爱华网（四）用户外广告与报纸广告大幅面的登载专家与大客户口碑以及现场热销实况感染和吸引潜在消费者的购买热潮
本阶段的广告是建立在以大幅面的报纸广告、户外广告重磅轰炸的基础上, 用发手机短信息、电台广告、电视专题片等联袂推出专家学者对中国鞋都的理性认识以及热销的现场实景,让潜在的消费群体再一次地下定购买决心,配以适当的优惠折扣直至签约。
（五）举办首届名牌企业CEO委托培养直通车活动,首先拉动企业总裁身边的继承人和吹风者
由中国鞋都与合作院校联合举办诚信客户职业经理人委托培养活动,培养经费由中国鞋都承担,前提必须是签约购买项目“一统三”5套以上楼宇的客户，人数定为10人为佳，具体条件为国家名牌企业或国家驰名商标企业，产生办法为抽签。
（六）分崩离析对抗竞争,全面实现决胜中国鞋都的战略战役
中国鞋都项目的竞争对手之所以向社会公众大肆宣传其店面的价格优势,是因为他们害怕新的物流布局的诞生会对他们目前的利益产生影响,所以抱成团地与中国鞋都项目作对,但是,我们要看到他们并非是铁板一块,他们的联盟对抗其内在是不堪一击的,因为他们在利益上本身就存在着矛盾,比如实力的不平等造成市场瓜分的不均等就是他们最根本的内在冲突所在。现在我们购买优惠的策略首先将其打散,让他们内部产生分化为我们的销售铺平道路。具体策略是把对抗联盟中一部分弱小的成员与本市部分政府官员以较大的购买优惠吸引过来,给他们造成一种再不购买就来不及了的心理压力。
（七）用特价房先到先买的手段吸引客户排队购买，产生热销的繁荣场面
把中国鞋都项目内朝向及房号较差的房子，特别是2，3层的店面用低于平均价格的手段向市场限量发售，这样既火爆开局又可将老大难的烫手山芋摔出去。比如，开盘日限量推出10套左右按排队的先后顺序销售。
（八） 兵分三路招商,全力消化鞋都店铺
晋江陈埭镇的市场消化量即使完全被中国鞋都吸纳,充其量不过百分之五十左右,要想全面实现鞋都店铺销售必须多手打算,最直接最有效的办法还是必须去招商,具体策略就是要在诚信预定活动结束后立即组建如下招商队伍全面招商,与现场销售形成相互推动和市场互为补充的销售局面：
第一路由甲方负责与政府职能部门取得联系,首先将银行、电讯、公安联防、邮电、工商、税务等职能部门迎进来,给市场以正式运作的态势让潜在消费群体有积极的市场预期感。
第二路由双方合成组建境外招商,奔赴山东青岛和四川成都驻地招商,把中国鞋都的硬件建设及配套服务、政策优惠措施、发展前景、园区管理及运行模式等优点向招商地的潜在客户全面介绍,吸引他们加盟到中国鞋都来共同发展。温州与东莞的产业环境比中国鞋都要好,并且他们出境发展的想法相对要比青岛和成都要小,本土意识相对要强,因此来中国鞋都发展的概率要低。至于成都和青岛其产业环境要比中国鞋都差,并且交通运输不如中国鞋都便利,物流成本要比中国鞋都高,所以他们应该是我驻外招商的主力市场。
第三路由乙方单独组建专业从事本地配套项目的招商队伍,对超市、麦当劳、家具商、品牌服装商，以及从事其它行业但与鞋都发展有相互补充关系的经营户，把他们请进来,全面掀起空前热销局面,让持观望态度的客户下定决心购买。
（九）对于A区朝向及房号较好的热销房子可以通过高昂的总售价与竞价拍卖的方式销售
前面我们说过通过区位价差可以有效地对区位差异进行平衡销售,但是我们应该清楚明白绝大多数的客户还是对好的地段情有独钟,对于此类事情就是要果断地采取一种两全其美的措施,这就是公开竟标拍卖,也只有这样才不会得罪人,另外也不会让权贵们将鞋都的肉吃掉,全给我们留下一堆难啃的骨头。对于此区，应该至少完全采取“一统三”或“一统四”以上的捆绑式销售来将他们的扎堆购买现象平抑下来。
三、关于中国鞋都强销期的制胜策略
所谓强销期是指在项目开盘以后两个月左右的销售淡季,也就是开盘日后的第3个月至第4个月。中国鞋都项目单间店面总计两千多间,一统三店面500多套,而根据现场意向客户统计数量(包括双方领导的关系客户在内)不过300户,根据市场营销的基本原理计算,一般情况下意向客户与实际购买客户的比例大体为三分之一,也就是说300个意向客户基本上可以产生100个实际购买客户,这与本项目的实际销售数量实在是相差太远。为了实现中国鞋都项目的整体销售,我们在开盘前就应该考虑如何将目前的主力客户(也就是有意向的大客户)全面吸纳完毕,彻底将市场“榨干”，然后根据项目遗留数量的多少定出新的促销策略,将原来准备干其他事情的零散投资者吸引进来,达到最终将中国鞋都楼盘销售完毕的终极目的。因此,全面具体地考虑强销期的强力促销策略。如：
A．异地连动法(略)
B．终身成就保障法(略)
C．万代基业法(略)
D．创业援助法(略)
关于楼盘强销期的促销策略还有很多,由于时间周期长而涉及保密的因素还很多,若现在讲出来恐怕难以收场,所以暂不将此部分策略内容明晰出来,待时机成熟以后再公布出来。
四、中国鞋都楼宇的功能分区与推广措施
（一）楼宇推广的步骤
1．方案A：明修栈道 暗渡陈仓
尽快启动C区文化一条街工程建设，从表面上用景观作秀的策略消除区位差异，这是房地产营销惯用手段，经久不衰。并以B区为着眼点，表面上推B区实际上是力推C区。具体策略为：
（A) 以B区为基准价，C区比B区低10---15个百分点,A区比B区高出10---15个百分点;
（B) 每个区的每一户从前到后依次降价3%左右;
（C) 好的编号比一般的编号高2-----3%,一般编号比差的编号高出2----3%左右;
（D) 每天推出相应的套数做适当的销售搭配,天天变换户型数量达到绝对控制销售的目的, 用价格策略迫使客户购买C区。
评 析：本策略有助于全面控制整个楼盘,稳健销售，但是可能在开盘以后会进度较慢,不利于迅速实现热销的火爆局面,达不到首期开门红的市场效果。
2．方案B：全面开放 一股作气
区位价差同A方案一样,所不同的是不作任何控制,先到先买,不论是哪个区，只要有人买就可以放手大胆地去卖。
评 析：本策略正好与A方案相反,容易产生热销的火爆场面,但容易失去控制并且容易引发事端出现,导致最后烂尾楼出现的尴尬局面。
3．方案C：兼收并蓄 取长补短
将C区的所有房子与AB区较差的房号及朝向的房子结合起来,用“前贵后廉”的差异价格策略出击,适当“全面开放”，这样既不会出现开盘滞销冷场的局面，又可以适度控制B方案所导致的尴尬局面出现。
（二） 中国鞋都销售模式
(a)A1-1区,A2区用一统四的方式销售,五层单卖；
(b)A1-2区,A3区,B1-B2区,C2区用一统三方式销售；
(c)C1区用一统三+4----5层单卖。
