爱华网注：该报告所提出的筹划方案因国家税务总局关于新办企业的标准政策的变化而失效，读者阅读该报告时应关注此点。
某某实业发展有限公司：
我们接受委托，对某某实业发展有限公司（以下简称“贵公司”）开发的某某工业园项目等相关项目的涉税安排提供最优纳税方案设计服务。经过深度调研，针对上述项目的具体情况，根据中华人民共和国现行税收法规及其他相关法律法规的有关条款，我们提出如下筹划方案，供贵公司参考。
一、贵公司目前涉税税种及税负情况
二、委托目的
根据我们与贵公司的沟通与交流，目前贵公司主要委托目的是希望通过税收筹划安排尽量降低房产税、营业税及企业所得税的沉重税负，尤其是租赁环节的房产税及营业税。
三、筹划思路简介
根据中国相关税务法规的有关规定和我们的操作经验，我们认为筹划思路可以概括如下：
房产税
房产税作为财产税，税务规定较为简单，税收优惠较少，降低房产税的基本思路是分割房产税应税收入。根据房产税税法有关规定，对出租房屋取得的租金收入，按照12%税率全额征收房产税，没有优惠空间可以利用，因此只能实行收入分割的思路操作。下面工业园项目中的方案一即采取该思路。
营业税
营业税作为流转税，可以采取利用税收优惠政策的思路获得较好的节税效果；但是利用优惠政策需要满足相关税务法规的法定条件：如企业性质的限定、从业人员性质及数量的限定等。下面工业园项目中的方案一和方案二均采取该筹划思路。
企业所得税
根据贵公司经营项目的实际情况，企业所得税的筹划思路也采取了同营业税筹划方案的思路，即充分利用有关税收优惠政策，限制因素同上。
四、某工业园项目筹划方案
贵公司现开发的某工业园占地20万平方米，主要建筑为拟用于出租的标准厂房。一期工程约3万平米，目前已竣工，二期在建。根据贵公司的介绍，预计自2006年开始，贵公司出租工业园标准厂房的年租金收入可达2000～3000万元。
如果不做任何税收方面的筹划安排，贵公司未来三年需要缴纳的税款金额为1330.2万元，详见下表：
测算假设：
1、工业园转经营性资产价值为6000万元（未考虑后续增加投资部分，因投资的增加只能进一步增加公司转经营性资产的企业所得税税负）；
2、标准厂房出租以租金收入为2000万元为测算基数。
公司交纳税款测算表 单位：万元
根据贵公司未来发展战略和规划及工业园项目的具体情况，我们提出如下筹划方案，供贵公司决策时参考：
方案一：
通过设立独立的咨询公司（含管理、法律、税务咨询等），与未来工业园租赁客户签署独立的服务合同，分割贵公司出租标准厂房应收取的租金，从而达到降低房产税应税收入的目标，降低贵公司房产税负担。新设立的咨询公司可以通过利用优惠政策实现三年免征营业税和企业所得税。具体如下：
（1）设立独立管理咨询公司，利用财税[2004]93号文件规定的安置城镇退役士兵就业的税收优惠政策，实现三年免征营业税、企业所得税的目标；
（2）由管理咨询公司与贵公司分别与租赁客户签署咨询服务合同和租赁合同及物业管理合同，尽可能的分离租金收入。我们认为分离20%的租金收入是比较可行的；
（3）免税条件：新办服务性企业新安置自谋职业的城镇退役士兵达到企业职工总数30%以上，并与其签署一年以上期限劳动合同，需经县级以上民政部门认定，税务机关审核后方能享受税收优惠减免。
实施后税负情况分析：
实施该方案，贵公司首先要视同销售计算交纳企业所得税，拟成立管理咨询公司与租赁客户签署的服务合同收入免交房产税，其本身三年内免交营业税及附加、企业所得税。
贵公司采取方案一，未来三年需要缴纳的税款为1080万元，节税金额为250.2万元，具体测算结果见方案一、二效果比较表。
限制性因素分析：
首先，由管理咨询公司与贵公司分别签署合同可能会受到租赁客户的抵制或反对，尤其是面对规范的外资企业客户；
其次，根据天津开发区的有关规定，入驻开发区的企业可能会获得开发区管理委员会的厂房租金补贴，如果分割其租金支出，可能会降低其获得补贴的可能性，从而导致其对该方案的反对，增加方案实行的难度；
最后，设立单独的管理咨询公司需要招聘城镇退役士兵，将导致一定的费用支出。
方案二 ：
贵公司将目前在建的工业园项目整体作为投资，出资设立独立的租赁公司，由拟成立租赁公司建设至完工并办理产权证，租赁公司以其拥有的该宗资产从事标准厂房租赁业务。租赁公司作为服务性企业同样可以利用财税[2004]93号文件规定的安置城镇退役士兵就业的税收优惠政策，实现三年免征营业税、企业所得税的目标。具体如下：
（1）以在建工业园项目作为出资，投资设立租赁公司，利用财税[2004]93号文件规定的安置城镇退役士兵就业的税收优惠政策，实现三年免征营业税、企业所得税的目标；
（2）由租赁公司承担工业园项目的后续建设和经营；
（3）免税条件：新办服务性企业新安置自谋职业的城镇退役士兵达到企业职工总数30%以上，并与其签署一年以上期限劳动合同，需经县级以上民政部门认定，税务机关审核后方能享受税收优惠减免。
实施后税负情况分析：
贵公司以开发过程中的不动产出资，首先要视同销售计算交纳企业所得税；同时，拟成立租赁公司在接收工业园建设项目时要交纳3％契税。在对贵公司帐务处理的审核过程中，我们发现，贵公司目前存货-在建工程-工业园帐面价值为6000万元，但其中有相当一部分不能作为开发成本的建筑物折旧、装修费摊销及其他费用，从而导致开发成本帐面价值虚增，保守估计工业园帐面成本可调低1000万左右。可大幅降低贵公司投资环节需要视同销售缴纳的企业所得税和租赁公司需要缴纳的契税。
拟成立租赁公司在接受投资环节需要交纳契税，但是其未来租赁收入可以实现三年营业税、企业所得税的彻底减免。
贵公司采取方案二，未来三年需要缴纳的税款为926.1万元，节税金额为404.1万元，具体测算结果见方案一、二效果比较表。
限制性因素分析：
首先，以在建的工业园项目作为出资投资成立租赁公司需要变更工业园项目相关的立项、规划、建设等法定手续需要较大的沟通及其他费用；
其次，以在建项目作为出资，受让方需要根据评估作价金额计算缴纳契税，增加当期资金流出；
最后，设立单独的管理咨询公司需要招聘城镇退役士兵，将导致一定的费用支出。
筹划方案节税效果比较
测算假设：
1、工业园未来租赁收入为2000万元；
2、工业园项目适用的税收政策不变；
3、管理咨询公司分离收入为2000万元的20%；
4、所有测算节税时间长度为三年；
5、工业园投资作价计税金额为5000万元（现帐面价值为6000万元，存在部分虚增成分可调整减少，同时考虑评估调节因素）；
6、工业园转经营性资产价值为6000万元（未考虑后续增加投资部分，因投资的增加只能进一步增加公司转经营性资产的企业所得税税负）。
筹划方案节税效果比较表 单位：万元
测算过程：
方案一
管理咨询公司经营环节营业税及附加节税金额测算：
2000*20％*5.55％*3＝66.6（万元）
管理咨询公司经营环节企业所得税节税金额测算：
2000*20％*10％*33％*3＝39.6（万元）
管理咨询公司经营环节房产税节税金额测算：
2000*20％*12％＝144（万元）
方案一实际节税金额为：
66.6+39.6+144=250.2（万元）
方案二
某发展公司投资环节企业所得税节税金额测算：
（6000-5000）*10%*33%*70%=23.1（万元）
租赁公司经营环节营业税及附加节税金额测算：
2000*5.55％*3＝333（万元）
租赁公司经营环节企业所得税节税金额测算：
2000*10％*33％*3＝198（万元）
租赁公司接收投资环节交纳契税计算过程：
5000*3％3＝150（万元）
方案二实际节税金额为：
23.1+333+198-150=404.1（万元）
比较结论：
根据测算，方案二较方案一节税效果更好，由于二者均为设立新公司，招聘适量城镇退役士兵，故实施成本基本一致；同时在某发展实业公司在将工业园项目结转经营性项目环节未考虑项目后续投资增加部分视同销售需要交纳的企业所得税，方案二与方案一的节税效果差异将更大，但是三年期满后方案一节约的房产税可在一定程度上抵消该部分企业所得税导致的差异。另外，考虑到税收政策变动的风险，我们在测算方案节税效果时均以三年为限。
我们认为，根据贵公司实际经营状况及发展规划和现阶段的税收征收环境，采取方案二较为可行，关键在于建筑项目相关手续的变更。在实施方案二的基础上，将方案一作为辅助方案实施，可进一步降低房产税税负，增加节税效益。
五、关于某某项目先租后售的税务处理及节税方案
对于先租后售业务的不同税务处理，其差异仅在于折旧是否可以扣除。
国税发[2003]83号文件规定，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
1．就企业所得税来说，根据以上规定，若想在取得租金收入时扣除折旧计算企业所得税，必须首先将资产由开发产品转作经营性资产，在该过程中，需要视同销售计算交纳企业所得税。其后，按期计算租金收入并提取折旧（提取基数为企业帐面价值还是视同销售的公允价值还有待确定，但是按照税法的公平性原则来说，应该按照视同销售的公允价值作为提取折旧的基数）
2．就营业税来说，无论是否转作经营性资产，先租后售都要按照两个环节分别计算交纳营业税，即租赁环节需要按照5%比例计算交纳，销售环节同样交纳，税率为5%。
3．关于临时租赁的期限。在国税发[2003]83号文件中并没有规定临时租赁的期限，根据我们的理解，只要公司对于该宗资产的用途未发生变化，即没有变更为自用的计划就不应该认定为经营性资产。当然各地税务机关的征管具体办法不一，公司如何处理需要跟税务机关的沟通和协调。
六、五星级会所项目税收筹划方案
目前贵公司预计开发的五星级会所项目，属于新办服务型企业，从税收筹划角度出发，与上述方案二中的租赁公司一样可以采用安置城镇退役士兵减免税优惠方案，达到免征三年营业税、企业所得税的目的，限制因素分析同上。
七、涉税风险具体分析
1、某工业园项目税务风险
在审核中，我们发现，贵公司“存货-在建开发产品”科目中包含贵公司交由某酒楼无偿使用房产的折旧、装修费摊销和贵公司办公用房的折旧。上述折旧和摊销按照会计及税务规定不能计入工业园项目开发成本，贵公司的做法直接导致虚增工业园项目开发成本。
另外部分应归属为管理费用科目如会议费、法律顾问费、合同审查费、招租费、广告费等费用，贵公司亦列入工业园开发项目的开发成本，同样不符合会计、税务的有关规定。
目前贵公司企业所得税采取核定征收的方式，项目开发成本是否真实不是税务稽查重点，贵公司该税务风险暴露的可能性较小。但是随着税务稽查力度的加大，贵公司企业所得税的征收方式可能面临政策变化风险，一旦贵公司的企业所得税征收方式变更为查账征收，将导致贵公司巨大的税务风险。
2005年国家税务总局颁发的《国家税务总局关于严格按照税收征管法确定企业所得税核定征收范围的通知》(国税发[2005]64号)中有明确要求，对符合查账征收企业所得税条件的纳税人，要一律实行查帐征收，严禁采取各种形式的核定征收。该政策的出台将可能直接导致贵公司当前所得税征收管理方式的变化。
2、某商城项目税务风险分析
我们在审核中发现，贵公司开发的某商城项目已经部分实现销售，但在贵公司存货明细中有“分期收款发出商品”科目，经查询实际上是贵公司部分销售款未收回导致的帐面余额。
根据现行税务法规规定，贵公司开发的某商城项目已经部分实现销售，但是贵公司未及时确认收入和结转成本。该行为导致公司面临偷税嫌疑，在税务稽查中该事项可能导致较大税务处罚风险。
3、某酒楼无偿使用某实业发展资产税务风险分析
我们在审核中发现，某酒楼使用的房产属于贵公司所有，贵公司允许其无偿使用。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的有关规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应税所得额的，税务机关有权进行合理调整。
贵公司关联企业之间资产无偿使用的事项在税务稽查中可能成为税务机关关注的重点。
北京某税务师事务所
2005年*月*日
