爱华网解开经济适用房死结，改善经适房政策效果的一个主张：政府补贴部分确权为国家产权
经济适用房的政策设计与政策执行效果，存在若干方面的问题，引起人们广泛地讨论。近来，有学者认为“经济适用房既没有效益又没有公平”，“经济适用房是不是该停建”的议题再起，经济适用房问题再次成为热点话题。。随着房地产业的发展，中低收入者对住房保障的要求日益强烈，经济适用房政策，是中国试图为构建住房保障体系进行的一项试验性探索，一定程度上发挥了带动城市拆迁建设、进而带动城市经济增长的助推作用，也在某种程度上解决了部分中低收入家庭的住房问题。但是，经济适用房政策，在理论上和实践中，都存在许多需要厘清的问题，是否适合继续推行、是否适合大规模推行，的确应当认认真真地思考和讨论。
经济适用房，就其本意而言，应当是适合于中低收入家庭购买的小面积、低价格的住房。毫无疑问，经济适用房的低价格本身包含了一定的政府补贴，主要来自于政府以优惠价格提供土地，其次来自于政府住房保障资金的一定投入，再者是政府对经济适用房建设和运营过程中对一些税费的减免。对于这一政策设计，引起了理论上的一些疑问：目前中国低收入家庭基本生活需求以外的可支配收入水平根本无力购买住房，所以经济适用房的受益者必定不是低收入者，而只能是中等以上收入者。因此必然导致，政府的土地优惠和财政补贴的受益者不是社会中最低收入群体，而是特定的非低收入群体，违背了公共资源公平服务于社会大众的基本原则。实践运作过程中，也确实大量存在类似事例：中高收入者住入了经济适用房，中高收入者购买了经济适用房不是自住、而是通过价差套利牟取不正当的投资利益，还出现了适应中高收入需要的大户型“经济适用房”（90平米以上甚至有的达到180平米）。这些问题的出现，既有政策执行过程中的偏差，更有制度设计中的先天缺陷。
经济适用房的政策效果，之所以广泛质疑的，主要是存在以下几个问题：其一，购买经济适用房的不是社会保障体系所应着重关照的低收入群体，政府补贴用于中等以上收入者不合乎公平原则；其二，经济适用房并没有覆盖所有同等收入条件的人群，政策人为地造成新的不平等。经济适用房的资源稀缺，也就造成了某些特定人员有牟取不当利益的机会；其三，经济适用房监管成本过高，对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等，都不得不进行审核和监管，花费大量的人力物力，且监管效果不佳。监管还存在查与不查、严查或不严查、取证与诉讼等多方面的难题。经济适用房的购买者与销售者之间是合同关系、与政府没有直接关系，所以无论采取什么手法获取经济适用房，均不承担刑事责任；其四，经济适用房是一次性的优惠补贴，并不能动态地保证中低收入群体长期受益，政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时的调控，不得不年复一年地投入优惠土地和补贴；其五，各地方在建设经济适用房的过程中，相当一部分经济适用房用于建设拆迁安置。这一做法，看似合情合理，对社会公众而言、对低收入群体而言，是有悖公平的。因为，城市建设过程中的拆迁无论是商业性的、还是公益性的，都是政府和投资商与被拆迁者之间的商业性行为，理应由拆迁者给与足额的补偿。采用经济适用房安置的做法，实质上是“挪用”属于社会公众的土地资源、社会保障资源。
正因为经济适用房存在上述诸多问题，所以有学者和民众直指其非效率性、非公平性，建议停止续建经济适用房、停止继续执行经济适用房的政策。但另一方面的意见是，经济适用房的政策执行过程中出现了种种问题，但是多年来经济适用房对保障中低收入群体住房的绩效不能抹杀；主要以廉租房作为住房保障的制度不符合中国民众传统理念（中国民众多数不愿意租房住而愿意拥有自有住房）。某网络调查显示：尽管50%的被调查者认同“经济适用房既无效益又无公平”、63%认同“经济适用房创造贪腐机会”、62%认同“经济适用房低收入人群无法受益或分配不公”，但同时60%不赞同立即叫停。由此可见，立即叫停经济适用房，一方面不符合多数民意，另一方面政策连续性角度也不可行。因此，在积极推进廉租房住房保障制度的同时，应采取适当纠偏政策来改善经济适用房的政策效果，而不是因噎废食地急停。
基于上述分析，针对中国人希望拥有自己的房子而不愿租房住的传统习惯，针对国家帮助中低收入者买得起房的政策意愿，针对经济适用房占用公共资源却使少数人受益、而引发的不公平和牟取不当利益的问题，针对经济适用房政策不大可能立即停止、廉租房不可能在短时间扩大覆盖面的现实状况，笔者提出一个政策主张：经济适用房建设过程中的补贴部分转为国家产权，经济适用房的使用权由购买者享有，受益权和处置权由产权拥有者（购买者产权与国家产权）共同享有。即，经济适用房的总价值采用可比商品房价格核算，购买者实际支付房款部分界定为购买者产权，与可比商品房的差价部分界定为国家产权。这样一来，如果购买者只是用于自住，可在拥有非完全产权的情形享有相应的各种权益；如果购买者希望拥有全部产权，则需要补足差价（赎回国家拥有部分的产权）；如果购买者想要售出套利，一方面要征得国家同意，同时要按国家产权比例向国家支付相应的售房款；如果购买者想要出租获利，也要征得国家同意，同时要按国家产权比例向国家支付相应的房租款。
这一纠偏经济适用房的政策构想的合理性和可行性体现在以下方面：第一，既然，经济适用房比商品房价格低的原因，是由于政府在土地价格、保障资金投入、税费等方面给予了补贴，那么经济适用房与可比商品房的差价，就理应属于全体民众，国家拥有这一部分的产权理所当然。这一方式，既实现了国家支持了中低收入者买得起房，又避免了这部分特定人群特殊地占用属于全体民众的国家资源的现象；第二，国家不断投入土地和保障资金等来建设经济适用房，但可获得一定的产权和相应的权益，经济适用房建设不再是一个源源不断的无底洞；第三，当经济适用房的购买者，由原来的中低收入者转变为中高收入者之后，国家可要求其买入全部产权（或要求其对国家产权部分支付市场化租金），经济适用房就转变为了完全的商品房。国家可以动态地调整经济适用房的拥有者，而不再是一次性的补贴；第四，这一方式，也解决了某些人员利用经济适用房政策漏洞牟取不当利益的问题。因为，无论是高收入者或是中低收入者购买了，无论是通过正常的途径或是其他途径购买的，他都只能拥有与所付房款相应的产权，也就只能获得与其产权比例相适应的财富和权益。而不能像过去一样，获得全部产权，享有全部财富和全部权益。这样也就解决了经济适用房购买资格的甄别和监管成本问题。
当然，经济适用房依然要保持其住房保障性质的定位，必须坚持“经济适用”的原则（小面积、非豪华）。对于基本符合经济适用房标准的已建成经济适用房，国家可放弃其受益权。但对于超过90平米的已建成经济适用房，必须采取追溯方式，国家有权向购买者要求其支付国家产权相应的收益，不能让那些损害国家利益的不当得利者无端占用公共资源，对于他们的行径首先从经济利益方面给予坚决的制裁。
笔者认为，对于所谓“小产权房”问题的彻底解决，也可以参照类似的思路进行政策设计。
