爱华网最近，随着国内房地产市场的价格普遍下跌，各种救市之声又鹊然而起。有人认为，政府应该终止已经宏观调控多年的房地产市场；有人认为政府应该采取新的政策来刺激国内房地产市场的需求；更有人认为，国内房地产市场的普遍下跌只是暂时现象，随着国际热钱大量流入，中国房地产市场又会出现报复性的上涨。因为，在这些人看来，国际资本市场环境恶化，而中国是巨量海外资本避难的最佳场所，问题是，中国目前的投资渠道除了楼市、股市，再没有其他能吸纳大量资本的场所，这种情况下，楼市、股市的暴涨似乎难以避免。
对于前几种言论，我早用事实给予清楚的回答，对于后者，国内民众可能还不了解，以为真的会如这个人所说的那样，国内房地产市场又会由于大量热钱流入重新逆转。但实际上这种言论不知道其依据在哪里，因为，无论是从房地产政策上，还是从房地产市场发展态势上及国内外经济金融环境的变化来看，外资想再来推高国内房地产市场价格只能是个人的一厢情愿，与现实的经济生活相关十万八千里。
因为，在以美元为本位的国际货币制度体系下，尽管美国宽松的货币政策会导致美元在国际市场上泛滥，美元的贬值会让更多的美元资产流向新兴市场，但是在中国资本项严格管制的情况下，国际市场的热钱想流入中国并非易事。无论是合法还是非法的方式流入都是如此。这就是为什么国家外汇管理局最近出台了一系列的政策来遏制热钱流入的问题所在？既然外资进入中国不是那样容易的事情，那么国际市场热钱能够便利地进入中国吗？既然热钱不是容易地流入中国，那么外资要流入房地产市场更非易事。
首先，我们可以看到，对于国内的房地产市场来说，由于中国资本项没有开放，因此，外资进入中国的房地产市场是要受到严格管制的。不是外资想流入就能够流入的。特别是针对早几年外资流入国内房地产市场的炒作严重的情况，国家外汇管理局早在2006年就出台关于外资流入房地产市场详细规定（171号文件），而且在这之后又连续出台6个相关的补充文件。
这些文件的一个基本原则，就是任何外资（无论是居民还是非居民）进入中国房地产市场都得受到严格管制。比如，外国企业进入国内房地产市场，就必须采取商业性原则，即任何企业进入房地产市场只能是用作自己的商业用途，不可用作房地产投资或炒作，否则是不允许进入的。正是这种商业性原则，外汇监管部门就能够对进入的外资从市场准入到资金的汇出都有一套详细的规定。违反了这些规定，外国资金是无法进入中国的，即使进入了也无法兑换成人民币，即使兑换成了人民币也无法进入房地产企业账户，即使进入房地产企业账户赚了钱，这种钱要想流出中国的金融体系是不容易的。对于个人来看，也采取了一年期居住原则。如果一个外国居民在中国购买住宅，就得在中国居住或工作一年以上，如果个人没有在中国居民在一年以上，是不可进入房地产市场的购买住房的。无论是它的支付方式如何变化。也就是说，从目前中国现行的房地产市场政策来看，国外的资金即使是合法进入，对进入房地产市场都有严格的限制，那么对于那些非法进入的外国资金来说，要进入中国房地产市场肯定面对着巨大的政策风险。在这样的情况下，国外的资金能够自由地进入房地产市场吗？即使外国的资金进入房地产市场受到严格限制，那么外国的资金通过什么方式来推高国内房价呢？
还有，最近国内房地产市场出现全面的理性回归，根本就在于目前的房地产市场形势发生了巨大的变化。这种变化不仅是房地产市场自身发展之要求，而且从整个当前的环境来看，有几个方面为房地产市场价格向下调整创造的条件。一是这次房地产市场价格调整基本是政府房地产政策改变的结果。而且这种以民生为主导的房地产市场政策，在一个比较长的时间内是不会改变。二是国内金融市场环境发生的巨大的变化，比如说，中国股市股指比2007年底下跌一半以上了，这自然不利于购买者获得资金。而且这种股市态势在短期内也不会改变。三是汶川大地震后，不仅对地震附近的房地产市场会造成巨大的影响，也会影响国内居民对房地产的消费理念与投资理念。而这种居民对房地产的理念对房地产的消费将起到巨大的作用。可以说，在这样的大环境下，政府只要进一步把房地产市场落实为民生的市场，并对此让现有政策认真落实，那么国内房地产市场价格向下调整也就是必然。
还有，目前国内房地产市场价格全面地向回归理性，就在于国内房地产全面地落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策，坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。只要降低房地产市场投资比重，让房地产市场成为一个民生的市场，严厉打击房地产市场炒作，那么国内房地产市场泡沫就能够挤出。为了做到这一点，监管部门开始采取严格的个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等，这就可能把房地产市场的投资者逐渐挤出市场。现在是，国内居民进入房地产投资都要受到严格的限制，那么难道中国政府会允许国外热钱进入中国房地产市场炒作并制造风险吗？当然外国的资金进入房地产市场更是受到各种限制，而且不是有钱就能够购买中国住房的，既然外国的资金进入房地产市场受到限制，那么外资要来再推高房价是不可能的。
总之，有人希望外国资金进入中国房地产市场重新来推高房价，这只是一厢情愿的事情。无论是从目前政府外汇管理政策来看，还是从当前房地产发展态势来看，都是不可能的事情。否则，不仅会改变目前中央的房地产市场的民生政策，会让80%以上的居民远离国内房地产市场，而且也会制造房地产市场及金融市场的风险，让中国步上美国次贷危机的后尘。我想中央政府对此早就保持着清醒的头脑！
