嘉信绿景花园 没有新的土储 无力购买新地 转型两年未果 绿景控股重组无门



     绿景控股(000502.SZ)可谓是A股市场最为命途多舛的一家房企。上市已有近22年,是最早上市的房地产企业之一,曾经一度风光无限。然而,其后的命途多舛:经历了数度易主,实际控制人走马灯式变换,从圈内大鳄陈宇光、吴克龄、许家印再到余斌,而公司名称也从琼能源、恒大地产、绿景地产一路改到绿景控股。近年,绿景控股采取多种措施试图摆脱地产魔咒,无论是2年前海航置业的酒店类资产借壳,还是如今依旧悬而未决的矿业投资,都可见一斑。

  不过,他的努力并未带来实质效果。“目前公司可结转的收入少,资金比较紧张,既无新增开工项目,又无矿业项目。”这是绿景控股一行高层在今年5月9日投资者关系平台上总结的最为清晰的公司现状。而公司董秘王斌也再次对外强调,公司正在逐步转型退出房地产,今年经营着力点是在销售存货的同时寻找新项目。

  事实上,从2008年至今,绿景控股的业绩就数度陷入泥淖,其年净利润亏损最大的2010年,达-4920.8万元,同比下降424%。时至2013年,这一情况并未好转,公司一季度净利润依旧亏损约315.3万元。可预见的是,公司未来业绩依旧岌岌可危。公司既没有任何新的土地储备,也无力去购买新的地块,甚至没有任何长短期借款,基本处于“断炊”的状态,后续业绩十分乏力。在矿产等新项目投资仍然悬而未决的情况下,绿景控股不久就将成为一个没有业绩来源的上市公司。

  无力购买新土地

  2006年从恒大集团董事局主席许家印的手中购得绿景控股时,“天誉系”掌门人余斌恐怕并未料到,这个7889万元买来的并不算昂贵的壳资源,会在随后几年成为一块最烫手的山芋。

  最起初,余斌或许也的确想利用这个A股上市平台大展身手。绿景控股在余斌接手后的一两年内,规模和经营状况有所起色。据了解,该公司在原有金碧御水山庄和绿景东山华庭两个项目后,又开发了天誉江南花园和绿景誉晖花园,并进军广东、广西的一级土地开发项目,甚至还有意在天津拿地。即便在房地产低谷时的2008年,绿景控股依然取得了5664万元的净利润。

  然而好景不长,在资本市场长袖善舞的余斌却在老本行上栽了跟头。2009年,由于无法偿还海外高息债券和贷款,“天誉系”面临着债主逼宫、破产清盘的覆顶之灾。手忙脚乱的余斌不得不将H股上市公司天誉置业(0059.HK)的优质资产割肉转让,并希望将绿景控股这个壳卖给海航置业。

  如果能卖壳成功,那或许是绿景控股翻身的最好机会。因为根据重组方案,绿景控股将向海航置业、酒店控股发行股份购买其持有型物业资产,具体包括酒店管理公司100%股权、城建天誉100%股权、燕京饭店45%股权,预估值达18.67亿元。如果重组完成,绿景控股将会成为海航酒店业务的旗舰平台,并“专注于经营高端酒店、写字楼;受托经营管理酒店、品牌输出及服务咨询”。

  然而,事与愿违,由于房地产宏观调控政策,这次持续一年零3个月之久的重组行动于2011年6月以失败告终。正如绿景控股在终止重组的公告中所言:“公司的现有资产无法置出、现有业务也难以进行新的拓展、新的资产、业务又无法置入,公司发展处于两难的境地。”

  事实上,在经历了重大的资本运作偏差和卖壳失败之后,“天誉系”就此一蹶不振,余斌也基本无暇去旁顾绿景控股。失去主心骨的绿景控股数度陷入业绩泥淖,业绩一再下降。2008-2009年,其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为5743.8万元、1519.8万元,呈大幅度下降之势。2010年,这一数据暴跌至-4920.8万元,同比下降424%。公司在2011年依靠仅有的两个项目的销售结算勉强盈利2634.8万元,不过到了2012年,公司净利润又进入亏损阶段,为-1142.93万元,比上年下降144.71%。时至2013年一季度,亏损情况并未好转,其净利润依旧亏损约315.3万元。

  公司今明两年的地产情况,同样充满了不确定性。据时代周报记者了解,绿景控股旗下运营的绿景誉晖花园、天誉江南花园、金碧御水山庄和东山华庭项目等,目前基本处于尾盘销售状态,而公司手中仅剩2011年7月份与佛山市顺德区杏坛镇土地储备中心签订的土地一级开发协议,至今亦未看到任何一级开发利润。

  而公司2012年年报显示,截至去年末,公司存货方面仅有1.85亿元,货币资金仅有1263万元。公司既没有任何新的土地储备,也无力去购买新的地块,甚至没有任何长短期借款,基本处于“断炊”的状态,后续业绩十分乏力。

  截至目前,尽管绿景控股仍然处于“天誉系”掌门人余斌的实际控制之下,但实际经营层面几乎已经没有了“天誉系”的影子。很多股民在公司投资者关系平台上抱怨,大股东余斌对绿景控股不闻不问,而据公司董秘王斌透露的消息,大股东目前也没有注资的想法。

  矿产投资悬而未决

  在重组无门的窘境下,逐步退出房地产主业成为绿景控股的艰难选择,而涉足矿业投资成为公司新的不二选择。

  就在2011年6月14日公告重组失败当天,绿景控股就声言要转型投资矿业,并在随后的8月3日,发布公司名称和经营范围变更说明,新增“项目投资、矿产资源投资”两项业务内容,并出资1000万元迅速设立子公司广东绿景矿业资源投资有限公司。

 嘉信绿景花园 没有新的土储 无力购买新地 转型两年未果 绿景控股重组无门
  这曾被看作是绿景控股一次“船小好调头”的聪明之举。渤海证券在一份分析诸多房企纷纷涉矿的研报中就指出,从经营角度看,矿产行业盈利能力强,有保值增值作用,同房地产开发有一定相通之处;从融资角度看,涉矿炒作可提高增发价,矿产资源也容易变现和抵押融资。

  “更重要的是,余斌的‘天誉系’就直接拥有南宁大坤矿业与宾阳县大坤矿业这两家公司,所勘察区域矿藏丰富,均拥有金、银、铁、铅、锌等近20种矿产资源。”有知情人士对时代周报记者透露称,公司董事长和大股东实际控制人均为资本运作高手余斌一人,转型中障碍少,成功率相对较高。看多效应下,公司股价在2011年还曾因“涉矿”应声大涨,短短两月内,就飙涨逾40%。

  不过,这一转型一直是雷声大雨点小,直至目前,绿景控股在转型道路上依旧没有收获。而据公司在投资者关系平台上透露,上述大坤矿业一直未有生产经营,控股股东已转让。

  事实上,在业绩多年不温不火的状态下,绿景控股还跻身A股上市公司著名的“铁公鸡”行列。1991年上市的绿景控股,除了在1993年作出唯一一次现金分红外,此后近20年再也没有任何分红之举。

  在不少股民看来,绿景控股至今未能转型,恰恰可能是公司在千方百计拖延转型—公司一直把1.8亿元的存量房产作为转型障碍,但公司去库存速度十分缓慢。作为一家专业的房地产公司,去年全年只在房地产业务上回笼了1989万元,而今年一季度只销售了300万元房产。股民们认为,按照目前的A股市场状态,借壳的希望短期内极为渺茫,但不排除公司在等待调控松懈时机,让大股东旗下天誉置业借壳绿景控股在A股市场上市。

  对于这样的质疑,公司董秘王斌曾反复回复股民称,公司退出房地产行业转型的工作一直在做,注销了两家房地产子公司,并对两家房地产公司进行了减资,未来公司在做好销售的同时也在积极寻找新项目。但对于具体的去库存措施,以及寻找新项目的资金来源问题等,王斌在接受时代周报记者采访时表示,上述问题需要咨询过领导后才能做出回复,而截至记者发稿,并未收到其回复。

  中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称,以矿产为例,其开发涉及的政策法规颇多,不易运行,购买矿产后能否盈利也未可知。目前有不少矿老板正因为赚钱难而谋求转型。

  

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