爱华网旧房改造创意地产的投资价值分析
摘要
本文试图对创意地产的投资价值分析，进行初步的理论假设模型设计，通过定性和定量的分析，以便得出旧房改造创意地产的初步可行性结论。引言
自1998年英国正式提出创意产业这一概念以来，创意产业获得了快速发展，已经成为发达国家促进经济发展和经济结构调整的重要驱动力量。而在我国，近年来创意产业热潮也受到各地政府、企业和社会的追捧，纷纷视之为转变经济增长方式的加速器、创造就业机会的驱动器、提升城市品牌的塑造器、提高人民生活的助推器。创意产业对社会经济发展的重要驱动是毋庸置疑的，但是，创意产业的发展与地区经济发展水平也是密切相关的。在一个经济不发达的内地城市，试图移植或复制上海创意产业模式，当然是不可想象的。根据发达国家的发展经验判断，当人均GDP达到1000美元，将进入文化消费的快速启动阶段；当人均GDP超过3000美元，人们对文化的消费则进入快速增长阶段；而当人均GDP接近或超过5000美元，才会出现对文化消费的繁荣阶段，此时，创意产业才能成为一个城市经济增长的主要动力。由此可见，只有人均GDP超过3000美元的城市，才有可能具备创意产业萌芽的基础条件。因此，考察一个城市的经济发展水平，分析GDP、三次产业结构、居民人均收入水平等指标，是确立该城市是否适宜发展创意产业、开发创意地产项目的首要前提。但在本次旧房改造创意地产研究中，将不涉及相应的区域宏观经济分析研究，而重点从微观方面探讨创意地产选址的主导因素。一、创意地产选址的三个主要因素
（1）三个主要因素分析创意地产，是创意产业与地产开发的一次互动联姻，其本质上属于商业地产范畴。因此，创意地产的选址要素，和零售商业选址在某种程度上具有相似性，需要考虑三个主要因素。地段是构成创意地产价值的核心因素，也是第一要素。如同香港商业巨头李嘉诚曾说的一句广为人知的地产名言：“地段、地段、还是地段”。地段决定了创意办公物业的价值，同时也决定了创意企业的第一商务形象，成为衡量企业形象和实力的一个重要标准。创意地产选址第二要素，是物业周边的商务环境。成熟和高质的商务环境配套，能够为创意地产增加更多的附加值，并很大程度上决定着创意地产未来的绝对竞争力。显而易见的是，位于城市中央商务区的创意地产，与其他地区的更具有明显的优势，如上海的八号桥、南京的1912等。这是因为成熟的商务环境，不仅能够提供更好的商业服务和生活服务，从而提高商务效率，更重要的是，它还能够提供相当规模的商务集群效应。许多在业务上有相互关联的公司，或者在规模和实力方面相当的公司，能够相互接触，深度交往，从而产生新的思想，产生新的商务机会。创意地产的第三要素，是物业的规模与建筑改造条件。这是塑造创意地产相对竞争力的重要支点。只有具备一定的规模，才能够实现创意产业的生成集聚和投资的规模收益。（2）三个主要因素在选址时的权重创意地产选址考量的战略因素中，地段、商务环境与建筑是最重要的三个因素。但三个因素对创意地产选址决策的影响力是不同的。本研究根据层次分析法的相关理论，对三个因素对选址决策的权数进行定性和定量结合的分析。本研究首先对三个主要因素进行两两比较，认为：地段与商务环境比较，后者介于同样重要和前者比后者稍重要之间；地段与建筑条件相比较，前者比后者重要得多；商务环境与建筑条件比较，前者比后者明显重要。由此，我们可以得出三个元素相对重要性的判断矩阵。根据和积法，对判断矩阵元素按列归一化计算，并将向量正规化计算后，得出该判断矩阵最大特征根为3.00。通过一致性指标和检验系数验证，该判断矩阵的相对一致性指标CR为0.003＜0.1并且指标较小，可以认定判断一致性符合程度较高。因此，本研究认为三个主要因素在创意地产选址决策时，其权重比例，分别为：判断元素 权重比例地段交通 0.58商务环境 0.31建筑规模 0.11二、创意地产选址的地段因素
地段因素是具体到项目的衡量指标，它决定了项目的投资价值。地段不仅仅是空间概念上的区位或远近，而且要从道路设施、公共交通、交通便利度、交通限制、停车等方面综合考量。本研究认为，地段因素的核心是最佳的交通可达性，即商务办公人群步行到达的时间总和最小。其指标体系包括区位、道路、交通、停车四个要素。（1）区位区位是指创意地产所在的地理位置。分为市中心区、城区、郊区三个档次。市中心区包括中央商务区或中央商圈及其周边地区（3KM范围内），是城市商务、商业、文化和生活中心。城区是除中心区外，人口密集，商业及服务业比较完善的城市区域；郊区是人口密度和建筑密度低，建筑物分散，距城市中心区较远的区域。在城市管理中，由于中心区、城区、郊区范围并没有严格界定，因此，在创意地产选址区位评测中，可参考当地基准地价的分级标准确定的区域范围。如一级土地可作为中心区范围等。（2）道路创意地产选址需要考虑周边主要市政道路的影响，因为这是项目对外交通的主要通道。道路研究包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等。一般来说，城市道路是城市各用地分区之间的交通联系以及城市对外交通联系的载体。分为城市快速道（主干道）、次干道和支路等。城市主干道是联系城市主要交通枢纽和全市性的公共场所，一般红线宽度为30～45m；次干道是联系主要道路之间的辅助性交通路线，一般红线宽度为25～40m；支路（街坊道路），各街坊之间的联系道路，一般红线宽度为12～25m左右。在调查创意地产周边主要市政道路等级的同时，还需要结合车流量状况、交通辐射的区域以及交通隔离带情况等同时考量。比如，有些项目虽然靠近交通主干道，地理位置很好，但是过多的车流也相当于多了一个天然的交通隔离带，同时道路中间的设置的分隔带，也使得另一侧的车流到达项目很不方便。看似黄金位置实际上却是选址的“鸡肋”。（3）交通项目周边交通条件及交通组织，对于创意地产成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。良好的外部交通环境会有效引导人流进入项目，增强客户入驻信心，否则会大大提高招商的难度。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气。研究项目周边交通条件，主要包括距离地铁距离、各主要道路公交线路数量，线路途经地域、公交车站和出租车上下站位置等。（4）停车在交通的通达性之外，停车便利也越来越被商务客户所关注。尽管位置极佳，但停车方式不合理或者车位紧缺，将会使很多企业望而却步。因此，随着当前逐步开始进入汽车社会，停车场是创意地产选址时需要考虑的一个重要因素。三、创意地产选址的商务因素
创意地产是一个以创意办公为主要功能的区域，因此，在内部满足商务办公需求的同时，也需要周边提供完善的商务配套，满足各种商务活动的需求，包括文化、居住、娱乐和休闲等。商务环境是一个复杂的体系，本研究选择市场饱合度指数、商务集聚度与便利度指数、商业指数三个指标作为创意地产选址的重要参考要素。（1）商务办公市场饱和度
商务办公市场饱和度，是指区域（城市）商务办公需求与商务办公供应量的比例。饱合度指数表明一个区域或城市在一定的经济发展水平下，所能够支持的商务办公面积不可能超过固定数量。一般而言，区域商务办公市场饱和指数越大，则意味着该地区的饱和度越低，市场需求旺盛；该数字越小，则意味着该地区的饱和度越高，市场供应竞争强，因此，应选择饱和指数较高的地区进行创意地产选址。
（2）商务集聚度和便利度指数
商务集聚度和便利度指数，是指区域商务办公物业的规模和商务配套活动的便利程度。前者以项目一公里范围内写字楼用地规模占比测算，进行定量评价；后者以一公里范围内星级酒店、服务式公寓、休闲娱乐场所的数量、品质等进行定性评价。（3）商业指数
商业指数是对项目周边商业环境的综合评估，包括商业辐射力、大型综合商厦如MALL等数量、品牌业态入驻量、潜在中高端消费量等因素，分别采取定量或定性评价。四、创意地产选址的建筑因素创意地产作为商业地产的一种特珠形式，建筑是其选址考量的基础。建筑因素包括两个方面内容，一是建筑的规模，二是建筑物业条件。（1）建筑规模从上海创意产业集聚区现状规模分析，上海经过政府的四次授牌达到的75家创意产业集聚区中，1万平方米以下的19家，占总数的25％；1—2万平方米的29家，占总数的39％；2—5万平方米的集聚区21家，占总数的28％；5万平方米以上的集聚区6家，占总数的8％。显然5万平方米以下的集聚区比较适合创意产业集聚区的发展，主要原因：一是投资额度较小，为更多企业的参与提供了可能性；二是招商容易，为投资企业的快速回收资金提供了保证；三是便于管理，面积较小，入驻企业数量较少，为管理运作提供方便；四是容易形成特色。（2）建筑条件
创意地产在实践中，往往是与保护与改造旧工业建筑为主要特色。因此，了解建筑结构类型、物业产权等信息，才能在改造旧工业建筑时选用和实施最契合的改造方式，成功地对建筑进行改造。反过来，成功的建筑改造也能促进旧工业建筑的保护和再利用。在建筑条件因素中，需要考量的因素主要是：旧工业建筑不同的空间特征和结构类型，产权明晰情况等。五、结论：创意地产选址综合评价
创意地产选址是一项系统和复杂的工程。本研究设计了三个重要指标及其权重比例，并对三个指标的主要评价体系进行了初步探讨。在实践中，可以根据指标评测体系，利用判断矩阵对三个指标进行定性分析， 然后进行层次总排序，从而筛选出最优项目。本研究认为，创意地产选址，在投资机会研究阶段可以采取定性分析和定量分析相结合，以定性分析为主，并根据上述三个指标筛选适宜的投资意向项目；但确定投资机会后，还需要采取定性分析和定量分析相结合，定量分析为主的方法，进行更加深入的研究分析，同时综合考量政府支持力度、政策、目标客户、资金投入等因素，从而得出较为准确的判断，为项目投资决策提供服务。
