爱华网2003年，在县里工作的老蔡经过一些中间环节，承包了茅山村一片土地。承包内容包括：300亩山林。部分林木已经成才，经林业管理部门批准后可以采伐，不过采伐后要及时补栽。还有300亩左右的梯田和荒滩，可以种庄稼、栽水果或者放牧。另外还有一个100亩左右的水库，可以养鱼，养鸭。承包费用3万元，承包期26年。老蔡承包这片山林的时候，农村经济危机重重。村级财政吃紧，农民收入低下且承受着沉重的苛捐杂税。村里的青壮年大多外出打工，土地撂荒现象严重。这片山林原由当地一位村民承包，但一直没有交承包费用。在村里催讨之下，将山林转包给同村另一村民（老蔡的亲戚）。老蔡再从该村民手中将山林转包下来。茅山村离县城20多公里，经济单一，发展落后，交通不便。山林承包下来后，老蔡曾经雇人放过羊，养过猪，喂过鱼，还种过西瓜，但经济效益都不好，充其量也就是保本。
最近，茅山村的形势有了意想不到的巨变。风传很多年的那些国家重大投资计划由于金融风暴的缘故开始抓紧实施。就在茅山村附近四五公里之内，同时有几项重大工程开工。一是岳阳到常德的高速公路；二是荆州到九江的铁路。最激动人心的是国家投资200多亿的小墨山核电站，就在茅山附近四五公里。几大工程动工对茅山村经济的积极影响逐渐显现，村民们有了更多获得收入的机会。有专家到茅山考察后认为，茅山的地理位置优越，植被保存完好，山水配置合适，可以建成一个理想的休闲农庄。目前老蔡的经营方式，投入少产出低，资源没有得到充分有效利用，实际上是一种浪费。村里向老蔡提出变更合同的建议：或者村集体给老蔡补偿，老蔡放弃经营；或者提高承包费，老蔡继续经营；或者老蔡将村集体提供的补偿入股村集体将成立的经营实体，参与经营。
村里要求更改合同的做法是否合理？下面试图给予一个产权经济学的简要分析。
合同是交易各方利益妥协而实现的意志均衡。合同的有效性除取决于交易各方的“合意”之外，还取决于各方对作为客体的资产属性的共识。合同表面上是界定人与人相对于资产的关系，实质则是资产属性在合同主体之间的划分。所以，界定产权就是在资产属性和权力主体之间建立对应关系。产权界定中首先需要明确的是资产属性问题，然后才是资产属性的分割。资产属性的界定是一件困难重重的事情，在经济环境变化从而引起资产属性变化的背景下，情况更是如此。根据巴泽尔在《产权的经济分析》中的分析，任何的资产属性总是多方面的，对其界定的清晰或准确程度取决于人们的知识、信息、技术、方法，在隐瞒信息可能带来租金的情况下，机会主义也成为资产属性界定的障碍。由于这样一些主观或者客观的因素，任何资产属性都无法清晰划分，从而任何产权都不能完全界定。那些没有被界定的资产属性即没有被界定权利的有价值的资源于是被留在“公共领域”，成为各方竞争的对象。
经济环境的变化会使资产属性更加捉摸不定，更加难以界定。资产属性由于其在经济活动中被应用而具有真实性，同时，经济活动的深入开展也可能改变资产属性。某些资产属性由于经济环境的变化而消失，某些资产属性由于经济环境的变化而放大，而某些新的资产属性也可能在经济环境变化中产生。如果说静态的资产属性界定的困难在于知识、信息、技术及机会主义，那么，动态的资产属性变化带来的界定困难则来自人的有限性——一种更加致命的现在和未来之间的信息不对称。由于经济环境的变化，总会有一些资产属性在事先的合同中无法得到界定，总有一些产权要落入公共领域。当然，租的存在会引起寻租竞争并最终使其消失，使资产收益趋于均衡水平，但这可能包括一个存在资源虚耗的过程。既然信息的不对称是必然的，既然信息不完全无法克服，一切决策就只能建立在有限信息基础上。信息的不完全性同时决定了合同的不完全性。据哈特说，在信息不完全背景下追求合同的完全就意味着放弃合作。接受一个不完全的合同并接受调整，就是在接受合作。于是，在资产属性变化背景下重新界定产权可能成为一种有效的选择。
回到老蔡山林合同的例子。
老蔡取得的是山林的经营权，所有权依然保留在村集体。一切权利都来自所有权。当然，这并不意味着最终所有权的持有者可以随意解释或者更改合同以适应其利益的变化。问题在于，合同所界定的是交易双方对资产的权利，而权利的范围和属性则取决于对资产属性的界定。在当初签订合同的时候，那片山林仅仅是一片普通山林，可以栽树、放牧、垦殖；那个水库也仅仅相当于一个普通的鱼塘，可以养鱼，养鸭。村集体和老蔡共同界定的这片土地的资产属性仅仅是一般生产手段，村集体让渡和老蔡取得的也仅仅是针对这片土地作为一般生产资源的经营权。
宏观形势的变化改变了茅山的经济生态，使这片山林获得了新的资产属性——山林可以建设成为休闲山庄或者旅游度假村。山林具有了新的资产属性——不再仅仅是一般生产资源，而是具有旅游价值的资源。这一属性在当初签订合同时显然没有被双方认识到，至少村集体一方没有认识这一潜在价值的存在。由于这一属性没有被界定，也就没有在合同中明确其归属，于是，当这种属性显现出来之后，就进入了公共领域。老蔡显然无法主张对这一资产属性的权利，因为他没有为开发或保护这一属性作出过什么努力。村集体主张其权利存在一定合理性，因为资产属性无论如何总是依赖于资产而存在。但是，村集体在主张和应用这一权利方面仍然存在障碍。山林资产的新属性依附于山林本身，而老蔡的经营权还处于有效期。即使作为旅游资源的山林资产具有巨大的获利空间，村集体也无法将其新属性剥离出来单独应用。在一定意义上，老蔡保有山林经营权相当于“绑架”了山林作为旅游资源的新属性。
如果任由资产新属性停留在公共领域，则老蔡免费占有着这一新属性，没有动力也没有能力加以开发和利用，而村集体由于资产经营权的缺失也无法利用。这样，环境变化给资产带来的更有价值的新属性就被闲置，资源实际上处于一种低效利用的状态。产权界定的最终目的服务于资产的有效使用。在山林资产产生新的属性而且新属性的应用可能带来更高效益的情况下，更改合同重新界定产权成为必要。新的产权界定需要明确山林资产的新属性，重新界定合同各方与资产属性之间的对应关系。其实，只要资产属性得以清晰界定，合同调整的结果是老蔡继续承包还是村集体收回承包权，对资产的有效利用都不会产生实质性影响。对于老蔡来说，其承包经营权尚在有效期，因此有权维持经营。但是，由于山林资产已经具有新的属性，他应该为占有这一新的属性而支付代价。村集体提出提高承包费的要求可以理解为对资产新属性的收费。如果老蔡缺乏经营使用资产新属性能力或者缺乏转移资源用途的兴趣，他将会选择将山林经营权归还村集体，获得补偿。对于村集体来说，虽然可以主张对山林新属性的权利，但在老蔡合理控制经营权的背景下，应用资产新属性的前提是将山林经营权从老蔡手中收回。村集体除了归还老蔡的承包费，对老蔡的投资进行赔偿以外，还应该进行另外一项赔偿，这相当于对被“绑架”的资产新属性的赎买。合同调整的最后结果是山林资产的新属性得以界定，山林作为一种新的资源将得到更有效率的应用。
经济活动中资产的属性总是处于变化之中，但人们并不要求随资产属性的每一变化而变更产权或者修改合同。这是由于资产属性界定及产权确立存在成本的缘故。通常情况下合同各方会随着资产属性变化进行边际调整，这种调整也可以理解为一种对资产属性的竞争。只有当资产属性发生重大变化以至影响合同各方利益结构的时候，合同调整才会被提出。当然，鉴于经济环境的持续变化，任何合同调整都不可能一劳永逸。
附注：本文成文过程中曾与经济学2006级部分同学讨论过，吸收了他们的一些有益思路。
附注：本文刊载于《经济学消息报》2009年4月3日
