爱华网“小产权房”在2007年下半年“发力”，必然有足以推动它的“原动力”。市级政府部门的合理规划，乡、镇包括街道办事处级别的政府机构积极策划，成就了这种“类房地产开发”的巨大舞台和广阔天地，而极为有利的一面是，大量在社会上“游走”的资金得以投入到城乡结合部的建设之中，缩小城与乡发展不平衡带来的鸿沟。 “城市扩容”催生“农夫楼市” 从某种程度上说，关注沈阳的“小产权房”，必须提及沈阳市政府近些年来积极实施的城市空间的扩展工程。从2006年年初开始，媒体已经公开的诸多消息表明：沈阳市将在目前310平方公里的建成城区外，向东、西、南、北四个方向扩城，形成四大发展空间，即西部的沈西工业走廊，南部的大浑南地区，北部的沈北地区，东部的棋盘山旅游度假区。规划总面积为3551平方公里，相当于现有建成城区的11倍。四大发展空间的规划期限是近期到2010年，远期到2020年，远景展望到2050年。带给沈阳的三大好处是：为承接项目提供空间，拉动GDP总量；利于加快沈阳的城市化进程；拉近与沈阳周边城市的距离，进一步发挥中心城市的辐射和带动作用。2006年2月，某媒体更是兴奋地刊出了几年之后“辽中新民康平法库将成为新郊区，三年后，三环内20万农民将全变城里人！” 而素以敏锐著称的房地产届自然没有忽略这一巨大的商机，以于洪区为例，一年多的时间里，在开发和已开发的楼盘达到了3位数，其中有2位数是属于“小产权房”的。可以说，是“城市扩容”和“安居工程”为“农夫楼市”提供了强而有力的支撑。
而由于政府对集体土地负责任且有效的管理和控制，城市开发商和农村集体土地的实际管理者只好临阵“变招”走上了“强强联合”之路，这也正是“小产权房”母体环境的最初。于洪区某乡镇一位不愿透露姓名的领导告诉记者，该乡镇已经决定像其它乡镇那样，通过合法程序对其管内一块近5万平方米的集体土地进行招标，开发住宅楼，中标者全额投入建设资金，而该乡镇则用工程竣工交付后的收入所得分期对这笔资金进行偿还，剩余的全部投入到乡镇建设中去。 “沈阳周边乡镇土地资源充裕，而在建设方面却囊中羞涩；城市建筑商虽资金丰厚，但却面临着城市地价较高、数量紧张的问题。而一些乡镇的想法和做法正好使双方的压力得以有效地化解。”沈阳某房地产研机构的这位负责人同时还表示，只不过政府和有关部门在这个问题上需要加强监控、管理和引导。 政策空间？ 事实上，对“小产权房”加强监控、管理和引导的核心所在是“集体性质建设用地使用权的流转”。而沈阳一些精明的人们早在2002年就通过《辽宁省关于加强农民集体所有建设用地使用权流转管理的通知》（下文简称《通知》），“嗅”到了“政策空间”的味道。 《通知》指出：“对于城市规划区范围内、外的集体建设用地使用权，只要符合上述条件，原则上均可以纳入流转范围；在保留集体土地所有权不变的情况下。取消对集体建设用地使用权使用主体的限制。”但是《通知》几乎是在同一个段落内也指出：“但考虑到各地土地市场发育状况不同，对集体建设用地流转管理尚缺乏一定的法律支撑和实践经验的实际情况，各地也可从本地实际出发，对城市用地规模范围内的集体建设用地先实行“转权让利”，即将集体土地所有权征为国有后再参照国有土地使用权管理办法办理有关手续。”同时，《通知》还对流转后的集体土地的用途作出了要求：“流转后的用途原则上不改变原批准用途，不得用于商业性房地产开发。” 可以说，《通知》是罩在“小产权房”这个“孙悟空”头上的一纸“铁规”，但是本文中曹博、何芸与王生的经历已经确确实实地证明，有人在教“孙悟空”并且“孙悟空”也在教别人打着“擦边球”，而在一些人看来，也许是还不到念“紧箍咒”的时候，也许这是一种“智慧的疏忽”。 寒风中，市场反应如一池春水 无论如何，目前“小产权房”正在日益牵动着沈阳有关利益各方的神经。这个“关利益各方”包括了“小产权房”的住户、开发商、“小产权房”所属乡、镇各级政府甚至还有更高级别的政府机构。 “我想，时间不会太长，沈阳这个被牵予厚望的城市会给‘小产权房’一个说法，以使它的身份和身事更为‘恰当’，但对购房者而言，保证‘小产权物权’与上市流转就很知足了。”原为辽宁某大学校长，现在的身份为经济学者的一位教授级人士说，“现在就断言‘小产权房’搅乱和冲击了房地产市场可能还为时尚早，毕竟一些城市商品房的定位和档次离‘小产权房’购买者的消费实际有一定的差距。” “城市商品房的价格基本上还是平稳的。”记昨早在2007年7月份，辽宁省社会科学院张思宁教授就认为，“小产权房”的热销代表了一种刚性的社会需求，它为一部分社会群体解决眼前的住房问题提供了一个路径，也为众多开发商寻找低廉开发成本创造了可能，这就需要有关部门的重视、管理和引导。 同样是7月，国家土地相关部门在回应“小产权房”问题时表示，虽然“小产权房”面向城市居民销售在法律上值得推敲，但是国家有关部门非常重视“小产权房”现象。有关部门从1999年开始，就在全国范围内不同地方，开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现正在不断总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。 现在还很难判定诸多市场反应对“小产权房”是不是“利好”，但房地产消费市场的一个矛盾之处在于，对于那些已经倾尽全力挤进城市商品房行列的“有房者”而言，面对眼下“小产权房”可能到来的“春天”，他们有些百感交集：“这会不会有失公平！” 当然，一边是高价拍地，一边却是集体经济组织以零地价直接开发“类商品房”投入本以激烈的房地产竞争，已有的开发商们的复杂心态更是可想而知。“摆在众人面前的是，对于两种性质的土地流转，如何尽快、重新保证各个利益主体手中的蛋糕。”沈阳一位知名房地产商说，“这是提升社会和众人智慧的新课题！”
