爱华网经济欠发达地区，随着城市化进程的继续推进，中心城市需求刚性，因本身价格不高，调整幅度不大，主要表现在成交量萎缩，市场观望气氛浓重。二级城市价格平稳，预计2009年波动振幅较小，随着市场企稳，中心城市将迎来一波小小的“涨”潮。投资与自住型并举，商业用房的创新带动空间颇大。经历2008年的低迷以后，在价格调整、鼓励政策和刚性需求的多重作用之下，2009年下半年将会价格企稳并渐趋理性。成都：平淡从容的稳定aihuau.com2009年，成都房地产市场与2008年基本持平。市区内的供应量将明显下降，有利于缓解供求关系的平衡和在整体上保持租金水平的基本稳定，而南部新区的供应增加将促使该区域向新兴的写字楼聚集区发展。 住宅市场在经历2008年低迷的阶段以后，在相关价格调整、鼓励政策和刚性需求的多重作用之下，预计在2009年下半年将会有所恢复。 在时装、化妆品、娱乐和餐饮方面有一定数量的国内外商家对成都市场颇感兴趣，期待进入成都市场，预计优质商业物业租金在未来两年将保持稳定。 预计2009年成都土地市场的供应将更趋向理性。住宅用地不太可能出现大宗土地的供应，更多的住宅用地可能会小规模的分散供应于市中心旧城改造的区域内。商业用地供应将会根据成都市商业规划和新兴住宅聚集区的发展来安排。 2008年1～11月，成都市区新增商品住宅面积1116.85万平方米，比去年同期下降21.44%。新增预售面积主要集中在1月、3月、4月和9月。5月份四川发生地震，不少楼盘的施工、销售都受到了影响，商品住宅的上市也放缓了脚步，新增预售面积明显下降。9月份成都举行秋季房交会，新增商品住宅面积重新突破150万平方米。
2008年1～11月，成都市区商品住宅成交面积为599.15万平方米，比上年同期下降48.25%。2007年9月末，政府发布“第二套房贷”新政之后，成都楼市就开始逐步降温。2008年5月份突如其来的地震让成都楼市雪上加霜。虽然震后成都市政府相继出台了一系列房地产优惠政策，开发商也大打降价促销牌，但楼市成交量仍然在低位徘徊，市场仅靠刚性需求支撑。 从房地产开发基本面来看，2008年成都房地产市场受国家宏观调控政策和市场环境的影响比较明显。与2009年同期相比较，2008年1～11月成都商品房市场开发投资额、新开工面积、竣工面积等供应类指标均保持增长；从销售类指标来看，销售面积和销售额均有不同程度的下滑。商品房新开工面积、土地开发面积均保持增长，土地购置面积下降，商品房空置率增大。 纵观2008年的成都楼市，受地震和宏观大环境的影响，消费者观望情绪浓厚，成交量与去年同期相比明显下滑。面对越来越疲软的市场，成都不少楼盘均采用降价促销的手段，虽然降价能带给购房者一些惊喜，但另一方面也加大了购房者的观望情绪，购房者担心房价还会继续下跌，不敢贸然与开发商签订合同。 在政策方面，2008年成都市政府先后公布了《成都市人民政府办公厅关于促进房地产恢复发展扶持居民安居置业的意见》、《成都市人民政府关于加快灾后城镇住房重建工作的意见》、《关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见》、《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，这些《意见》提出了土地、信贷、税收、建房等多方面的优惠政策，降低了交易成本，减轻了置业负担，前所未有的政策优惠力度刺激了部分首次置业的自住型购房需求。同时，政府加快灾后城镇住房重建、加大保障性住房的供应力度等民生工程，也助推成都楼市逐步恢复。在众多刚性需求的支撑下，中央及地方政府不断出台政策激励楼市，再加上开发商的价格调整，有理由相信2009年成都房地产市场将逐渐走出困境，但要重现2007年火爆的交易行情不太可能。 在房价方面，2007年成都的房地产价格呈现了快速上涨的态势。2008年5月份以来，受地震和需求的影响，大部分楼盘都降价促销，房价连续小幅下跌。此次楼市调整，让开发商的销售压力逐渐加大，部分开发商的资金链也面临断裂的危险，为了企业生存，保证产品品质的同时节约成本、合理定价仍然是开发商的工作重点，再加上政府提出要加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的供应，预计2009年成都的房价还会有所下跌，但是下降幅度不会太大。需求不足的主要矛盾并未解决，市场竞争会更加激烈，萎缩与调整仍将继续。重庆：萎缩中调整2009年的重庆房地产市场仍将处于调整阶段，而需求方在短期内也难以走出观望，目前市场的主要矛盾还是需求不足。消费者对未来收入和未来房价的预期都是下降的，观望情绪较浓，不仅投资型需求和改善型需求下降，自住型的首次置业需求也相当谨慎。由销售受阻带来的一系列问题直接影响了房地产市场的持续性发展。 总体来看，2009年的重庆房地产市场形势仍将持续2008年调整的态势，在消费者持续观望、市场信心无法完全恢复、存量及供应量较大的状况下，形势会较2008年更加严峻。同时考虑到经济危机的影响，2009年重庆房地产市场供需会不平衡，市场竞争也会更加激烈，价格上涨压力明显。在目前市场低迷的状况下，对于以刚性需求为主的重庆房地产市场来说，消费者信心的恢复非常重要。 随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑拉动。2009年至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。根据重庆住房建设规划，2008~2009年重庆计划建设保障性住房562.86万平方米，2008年建235.92万平方米，2009年建326.94万平方米。 加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。 重庆房地产开发投资额、施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积增幅大幅下降；重庆商品房销售面积大幅回落，商业用房下降幅度最大；重庆商品房价格涨势趋缓；重庆市土地购置面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落。保障性用房大量入市推动重庆主城区商品房新批准预售量高位运行；重庆主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域；重庆主城区商品房价格依旧高位增长，月度价格同比差别缩小；重庆主城区商品房用地成交面积下降近七成，土地价格、楼面地价双双大幅增长，渝中区、沙坪坝区、高新区土地成交价格位居区域前三；保障性住房大量入市，继续拉低总体市场价格。 从宏观环境看，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑局面，2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远影响。 同时从房地产市场本身规律分析，过去几年成交量增速太快，透支了购房需求；房价涨幅太快，超过了居民可支付能力带来房地产泡沫产生，因而房地产行业调整主要通过成交量的萎缩和房价下跌完成，自2007年年底，全国主要城市的房地产市场开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，2009年中国房地产市场还将处于调整期。 随着2008年12月17日国务院常务会议决定二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台，对改善性购房群体进一步放大，是对前期住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围再次蔓延的忧虑没有改变，进一步放松二套房贷不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策预计在估计层面出台的空间不大。 就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中“一刀切”的教训总结。例如重庆市政府正研究将对购买首套商品房用于自己居住的市民返还此前其所缴纳的个人所得税，用于支付首付或偿还按揭贷款。 先行指标显示：2008年1～10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，同比增长虽然达到24.9%，此增幅和2007年比下降了10.04个百分点；土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；重庆主城商品房用地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61％，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010年及2011年的市场供应量。 存量消化大致在一年左右：截至2008年10月底，重庆主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月消化速度来看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过2009年一年的消化，2010年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的企稳。
