爱华网第二部分 第四章 地产与城市化 第四章 地产与城市化第一节 城市化的基本概念与内涵一、专家对城市化论断的思考1．现象论城市化与城市发展既是一种空间现象，也是一种经济现象。（赵民《城市发展和城市规划的经济学原理》）2．身份论
人口学认为城市化是农村人口转变为城市人口的过程。（谢文惠《城市经济学》）3．地区改变论地理学派认为城市化是农村地区转变为城市地区的过程。（谢文惠《城市经济学》）4．生活方式论从社会学角度看，城市化是由农村生活方式转化为城市生活方式的过程。（谢文惠《城市经济学》）5．生产方式论从经济学角度看，城市化则是由农村自然经济转化为城市社会化大生产的过程。（谢文惠《城市经济学》）6．方式改变论谢文蕙认为：城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式改变的过程。通过上述观点我们可以看出，尽管不同学者从不同的角度对城市化的概念与内涵都做出了不同的阐述和见解，但是，他们均未从城市化诞生的前提出发来探讨这一深层次的社会问题，而本章的重点正是从城市化基础前提------地产与城市化的相互关系问题入手的。二、城市化的本质是“地产的城市化”城市化突出表现在两个方面：其一，是把农村的集体所有制土地变成城市的全民所有制土地；其二，是把农村的农民转变为城市居民。在这两点中前者反映了土地的商品化性质的转变，后者反映出了生存与发展方式的转变，一个是前提基础，一个是目标结果，其本质是农村地产的“城市化”。因为，只有地产发展才能够从根本上改变中国农村人口的生产方式、生活方式和居住方式；只有地产发展才是加速中国城市化进程和解决中国“三农问题”的基本前提和根本出路。 第二节 地产与城市化的关系一、城市化的表现形式城市化的外在表现形式城市化是一个国家或地区内的人口由农村向城市转移、农业人口转化为非农业人口；农村地区逐步演化为城市地域；城镇数目不断增加；城市人口不断膨胀、用地规模不断扩大；城市基础设施和公共服务水平不断提高；城市居民的生活水平和居住水平发生由量变到质变的改善。（谢文蕙《城市经济学》）城市化的内在表现形式1．城市化是城市文化和价值观念成为社会文化的主体，并在农村地区不断扩散和推广的过程。2．城市化是社会生产力发展的必然结果。（赵代松《房地产开发与经营》）3．城市化不仅是物质文明的体现，也是精神文明前进的动力。（谢文蕙《城市经济学》）二、地产与城市化的关系1．城市化催生了地产业的发展城市化的加快和农村人口向城市的大规模转移，与此相适应城市化进程加快，新城市不断出现，从而产生对城市用地用房不断扩大的需求。（王克忠《房地产经济学教程》）2．地产发展是加速城市化进程的前提城市房地产业要迅速地、健康地发展，就要遵循现代城市规划原理，合理确定城市发展的空间布局、结构、规模和水平。这也是加快城市化和城市现代化的一个重要前提条件。（王克忠《房地产经济学教程》）三、“地产城市化”时代的到来随着社会的进步和现代化进程的加快，城市化的发展速度趋向提高是我国城市化的发展趋势。因为我国人口基数宏大，城市化水平低，而且不同地区经济社会发达程度不是同步发展，有很大的差异，城市处在不同的发展水平上，这样就为城市化的发展提供了空间。据测算，只要我国经济发展在未来20年里保持比较稳定的速度，到2020我国城市化水平为64%，这种发展远景意味着在未来不到20年时间里，城镇数量进一步增加，而且大规模的中心城市也会有所增加，这些都不可避免地对地产需求出现一个加快增长的趋势。（赵代松《房地产开发与经营》）未来20年中国必将是以地产为龙头、以可持续化发展为主题的“地产城市化”时代。
