爱华网在经济全球化和中国加入世贸组织，城市现代化进程不断加快的新形势下，传统的城市建设和管理方式已不适应。为此，各地积极探索了一种把城市自然资本、再生资本和延伸资本进行市场化运作，以获取最佳经济、社会和环境效益，促进城市发展的崭新路子，即城市经营。
那么，如何实施城市经营呢？本文认为应从“六化”入手。
一、城市资源资本化
城市资源包括土地、矿产、水域等自然生成的有形资产，和通过人力作用形成的道路、桥梁、煤气、电力等再生资产，以及从城市有形资产中衍生出来的冠名权、广告发布权和公交线路经营权等无形资产。由于这些资产主要是各级城市政府长期投入大量人力、物力、财力所产生的，是货币的物化形态，具有使用价值和商品的属性，而且是一种公益性、竞争性并存的特殊商品，经过交换可以保存自己并扩大自己的价值，因而，是一种“能够带来剩余价值的价值”，也即城市资本。只有把城市资源看作是城市资本，并进行市场化经营，真正实现城市资源资本化，才能使城市资源特别是城市基础设施得到有效维护，并取得增值，再投入到城市建设，以解决仅靠财政投入和银行贷款的不足，使城市建设走向良性循环。
二、资源配置市场化
既然城市资源是可以经营的商品，是能够带来剩余价值的资本，那就必须尊重和按照市场经济的运行规律，通过公开信息、公开竞争、公开招标和公开拍卖等市场机制，来引导城市资源的合理流动和配置，以实现城市资源的保值、增值，促进城市建设和管理的良性发展。城市资源的市场化配置，是城市经营的基本手段；城市资源的市场化配置程度，决定着城市经营的最终效能。在市场化配置城市资源的过程中，一方面要引入竞争机制，实行市场准入制度，开放建设市场，使城市资源自由流动。凡涉及到城市建设项目，都实行公开运作，杜绝暗箱操作。另一方面要积极推进基础设施产业化经营，通过以地生财、资产变现和招商引资等多种方式，筹建项目资金。同时，还要坚持市场供求原则，按照价值规律办事，合理论证和选择城市建设项目。
三、投资主体多元化
投资主体是城市建设的投资者，是投资、融资、管理各个环节责、权、利的统一体。长期以来，我国以政府作为城市建设的投资主体，存在融资能力有限，预防风险约束差和资产管理效率低等问题，既影响了城市建设的顺利进行，也带来了财政的沉重负担。为此，必须对城市建设投资体制进行改革，根据城建项目的不同性质，形成政府、企业、个人和境外投资者共同参加的多元投资主体结构，以适应城市建设发展的需要。对不能产生直接经济效益的城市道路、桥梁、路灯、绿化和防洪、排涝等纯公益性项目，仍由政府作投资主体，财政为主要融资渠道，配之以国内外贷款和社会公共债券、基金等建设。对有收益的准城市公共品，如公交、供水、供气和园林等，投资者可以是政府，也可以是企业，甚至还可以是个人；可以是国内资本，也可以是境外资本，但也应搞好政府宏观调控、规划与监管，以保证这些准公共品的社会效益。
四、项目运作公司化
经营城市特别是实施重点城建项目，原则上不能由政府直接去运作，而应由经济实体也即公司去运作。政府可将现有能够实行分离和经营的城市基础设施资产入股，并吸收社会民间资本参加，组建城建控股公司。公司的主要职能是通过商业融资，承担政府直接委托的工程项目建设和对拥有的经营性资产进行出租、出让、出售等方式盘活 资产，专门进行城市基础设施的建设和经营。同时，为了承担纯公益性的投资建设，政府也可成立政策性投资控股公司，代表国有资产产权，采取市场化的运营方式，保证国有资产保值增值。对纯经营性的城建项目，也可由非政府控股或参股的企业直接建设和经营。待经过一定时期运营扩张后，政府要与控股或参股公司脱离原有的直接依存关系，并逐步通过重组减持国有股权，使公司成为具有“四自”特征的法人实体。
五、经营方式多样化
由于城市资源属性不同、类型不同，有的属竞争性，有的属公益性；有的属增量投入，有的属存量调整。因而，在经营方式上也必须走多样化选择的路子。对城市供水、燃气、污水处理、垃圾处理及道路、桥梁等竞争性基础设施，可实行合资、独资及股份制形式的建设和经营。已建成的可以整体拍卖、有偿使用、股权转让，租赁、抵押和授权经营，并创造条件，使国有或集体资产逐步退出。对新建的城市基础设施，可以大胆尝试造壳融资、借壳上市、发行企业债券、BOT（建设—经营—移交）、BTO（建设—转让—经营）、BOO（建设—拥有—经营）和BT（建设—转让）等现代融资方式，进行建设和经营。凡是可以投入市场营运的城市基础设施，如公厕、垃圾场、候车亭和公交车使用权及经营权等，都应通过多种形式逐步推向市场。
六、政府调控规范化
在市场经济条件下，城市资源的配置方式已从计划经济体制下的行政调拨，向市场调节转变。因此，城市政府必须适应形势的发展变化，尽快转变管理职能。但无论政府职能如何转变，实施城市资本经营，都离不开政府的宏观调控与引导。政府调控和引导的重点，应放在五个方面，即实施规划控制、营造城市环境、坚持政策引导、严格依法监督和搞好社会服务。只有强化政府的规范化宏观调控手段，才能确保城市经营依法、健康、顺利实施，并最终取得最佳经济、社会和环境等综合效益。
