爱华网买，可能意味着风险；不买，则有更大可能地意味着又一次安家置业乃至投资升值的机会的流失——在“小产权房”这个目前仍被冠以“迷局”称号的领域里，越来越多的人开始“吃螃蟹”，也有越来越多的人开始“驻足”，而在眼下这个寒意早袭的季节里，沈阳的“小产权房”身上却有着一股浓重的“方兴未艾”的味道。 沈阳“小产权房”系列调查之——“农夫产权”的可行性报告
一位城市“房奴”的自救路线 这是一个一段时间以来在全国多个房价看涨的城市频频上演的场景：34岁的朝阳凌原籍青年曹博（实名）怀揣着安家置业的夙愿，骑着他那辆城市人已经觉得“碍眼”的“二八”，在多得已经数不清个数的周末或是顶着艳阳或是冒着寒风，奔波往来于沈阳市郊城乡结合部的多个“乡产权”甚至是“村产权”楼盘。然而，从他决定毕业后留在这座有着700多万人口、房价随全国楼市大盘“牛市上扬”的大城市的那一刻起，这种辛劳似乎就成了一种“命中注定”，无论他如何积极地发挥主观能动性去寻求改变和自救。 近来沈阳人话里的“乡产权房”、“村产权房”，其实就是眼下房地产市场里搞得众多喉咙在发痒、发声的“小产权房”。 经“考证”，“小产权房”这个词是“辞海”里原本没有的，它最早“诞生”于房价高企的北京，就好比沈阳人当初称现在的载客中巴车为“小公汽”一样，不过是民间一种约定俗成的叫法，特指在农村集体建设用地上由享有该土地所有权的乡镇政府、村委会单独开发或联合房地产企业开发建造的房屋。些类房屋只有乡镇乃至村委会颁发的房屋权属证书。 而在城市里，只有国有土地经过一系列合法程序后方能建造商品房上市流通，并由房管部门颁发房屋证照，也就是所说的“大产权房”。而一直以来在农村集体建设用地问题上，法律政策禁止非集体经济成员即城镇居民购买农村宅基地及农民房屋，农村集体土地只有经过国家征地，土地性质转变为国有之后方可用于房地产开发。 应该说，在法律层面上，“小产权房”并不非法，而值得商榷的是城镇居民与“小产权房”之间的购买行为，因此“小产权房”的“小”也稀里糊涂地背上了“不合法”的暗指。不过，据了解城市人群为求居住和升值而购买“小产权房”的情况早在10多年前就已经成了“公开的秘密”，只是近几年房价急切地呈现出“牛市”，人们的购房压力日益加大，关于“小产权房”的一系列问题才突显出来。 话又说回来，其实曹博并非房产方面的“无产者”，2006年初的时候，他在沈阳道义和正良地区之间已经贷款购买了一套70多平方米的两居室二手商品房。 “这近两年的‘房奴’我是当够了！” 曹博叹道，到2006年，他在沈阳工作刚好7年，被迫成为“房奴”他也是没有办法的办法。“听到和看到的都是对房价的议论，做梦都盼着房价下调，可一觉醒来梦想中的房子却依然如天上的星星。” “那时候要是没买的话，现在买起来恐怕更难。” 曹博贷款10多万元买下了他的那套二手房，当时的价格2000多元一平方米，但对于出身贫寒、囊中羞涩的他而言，总共七、八万元的首付着实令他和与他同样出身辽西农村的妻子“元气大伤”。虽然曹博说他的房子现在已经在价格上翻了一倍，“但那又与我何干呢？卖了它我和妻子住哪儿？” 不过曹博现在想“开”了，“将手头的房子变现，最少也有20多万，而只要花十三四万就可以在市郊再买回一套同样大小的‘小产权房’，剩下的钱既可以买辆低价位的代步车辆，也可以存起来，毕竟沈阳现在城乡结合部的公交网络越来越发达。” 想法不可谓不巧妙，初衷不可谓不迫切，但在一家影视制作机构工作的曹博平日里较多地感受到了一些“小产权房”的“处境”，他觉得“下注”之前一定要做好前期的准备工作。“楼市有风险，入市要慎重，毕竟关乎几十万元和身家大计。” 万“变”不离其“宗”的销售技巧 “**雅苑”就是曹博搜寻目标之一的“小产权楼盘”，从荷兰村一路向背，在自行车上骑行了半个多小时后，曹博在平罗镇中心找到了它。一个月左右的时间确实没有白跑，曹博发现在于洪区在建和已建成的100多个楼盘中，竟有10多家属于“小产权房”，且主要都集中于平罗、大兴、造化和马三家等城乡结合地区。曹博说这还不算他靠双腿以及车轮所不能发现和到达的地方，“要是把沈阳市所有的‘小产权楼盘’都找到，少说也得超过20家。” 与其它“小产权楼盘”一样，销售部门的所在通常不是很容易被人发现，“**雅苑”的售楼处就是这样，紧挨着一家超市，起提示和招牌作用的广告灯箱也比超市的大牌匾小得多，而就位于马路对面的楼盘现场与没有像城里的商品楼盘那样，根本没有布置任何的条幅和庆祝类标语。不过一应俱全的沙盘、户型展示模型、销售看板等布置倒是让曹博多少打消了点最初的担心，“看来，这倒是个正规开发的楼盘。” “我们这是正规楼盘……”售楼员的介绍与曹博先前的“打探”结果基本一致：“**雅苑”处平罗镇中心，于2006年开工，一、二、三期总占地面积10万平方米，属沈阳某房地产集团与当地政府联建，其中一、二期已经建成，三期2008年开工。 在相中了一套位于2楼面积为77.33平方米的两居室后，曹博吓了一跳，因为售楼员告诉他每平方米仅为1793元，物业费更是只有0.3元/平方米，“真不敢想象138653元的总价值在城里能买到什么样的房子！”但是在进到楼里实地看房的时候，售楼员终于告诉曹博，因为楼盘所在土块的性质是集体土地，所以第一办不了“土地证”，第二必须一次性付款，不过放心，房证和契证都会办到买房者个人名下。可能是看到了曹博面露难色，售楼员小声地提醒他：“这种房子没有5年内转手须交相关税费的说道，房证、契证下来后马上就可以到所在区的房产市场时行交易，如果到时候你在这套房子上赚10万元，那就会省下2万元的交易税。”在回到售楼处前，售楼员还告诉了曹博一件事：前几天，一个人在“**雅苑”刚刚签完合同买了一套房子，什么证还都没办就转手卖了，净赚1万多元，方式是想办法更改了当初的购房合同。
