爱华网构建入驻优势，也就是要多制造“亮点”，吸引企业的眼球。而这些“亮点”具体来说就是政策优惠、水电较其它区域便宜以及园区“一站式”的服务。“总之，要多予少取，增强孵化园孵化功能，减轻或减免孵化园厂房租赁收入的税费负担。” “太气派了！”置身于深圳龙华英泰隆工业园内一间层高8米的高档钢结构厂房，刘萍感叹道。刘萍是湖南怀化市鹤城区招商局局长。相比过去，尽管怀化近年来怀化鹤城区的经贸发展迅猛，但刘萍仍不得不承认，怀化的工业还是相对落后的。三月初，刘萍一行五人南下广州、深圳进行为期五天的学习考察。此行的一个重要目的就是，学习、借鉴沿海发达地区工业地产运营的成功经验。 事实上，工业地产的概念在鹤城还是比较的模糊。aihuau.com鹤城区是1997年怀化撤地设市后由原县级怀化市分设而成的。地处湖南省西部，湘、鄂、桂、黔、渝五省市区边境中心，距省会长沙498公里，自古有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，是怀化政治、经济、教育、金融、通讯信息中心。特殊的区位，使鹤城的商贸非常繁荣，区内市场体系较为完善、综合、专业市场达45个，商品辐射周边百余县市，年成交额已突破50亿元。相比于繁荣的商贸，鹤城的工业并不发达，为数不多的中小企业零散地分布在各个角落，为改变这种现状，鹤城区决定建设小企业创业孵化园。2005年，鹤城区由鸿瑞房产在鸭咀岩工业园征地200亩建设鸿瑞工业加工区，但因一系列问题的存在导致市场的不成熟且不可控而一直搁置。阻力据了解，鹤城区鸭咀岩工业园一直发展不起来，企业素质较低是一个重要原因。“有些企业只注重短期效益，打一枪换一个地方，企业发展不注重长期性。”刘萍说。同时，企业对对园区经济、中小企业孵化园的功用认知不深，在鸿瑞工业区发展的初期，想要通过市场手段引导其入驻工业区难度较大。邻近的中方县工业园也给鹤城不少竞争压力。刘萍介绍，怀化鹤城鸭嘴岩工业园、市生态工业园虽对入驻园区的企业有购地面积的控制，但中方县的泸阳、中方镇只要企业肯入驻，不控制面积，且土地价格较低，虽然交通、区位等优势不及鸿瑞工业区，但这对于原始积累时期的企业，因短期效益的吸引会舍近求远。“怀化财力不足，造成市政建设的滞后,影响了企业搬到工业园内。”刘萍说。鹤城现有租赁办厂的企业大都租赁未改制企业或是改制还未开发的企业，但因政府无资金启动这些区域开发，加之部门保护主义，租赁企业短期内自发搬迁难度较大。收费站（现已拆除）是工业区的发展的拦路虎。“收费站不迁移，鸿瑞工业区所有的优势都变成了劣势！”因大部分租赁企业产品的销售点设在河西，如果频繁的经过收费站，产品销售环节的成本大大增加。据了解，2007年该市的大康牧业也着手了此项工程，但因开发思路不明确，招商效果不强。
取经刘萍把广深之行的重点放在对工业地产的运营上，并选择了成功运营了工业地产的深圳龙华，以便能对鹤城的工业地产的开发起到指导性的作用。龙华对于刘萍来说，无疑有相当大的吸引力。这个距离深圳市中心福田区仅20分钟车程的小镇，现有外来人口就逾150万，华为、富士康、华美、艾文斯等一批知名企业云集于此。“那里的厂房租赁价格为每平方每月15—20元，且供不应求。”刘萍告诉记者。在龙华，他们重点考察了由怀化国际名品城的投资者麦雄投资的英泰隆工业园和德泰科技园。“麦董有着丰富的工业地产投资的经验、长远的工业地产投资的眼光和成功的工业地产运作的做法。”刘萍这样评价这个企业家。据介绍，两个工业园位于龙华镇大浪村，占地面积分别为20万平方米和6万平方米，园区分区而设，因政府在土地价格给予了很大支持，5-6年即可收回投资。刘萍了解到，英泰隆工业园和德泰科技园不仅仅是简单招商，而是详细的选商，对于有意入驻园区发展的企业，英泰隆工业发展深圳有限公司在前期要对企业进行一个详细的调查，对于一些成长性好、信誉高、环保型的企业大力引进。“鹤城需要发展工业，但高污染的企业我们也不绝不能引进。”这个曾在旅游部门任职的招商局长，对怀化的山山水水有着特殊的感情，她绝对不允许因为发展工业而以牺牲环境作为代价。谋变有专家认为，创建孵化园，是解决中小企业创业发展阶段困难的根本所在，特别是对那些仅有有限资金又有一定市场销路却无实力办厂的人来说，可谓是雪中送炭。但事实上，因孵化园这一新生事物，由于受到诸如“土地受让、资金筹措、税收负担”等多方面因素的瓶颈制约和影响，致使发展势头缓慢，大多数市县对创建孵化园工作和解决小企业发展普遍存在的一些问题和矛盾，缺乏正确引导。“我们在考察过程中感到，为中小企业发展搭建平台，创建孵化园，政府推动是前提，政策扶持是关键，换言之，如果没有政府的重视和扶持，这件事是难以办成的。”广深之行后，刘萍仍掩饰不住内心的激动。刘萍总结了鹤城在孵化园上的运营思路：一是对孵化园的开发商在土地上要给予优惠，鹤城如要引进合作者，必须要在土地价格上给予让利；二是要借助市政建设，依托城区规划发展需求，在孵化园发展的前期，由政府帮助开发商引导10余家有发展潜力的租赁企业入驻，或在财力允许的情况下，对租用标准厂房的小企业实行3年财政补贴，第一年补贴2元/平方米、第二年补贴1元/ 平方米、第三年补贴0.5元/平方米。也可在前期通过市场手段，以短期的让利举措引进一些的企业入园，通过其带动效应，引导其它企业自发入驻；三是待工业区发展到一定阶段，再通过市场手段调控。租赁办厂的企业在发展上大都注重交通优势以及水电、土地租赁价格等。鹤城区已经意识到，构建入驻优势，也就是要多制造“亮点”，吸引企业的眼球。而这些“亮点”具体来说就是政策优惠、水电较其它区域便宜以及园区“一站式”的服务。“总之，要多予少取，增强孵化园孵化功能，减轻或减免孵化园厂房租赁收入的税费负担。”据了解，目前鹤城征收此项税费为17%，孵化园的综合税率在23%左右。刘萍告诉记者，孵化园内厂房出租收入的税费应有别于其它，要区别对待。对向孵化园内中小企业征收的增值税、所得税地方留成部分，应按比例部分返还给孵化园的开发商，作为奖励，期限为3年。还要设立孵化园专项创业基金，基金来源由“减免税、银行贴现、土地优惠受让提成和政府部门适当投资以及孵化园自筹一部分”组成，以保证孵化园连续滚动孵化功能经久不衰。对孵化园内中小企业在融资担保、技术、人才培训、信息、质量、经营管理、法律等方面提供支持和优质服务，哺育小企业快速成长。“创建孵化园，搞好规划是保障。”刘萍认为，要将孵化园的标准厂房建设规划与工业园区或工业区块的总体规划相衔接，才能提高孵化园的产业定位和现代品位，以及孵化园未来发展的前景。为此，她向区政府建议，孵化园首期以大康牧业和鸿瑞加工区为基点，专门规划一个1平方公里的小企业创业孵化区块，加快引导中小企业向工业园区集聚。据刘萍介绍，鹤城产业孵化园将定为高科技区、食品加工区、服装生产区、包装机械区、办公生活区等五个区域，对资源浪费严重、有污染、技术工艺落后的项目严禁进入孵化园，“要避免短期行为，引进的企业不能‘一窝蜂’式的，不能为引进而引进，要注重其产业关联度，才能力保长久。”
