爱华网龙德置地成功在被称为“睡城”的天通苑地区开发出龙德广场项目，等于是拥有了一头“现金牛”， 拥有了一个防范风险的避风港张翔家住京北明天第一城，第一次进龙德广场是被老婆拉着去逛那里刚刚开业的家乐福。现在他已经喜欢上这个地方了，每周都会去，而且经常一呆就是大半天，原因是这里能够为他提供一站式的购物及娱乐服务。在这里，购置日常生活用品可以去家乐福，购买建材可以去百安居，买书可以去纸老虎图书城，买电器可以去国美。广场里还有电影院、美食城、溜冰场和健身中心等服务设施，可谓非常方便。龙德广场是由北京龙德置地有限公司开发和运营的一个商业房地产项目，位于昌平区与朝阳区交界的立水桥北侧，2005年年底破土动工，整个项目规划34万平方米，其中24万平方米为商业面积，项目被定位为一个区域性的购物中心。龙德广场于2008年7月19日全面开业，而2007年8月家乐福已经率先入驻并开业。据龙德置地有限公司董事总经理王杰介绍，目前，龙德广场商业面积的签约率已经达到了93%，开业率达85%，签约部分的年租金收入高达1.8亿元人民币。aihuau.com与商家一拍即合龙德广场开业之前，一度饱受争议，24万平方米的商业面积能否在天通苑地区消化，让很多人都为它捏着一把汗。据王杰介绍，龙德广场原来是北京粮食集团旗下西北郊粮库的一块仓储用地，在“退四进六”的策略指导之下，京粮集团旗下的粮库全部退出北京四环，迁至六环一线。在这个过程中，京粮集团出售过一些地块。当然，京粮集团更期待能够实现对于土地的连片开发，实现国有资产的保值增值。2003年，大连一方集团看中了这块仓储用地，并找到京粮集团，商谈开发事宜。大连一方是一家跨地区的房地产开发公司，在沈阳、大连等地都有成功开发商业房地产项目的案例，并与家乐福、百安居等大型连锁超市建立了战略伙伴关系。大连一方提出来要利用这一地块开发商业房地产，但当时大连一方对这一建议没有充足的数据支持，心理也没有底，于是大连一方就组织大量人力，花了近两年的时间，进行深入调研。当时的天通苑地区被称为“睡城”，原因是在这里交通、购物和就医都很不方便，购物只有一些零散的商业网点。然而，按照老北京的习惯，这里是上风上水的好地方，还是有很多人到这里来买房子，但买了房并不入住，即便是入住的人也只是在这里睡觉，上班、购物、娱乐等等都还是要去城里。显然，这些居民有就近购物、娱乐的需求。调研还发现，天通苑虽然是经济适用房，但入住的居民层次复杂，很多家庭有车，甚至开宝马、奔驰的也不少，居民当中有很多在中关村、CBD上班，有很强的消费实力。而且天通苑周边还分布着北苑家园、万科星园、明天第一城等10多个楼盘。北部还有20多个别墅区。调研人员还仔细研究了天通苑附近的市政规划设计图，发现规划中的城市轻轨13号线和地铁5号线将在待开发的地块附近交汇，未来安立路和立汤路将拓宽为双向八车道，不但交通便利，而且按照规划，未来这里的长住人口将会增加到100万以上。前期和家乐福、百安居等大型连锁超市的接触，也增加了大连一方的信心。按照家乐福、百安居的选店标准，方圆五公里半径内常住人口达到20万，就可以开一家店。当时，这片区域已经聚集了40多万人口。家乐福凭借其敏锐的商业嗅觉，已经注意到这个地区了。当听说大连一方要在这里开发商业不动产的时候，家乐福方面非常高兴，不但表示愿意入住，而且表示愿意出更高的租金。调研结果让大连一方和京粮集团吃了定心丸，当别人还在犹豫的时候，两家公司合资成立了龙德置地有限公司，下定决心要在这里开发商业房地产项目了。家乐福的示范效应商业地产又分为物流批发、纯商业零售、酒店、写字楼等多种类型。天通苑不是商务区，而是一个居民住宅中心区，这里没有商务空间，龙德置地的管理层用排除法的方式，确定在这一区域更适合做商业零售项目。“经过进一步的数据分析，我们将龙德广场定位为一个中档偏上的大型商业购物中心。”王杰介绍。按照大连一方以往开发商业地产项目的经验，100万的消费人口，需要1.8万到2万平方米的超市，需要2万到3万平方米的百货，需要1万多平方米的电影院8943;8943;这些业态面积加起来，就是龙德广场规划的商业面积——24万平方米。项目定位确定了之后，龙德置地还在项目的整体规划设计方面下了一番功夫，通过拓宽增加道路，让龙德广场四面临街，在广场周围设计了近3000个停车场，主体店设计在项目的两侧，中间是精品店和美食街。龙德置地将项目招商分为前期招商、中期招商和后期招商三个阶段。在项目建设之前，龙德置地就和家乐福、万达影城、百安居、翠微百货等商家，提前签订了招商合同，并根据这些商家的要求，进行工程的设计和建设。家乐福在龙德广场租了2.8万平米的商业面积。2007年8月家乐福率先入驻并开业。龙德店是家乐福在中国的101家，开业当天刻意避开周六，结果当日客流量还是超过了7万人，销售额达238万人民币。开业第二天前来购物的消费者达10万人，销售额270万，创造了家乐福里开业前两天客流量和销售额的新纪录。家乐福龙德店的成功，吸引了其他商家的注意，使一部分还在观望的商家迅速落单。特力屋、浩沙健身、国美电器、纸老虎图书城、屈臣氏也纷纷与龙德广场签约，带动了龙德广场的中期招商工作。龙德广场在正式开业之前，签约的商家已经达到了54家。一个有意思的插曲是，翠微百货之前已经和龙德广场签约，决定租用三层共2.8万平方米的商业面积，但在家乐福龙德店开业的第三天，看到家乐福龙德店开业的火爆场面，翠微百货当即决定以同样的租价，拿下已有三层之上的第四层，使自己在龙德广场中的商业面积达到了3.9万平方米。一家名为迪卡侬的品牌连锁店，很早就和龙德广场的招商人员接触，在观望了两年多之后，也于2008年和龙德广场签约。迪卡侬以前从来不进地下室，但在龙德广场，其选择了在地下部分开店。以前迪卡侬的单店面积不超过5000平方米，在龙德广场，它也突破了这个惯例。
2008年1月，万达影院龙德店开业。应万达院线的要求，该影院建有9个厅，2159个座位，是北京市最大的影院。万达影院开业，标志着龙德广场娱乐服务功能的启动，带动了浩沙冰场、浩沙健身、大玩家电玩城纷纷开业。至此，龙德广场基本上实现了为附近居民提供一站式购物加娱乐服务的目标。龙德广场从商业定位，到招商，到开业运营，整体效果都非常好，进一步增强了项目投资方大连一方和京粮集团的相互信任。京粮集团也认识到大连一方是一家在商业房地产开发建设方面，非常专业和务实的企业，可以完全放心地将龙德广场的建设及运营交给其去运作。“睡城”牵出“现金牛”2009年春节前，《中国新时代》记者在龙德广场看到一家三口，正在购买年货。他们告诉记者，龙德广场太大了，而且大部分地方都已经开张，一天时间都逛不过来，他们每次来都只能逛其中的一部分。由于家就住在附近，现在他们购物和娱乐首先想到的就是龙德广场，就连春节的年货都打算在龙德广场买了。据了解，2008年7月19日，龙德广场主力店全面开业，广场内的精品街和美食街也在北京奥运会前后开业。而此时，天通苑地区已经告别了原先 “睡城”的称号，成为了生机和活力之城。目前天通苑地区的常住人口已经突破了100万，交通已经非常便利，这一地区居民的消费潜能正在被释放出来。来自家乐福的数据显示，家乐福龙德店开业130天时，销售额达到了1.3亿，平均每天的销售额是100万元，每天每平方米的销售额是64元人民币。据龙德广场的保安介绍，目前每天下午5点，龙德广场周边的近3000个停车位就已经停满了，周末每到中午，近3000个停车位便已经停满了，可见周围居民到这里来购物的热情之高。2008年底，已经有近100家商业企业与龙德广场签约并开业，租金收入远远超出了预期。据王杰介绍，广场一楼的租金目前达到了22元/平方米/天。看到商家盈利了，广告商也开始积极争夺龙德广场内部及周边的广告位。龙德置地原来预期项目开业之后第四年，广告位的价格可以卖到6000元/平方米/月/块。事实上，2009年初，龙德广场广告位已经卖出了每月每块两万块钱的价格。为了帮助商家提高业绩，龙德置地专门成立了龙德运营管理公司，为商家进行运营咨询支持和物业服务。龙德广场的前期投资共10亿元，部分来自龙德置地两个股东的自有资金，另一部分则来自于银行贷款。从银行评估的角度也可以看出龙德广场项目正在迅速增值。项目开建之前，银行对于该项目的评估价为8亿元。家乐福开业之后，龙德置地申请第二批贷款，银行评估该项目价值23亿元。龙德广场全面开业之后，签约率非常高，银行的评估价已经超过了30亿元。王杰介绍，商业地产具有高投资、高风险、高回报的特点。商业地产的回报率之高，远远超出了住宅项目。但投资商业地产，一是必须做好前期的调研、规划，否则高投资、高风险带来的可能是低回报、零回报，北京市就有很多商业地产开发到后期烂尾，官司缠身的案例；二是要坚持只租不售，保证商业物业产权的统一，这样才能够保证物业的统一管理和经营。数据显示，香港的房地产企业远比大陆的同类企业抗风险能力强，负债率低，原因是香港的房地产企业一般都有长期持有的物业，可以用固定物业抵押向银行贷款。而大陆的很多房地产公司没有长期持有的物业，只能以待开发的项目向银行贷款，导致其负债率高，抗风险能力低。而拥有自己的商业物业，可以大大提高房地产企业的抗风险能力。龙德置地成功开发出龙德广场项目，等于是拥有了一头“现金牛”，拥有了一个防范风险的避风港。据了解，龙德置地将利用已经取得的经验，继续在北京开发新的商业房地产项目。
