爱华网以上是在深丘、山区农村调查发现的几种土地经营权流转方式，至于土地入股等平原及城市近郊使用过的土地经营权流转，调查中没有发现。 调查发现，目前，深丘山区农村土地经营权流转仍然处在开始阶段，仅管取得了一定的成绩，对农村经济发展起了积极的促进作用，也存在一定的问题，需要引起重视，认真研究解决。 1、土地经营权流转后随意改变土地农业用途 目前，土地经营权流转中出现了流转后随意改变土地农业用途的严重违法行为。尽管中央三令五申严禁以租代征、改变农业用地用途的违法行为，然而，在一些地区，把土地租给开发商修建娱乐场所、公寓、厂房，以此收取较高租金的作法时有发生。有的地区领导还把这种违法行为作为“解放思想”的经验推广。调查中，一个村支部书记说：“要想让农村土地充分发挥效益，让农民尽早富起来，只有在我们村的土地上盖起公寓、别墅卖给城里人，从中获得利益。”调查组所调查的区县，各处都发现以租代征改变土地农业用途的违法行为。有的在农用土地上建农家乐等娱乐设施，有的在农用土地上建工业用房，有的在农用土地上建别墅、停车场，而且，这些违法行为或许是当地政府参与的，或许得到当地政府默许。调查人员在一些地方甚至听到有的干部公开说：“搞城乡统筹试验要解放思想，突破政策法律的束缚，应该允许各种不同的试验，以租代征也是一种试验。”正是在这种思想支配下，大片农用土地被改变了农业用途，农业生产受到破坏。 2、土地流转不规范，政策不明确 我市深丘、山区土地经营权流转，特别是农村农户之间土地经营权流转不规范，随意性很强，以至酿成很多土地纠纷。涪陵区一个镇的农经干部告诉调查人员：近年来，由于国家免除了所有农业税费，还对种田农户实施补贴，农村土地增值了，土地纠纷也多了，一年要处理十多起农村土地纠纷。綦江县隆盛镇一户农民在城里买了房，举家搬走，把原住房及承包地一次性流转给一户从高山搬来的农民。去年一个业主承租了山地种经济用林，一亩山地一年给两百多元租金。将住房连同承包地转让出去的农民闻听山地不用耕种每年都有收益，要收回承包地。两户农民为土地发生纠纷，由于土地经营权流转时没有到镇里办理有关手续、换发土地承包权证，镇政府有关部门判令接受土地经营权的农户把承包地交还给了原农户，接受土地经营权的农户利益受到损害。万盛区万东镇一农户从农村搬进城镇已经五年，承包地荒芜没人种，村里集体经济组织认为土地已经属于集体，但没有收回土地承包证。去年万盛区修建水库需征用这片土地，每亩地赔偿两万多元。搬进城镇的农户凭借土地承包证要领取征地费，集体经济组织不愿付给，发生纠纷诉讼至人民法院。日前，为了促进土地经营权流转，有关部门提出土地所有权、土地承包权，土地经营权三权分离，但是，在三权分离的情况下，如果土地被征用产生效益，如何分配效益没有明确的政策规定，以至各地自行其是，按不同的标准处理土地纠纷，影响了和谐社会建设。 3、业主中途毁约，伤害农民利益 调查发现，很多地方都把经营权流转实行规模经营的希望寄托于引进大的业主搞开发。的确，有大的业主开发，投资建设现代化农业是实现土地规模经营的最好方式，农民有比较稳定的收益。然而，由于一些地方对业主的考查不认真，引进的业主承受农业风险能力不足，或许业主所谓的投资本身就是投机行为，仅仅想凭借投资农业的名义套取政府项目资金。于是，在没有经济实力支持下去的时候，或许在政府项目资金的钱揣时荷包以后就单方毁约，撤走资金，给农民造成利益损失，有的地方还引起农民“群访”事件，给和谐社会建设造成严重的负面影响，给政府带来很多麻烦。调查组所调查的区县，无一例外都发生过业主毁约、农民利益受损，给政府造成麻烦的事情。库区有一个区，一个凭借全国知名品牌、知名大公司进行大规模土地开发的的业主，租用了两个村三千多亩土地种值优质水果，结果因无经济实力支撑而中途毁约，农民得不到土地租金找政府，为了平息纠纷，政府不得不将建在平坦农田上的果树划为退耕还林范围，用退耕还林资金支付农民的土地租金。这样的例子，调查中发现了不少。 4、高山深丘地区土地荒芜无人接受 我市人多地少，土地资源非常珍贵，可是，由于高山深丘自然环境恶劣，不少人因外出务工经商，举家搬进了城镇，愿意交出土地承包权却没有人接受，以至大片大片的土地荒芜。调查中，綦江县隆盛镇一个村主任告诉调查人员，看到大片土地荒芜，野草一人多高，一些自然灾害损毁的土地也得不到及时修复，实在心痛。綦江县石角镇一个高山农业合作社，全社62户人家有56户举家搬走，承包地交回给村里却无人接受，成片荒芜了。调查中发现我市深丘山区区县各不同程度存在土地荒芜现象，荒芜的土地比例从5%到20%不等，个别高山地区超过了30%。库区一个紧靠城镇的村支部书记告诉调查人员，他们村有三千亩土地，荒芜的有三百亩左右，占整个土地面积的10%。调查发现，紧挨城镇，工业园区，具有开发价值的土地十分珍贵，承包人轻易不愿放弃土地承包权，而高山深丘地区的土地，土地经营权转移出来没有人接受，以至大片土地荒芜，这是我市土地流转中存在的普遍现象。
5、宣传舆论误导，增大土地流转难度 近来，电视报纸报导了很多地方土地流转的经验，把土地流转、规模经营的前景描绘得非常美好，一亩土地流转出去后每年坐收八百元到上千元的租金，还要进企业当工人，每个月领取工资，农村生活跟城市生活完全一样了。这种宣传报导的用意是好的，却传给农民一个错误的信息，土地承租出去的回报理所当然很高。这种宣传不符合我市深丘山区土地经营权流转的实际。由于受电视报纸误导的影响，一些业主想承租土地搞农业开发时农民往往提出过高的租金要求，以至于业主无力承受，土地规模经营无法实现。调查中，调查人员曾经走访了不少农户，询问将土地经营权流转出去时希望得到的报酬，70%以上的农户提出每亩地一年租金900斤水稻，20%的农户提出每亩地一年的租金700斤水稻。而在深丘山区进行农业开发，这样的租金显然偏高，很难被开发业主接受，从而影响了土地经营权流转。 三、土地经营权流转的难点和障碍 土地经营权流转是农村改革的深化，是农业经济发展到了一定程度必须进行的土地制度的革命，既然是革命，一定会遇到来自各个方面的阻力和障碍，需要进一步解放思想，破解难题。 1、相关法律法规滞后，不能适应农村土地经营权流转的发展形势 《农村土地承包法》是2002年经全国人大常委会批准实施的，距今已有五年，五年中，农村形势发生了天翻地覆的变化，大量农民放弃土地，进入城镇打工经商，土地需要人为耕种农业现代化的发展要求将土地集中规模经营，因此，《农村土地承包法》中规定的家庭联产承包分户经营土地已越来越不适应农村实际了，需要修订有关规定，适应土地规模经营的需要。同时，《农村土地承包法》中有些规定不够明确，增大了基层政府执行的难度。如《农村土地承包法》第二十六条规定：“承包期内，承包方全家迁入设区的市、转入非农业户口的，应该将承包地的地和草场交回发包方。”但是，多数“设区的市”除城市外，还有小城镇，迁入“设区的市”的小城镇，是不是应该交出承包地，该法规定得不甚明确。再如，重庆市实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法规定“承包方撂荒承包耕地一年以上的，发包方可以组织代耕。”承包期内，“承包方回乡要求继续耕作其承包地的，其承包地在当季农作物收获后予以返还。”但是，将荒芜土地复耕为耕地需要耗费一定的人力、物力垦荒，土地交还承包人后是否应该收取一定的垦荒费，《实施办法》没有作出具体规定。并且，土地经营权流转后存在的所有权方、承包方、经营方的责权利如何界定，目前没有法律法规作出明确规定。正因为相关法律法规滞后，影响了土地经营权流转和土地规模经营。 2、干部、群众对土地经营权流转、土地规模经营的难度缺乏必要思想准备 调查发现，一些地方的干部、群众不能完全认识到促进土地经营权流转、实现土地规模经营是一个全新的事物，要做好这项工作需坚持不懈，不断努力，克服遇到的各种困难才能做好，有的寄希望来一个大业主投入大量资金，一下子就实现了土地规模经营，有的寄希望上级出政策，出资金，靠上级的力量实现土地规模不愿作深入实际的、细致的调查研究。一些区县制定的关于农村土地经营权流转的文件只是将上级文件、或其它地区相关文件拼拼凑凑而成，文件下发后缺管跟踪调查和具体指导。于是，制定的文件脱离实际，不能真正引导农村土地经营权流转的实践。 3、农产品价格不合理，特别是粮食价格过低，种粮赔本
