东地区最具知名度的第一专业商场品牌，引领体育商品消费潮流之先，位于二沙岛西广东体育训练基地旁。面积1,100多平方米。是由50多个商铺连成的体育用品街市.其中有五分之一的商铺由香港人经营。开业后生意蒸蒸日上.海印二沙体育精品廊由各大产商、代理商设点直销，经营各种名牌运动服饰、健身器材、体育用品、奖杯等，是名副其实的运动用品街。全国各地的商家都到此进货.港澳球队也来这里购买内地出品的「平、靓、正」体育用品。曾有一广州商家.在这里租了一间50平方米的店铺经营.一年的营业额高达5000万元人民币(港币4,650万元)。
（3）东川名店运动城
在2001年7月,海印集团还在广州商业区东川路上开张了营业面积近7000平方米的体育用品专业商场“东川名店运动城”,是全国最大规模最多名店汇聚的运动主题式商场。运动城采用由早上10时至晚上9时30分的营业时间，更迎合当今都市人及年青新一代的生活消费习惯。运动城采用动感流畅的外观设计，现代化的配套设施一应俱全，户外拥有逾3000平方米的绿化休闲广场，内设迎合大众的篮球场、网球场、乒乓球场、人造攀岩等消闲设施。城内还附设能容纳120多个车位的地下停车场，以及麦当劳餐厅、商业银行等，为消费者营造一个集消闲、运动、购物、饮食于一体的时尚新天地。。这些铺位当年的月租每平方米人民币100元至300元(港币93元至279元)不等。在这里租铺经营的100多个商户中.有30多个是香港商家.有些港商一租就租用几个铺位。
2.收购商业大厦
海印集团过去对地产介入不深，多数是凭借在经营管理方面的经验将现成的商铺再度包装出租。依旧意气风发的邵建明早已不满足于“广州最成功的‘二房东’”称谓，而将自己定位为“引导市场和搭建商业平台的运营商”。
（1）海印缤缤广场
海印集团2001年5月份斥资3.89亿元收购了建筑面积近4万平方米的原广东贸易中心大楼（广交会旧址）,并将其改造成销售中高档服装的海印缤缤广场。大厦重新装修，内设商场、写字楼、商务中心、快餐、停车场等，是一座具有现代化、综合化、多功能的商贸大厦，并且同地铁2号线接通。
定位为“国际时尚采购中心”的海印缤缤广场地处广州城区中轴线，由地铁2号线“海珠广场站”可直上首层大堂，交通十分便捷。这里曾是前期举办过20多届中国出口商品交易会的场所，蜚声国内外。主楼楼高10层，经营面积4万多㎡，1-4层为国内外品牌时装、皮裘、金饰之形象店，5-8层为品牌时装陈列厅及写字间，其中7层设有多功能演示厅。目前大厦主要是中高档服装的零售和批发,还有很多中高档服装厂家及设计师在大厦设立展示窗口和工作室。目前已有古谷惠、心水、珈里、庄姿妮、魅力经典、英美轮、施尔琪、沙夫氏多、乔治奥、萨比亚、第一夫人、格子廊、哥弟等一大批中外知名品牌及刘洋、马伟明、李小燕等内地、港台顶级设计大师进驻。每年1月和7月还举办“海印缤缤广场时装祭” 高级成衣流行发布暨订货会。
海印缤缤广场年交易额30亿元，已经成为商务部重点扶持的批发市场。对其进一步引导、包装和整合，扩大营业面积至15万平方米，并引入全新的“海印”管理模式把其打造成为南中国最大的时尚采购中心。
（2）海印大沙头二手城
2005年，海印集团斥资一亿元，盘活位于白云路和东华南路交汇处的一幢停工七年的烂尾楼嘉星广场，并将大沙头旧货市场两千多户经营者迁往该处。
海印大沙头二手城，面积约一万五千平方，2005年9月开业，场内经营项目有二手手机、手机配件、二手电脑、汽车音响、电脑配件、传真机、复印机、耗材等办公设备，场内配备三台直梯和手扶梯直达各楼层，负一、二层设有大型停车场。旧的大沙头旧货市场1000多名业主将进入刚建好的海印大沙头二手城营业。二手城将着重发展对外民间贸易，目前已有部分外国商人已进驻海印大沙头二手城。该大楼的7至13层为酒店，为前来“淘金”的外国人提供“落脚之处”，14至25层则为公寓式写字楼。同时，二手城还将为前来交易的外国人提供报关等中介服务。为消费者营造一个集办公、购物、饮食、娱乐于一体的时尚专业市场。
“海印大沙头二手城”将重塑海印地区二手市场的商业格局，更传递出信息：海印集团将逐步进军商业地产的开发。值得注意的是，大沙头二手城是邵建明第一次出手购置的烂尾楼项目，而此前的数个品牌物业大部分都是租来的。
（3）总统大酒店
2006年7月海印集团最终以2.83亿元人民币的高价收购了位于广州最大的电器集散地———天河核心地带的总统大酒店，比预期收购价高出2300多万。2007年6月广州市天河总统数码港开业，是海印集团开发的又一重量级数码专业市场,位于总统大酒店的 1 到 4 层,总统数码港主要经营电子、数码产品和电脑配件等，并设有大家乐餐厅、麦当劳、肯得基快餐店等配套服务项目。是目前广州唯一一家集购物、饮食、休闲、酒店、商务于一体的大型数码产品商场。
3.转向潮流化
业界认为海印集团及邵建明本人的风格是不贪大、不盲目扩张、做好“二房东”。在商场经营方面，海印集团更以“做一个旺一个”在广州商业地产界传为佳话。自开出流行前线、海印东川名店城、缤缤广场等几个以年轻人为目标群体的多功能卖场以来，以专业市场起家的海印集团开始向潮流化转变。
（1）北京路“潮楼”
2005年1月，海印集团又与广州丽都大酒店达成租赁协议，投资1000万元，将位于北京路步行街的丽都大酒店裙楼一至七层改造成一个集中、港、日、韩最潮的精品、化妆品、食品等于一体的综合商场“潮楼”，此举是海印集团在继打造流行前线和海印东川名店运动城之后的又一杰作，该商场地点位于北京路182号（原广州丽都大酒店的裙楼），北向永汉电影院，东靠文明路，是北京路南端目前商业面积最大的时尚商场。主要经营中、港、日、韩最潮的精品、化妆品、食品，并引进港式餐饮和娱乐项目作为配套的时尚商场，为潮人们提供了一个最潮的SHOPPING领域。楼高七层，面积近10000平方米，包含至潮的吃喝玩乐的最新元素：热情缤纷的COCOLULU、可爱时尚的CARTOON STAR，潮流创新的S2.SQUARE，个性洋溢的二楼特色潮店都是吸引你目光的亮点。三层为运动名牌OUTLET场，四、五层为潮向音乐的NEWAY，六层为色香味美的骏豪海鲜酒家 。
潮楼所在的北京南过去一直是北京路最“冷场”的区域，商铺租金仅维持在核心区域的十分之一左右，经营商户主要为个体低档摊点。2005年6月，海印集团在北京路的首个主题商场“潮楼”将正式开业，周末潮楼试业时，2小时内人流就达到2万人，将不到1万平方米的商场挤得水泄不通。 经海印集团转租的“潮楼”底层商铺月租金已达到1000元／平方米，与北京路最旺地段租金相差无几。
（2）广州儿童公园“少年坊”
海印集团2006年在广州儿童公园精心打造的全新青少年主题商场——广州儿童公园“少年坊”，专门经营中、港、韩、日最“型”商品及儿童用品，2006年12月开业，经营儿童用品及潮流服饰、型人精品、电讯电玩、化妆品等，并引进国际知名快餐和至in电子游戏娱乐项目作为配套。面积近10,000平方米，商场有两百多家商铺,包括有大家乐餐厅,麦当劳快餐,肯德基,春之花零食店,还有仙踪林
4.兴建与升级改造
海印在稳步发展的同时，对于老市场的升级改造从未停止过，并且得到了政府的肯定和支持，《广州市商业网点发展规划（2003－2012）》提出“拟对该市场群改造整合为上档次的家电专业市场，重点抓好海印广场、海印电器总汇的升级改造，发展名优品牌家用电器的展示和展销，塑造海印电器市场的新形象。”
海印集团在海印商圈的多数专业市场，大部分也都是利用商业裙楼进行经营，除不会出现交通问题外，经营状况也甚好。而且，海印集团每次升级改造都通过对承租户数量的控制及管理，达到对布局的规划与控制，保证人流的分布和流向，满足规模和购物者的需求等等
2006年海印实业集团投资三千万元，分两期对江南粮油城、南洲石材城进行升级改造，升级改造后的海印粮油批发市场占地约3.7万平方米，成为一个粮食商品会展、销售、物流、资讯中心。2007年开始营业，目前招租率60%。
海印江南茶叶批发市场，广州海印集团又一大型投资项目，市场占地面积三万多平方米，商铺结构为两层独立式门面，市场计划2007年10月份全面试业。本市场将汇集我国茶叶各产区的名优茶及茶制品，各种茶具、茶工艺品等商品，市场规模庞大，是一个具有多功能现代化设施、专业化、规范化、现代化管理的茶叶交易场所。
另外，2007年7月因经营发展需要，海印布料总汇计划投入资金对商场进行升级改造，以提升商场及商铺得形象和档次。
5．修成“正果”
由于具有独特的竞争优势，海印集团所开办的专业市场和主题商场开一个，旺一个，在广州物业界及商界独树一帜。如今海印电器城已成为华南地区最大的电器产品交易中心，雄霸市场10多年，开创了广州专业市场的先河；海印布料总汇、海印中大毛线布料商场，南中国大型布料批发集散地，造就了一个商圈的繁荣；流行前线，年轻人的聚集地，最时尚潮流的商场，被国内地产商竞相模仿复制；海印缤缤广场，拥有1000多个服装品牌，华南时尚采购中心，每年的交易量达20亿～30亿元。如今，在沉寂了2年之后，这位成功的商业地产领跑者又再度出手，接过两年前铩羽而归的丽的百货在广州最繁华的商圈北京路上留下的遗憾，改造出一个全新的“潮楼”商场。此外，海印最大的一个商业地产项目今年底也即将上马，位于广州番禺的土地未来将变身20万平方米的郊区MALL，外加一座五星级的酒店。
现在，海印集团已从简单的出租商铺的经营模式转变为出租商机，向市场功能多元化、市场上下游配套一体化、服务与营销混合化、经营收益增值化方向发展，集商流、现代物流与信息流于一体的立体化的专业市场经营模式渐已成型。
三、“海印集团”的未来：多元发展
1.注资25亿海印集团整体上市启动
2007年10月，海印股份（000861）公告，公司拟向控股股东海印集团发行不超过21000万股，用于收购海印集团的10家商业子公司100％的股权，涉及金额预计高达25.3亿元；海印股份收购海印集团的10家商业子公司分别为：广州潮楼、流行前线、海印广场、缤缤广场、商展中心、东川名店、番禺休闲、布料总汇、布艺总汇、电器总汇。同时以现金收购另一家名为广州少年坊的商业公司，涉及金额预计为1.24亿元。
通过本次资产注入，海印集团主要的商业物业资产基本实现了整体上市，海印集团目前集商流、现代物流与信息流于一体的立体化的专业市场全新经营模式已经成型，其专业市场经营和规模在广州处于龙头地位，所开办的专业市场以高附加值而享誉广州城。其经营模式和国美、苏宁电器等相似，只是公司专业市场不仅覆盖电器，还包括时尚、布料布艺、电脑、粮油等更广泛的领域，一旦模式向全国中心城市扩展，后期发展空间不可限量。
由于条件不成熟，海印集团尚有部分经营性资产未能注入海印股份，其中北海高岭（高岭土矿石总资源储量约6000万吨）、广州海印自由店城、广东总统数码港等资产将在本次资产购买完成后择机注入。
2.继续发展资源性产业
将专业市场注入上市公司,是海印集团不错的选择。十多年的发展,海印集团的优势在于资金的调用,以及专业市场的管理和营销(并不是营销商场中的产品),几乎没有涉及具体商品的采购、库存及物流管理,其内部人士也称自己“开发市场-出租商铺”的商业模式是一种“商业房地产”的业态。让海印集团管理一个典型的化工、矿产企业,有些强人所难。
“海印股份”原名“茂名永业”，由于经营业绩每况愈下，2002年亏损达2436万元，2003年1月被原大股东茂名市财政局将所持有的公司2929万股股权协议转让给了海印集团。虽然转让当年海印股份就实现了盈利，公司所处的炭黑及高岭土行业发展前景也较好。还将注入的北海高岭拥有6000万吨高岭土资源，预计其高岭土产能后期将达60万吨/年，按每吨500元毛利测算，其毛利将高达3亿元左右。这样，公司的盈利增长空间还极大。公司2007年每股收益预计为0.26元左右。2008年应完成增发，注入资产2008年贡献净利润保守估计为1.08亿元，同时，2007年10月投产的2万吨炭黑生产能力及3000KWH余热发电配套工程预计贡献净利润1000-1600万元/年，2008上半年还将完成新增10万吨/年超细高岭土项目，预计贡献净利润2500万元/年。
3.正式介入商业地产的开发
海印集团目前已经在番禺区、海珠区等城区圈下数百亩的商业地块进行储备，5年内将开发建筑面积达30万平方米的自有商用物业，超过海印集团过去10年经营面积的总和。 2009年海印集团将在番禺华南板块建造一座20万平方米的MALL。这座MALL的概念是“广州首个汽车休闲购物中心”——停车场与商场自然结合，自由停车几十米内即可步行购物。
项目计划分两期开发，第一期已经与沃尔玛签定租赁协议预计 年底交付使用 面积超过 万平米 同时已签定意向给肯德基和麦当劳开设具有不停车消费功能的路边店 第二期有五星级酒店、公寓、写字楼和大型购物中心，酒店将交给国际著名酒店管理公司管理，未来两到三年番禺休闲将全面营业并创造良好经济效益。
正式介入商业地产开发的海印集团已经今非夕比了，相信以后的项目会越来越多，越来越大，市场就等着海印集团下一步行动了。
4．多元化发展
现在，海印集团已从简单的出租商铺的经营模式转变为出租商机，向市场功能多元化、市场上下游配套一体化、服务与营销混合化、经营收益增值化方向发展，集商流、现代物流与信息流于一体的立体化的专业市场经营模式渐已成型。
除了专业市场外，海印集团旗下也不缺“高科技”概念。其属下有一家海印数码科技有限公司,据称发展目标是建设“海印电子商务网站”,使其“成为广州地区甚至全国最大网上电器销售和服务的电子商务站点”。该公司甚至获得了广州市科学技术委员会颁发的新办高新科技企业证书。不过现在来看,该网站仅是提供简单信息,并无所言的“B2B模式”或“对物流量化控制的新系统”。
邵建明是稳健的人，海印集团借壳海印股份整体上市后，可借助股份公司平台会从广州慢慢扩展，向全国发展。不过，海印的商业模式不太好连锁化，从他开发的历史来看好像是李嘉诚的早期模式。有理由相信，海印集团以后会走多元化控股之路，不会走连锁的路子。海印集团以立足专业市场，努力建设广州市最完善的商业网，并向酒店业、旅游业、百货业、高科技产业、制造业进军，在市场拓展、规范管理过程中逐步完成多元化、标准化、国际化、最终成为广州市大都会商业的中坚。
参考资料：《南方都市报》、《羊城晚报》相关报道
