爱华网投资者报(记者肖君秀) 华侨城A（000069.SZ）已经连续3年净利增长保持在20%以上，未来5年很可能还“匀速”前进。但如果2009年实现整体上市，公司业绩将会出现难得的“超高增长”。 华侨城2008年报显示，公司实现营业总收入34.9亿元，同比增长101.87%；净利润9.17亿元，同比增长22.26%。在股权激励业绩考核的约束下，尽管创下了公司最高营收纪录，但与此前两年相比，净利润增幅依旧匀速增长。 整体上市后净利将增126% 2009年华侨城整体上市成功的憧憬，将极大推高业绩预估。 华侨城整体上市计划已经准备就绪，作为一家国资企业，方案已获国资委批准，静待中国证监会批准。 在整体上市方案中，华侨城集团将除康佳之外的所有资产都装进来，囊括其母公司华侨城集团持有的13家公司的全部股权。当时拟通过定向增发83亿元收购资产，其中，华侨城集团表示掏40亿元参与增发，这意味着几乎一半的待装资产是华侨城集团“左手倒右手”，如此华侨城集团将维持第一大股东地位。 整体上市待装资产中，包括旅游和地产两大业务板块以及相关配套业务等，其中，地产业务将对净利增长起到更加强有力的助推作用。酒店业由于受金融危机影响，今年1、2月份北京、深圳等一级城市的酒店入住率呈现双位数下降，一旦整体上市，酒店对公司业绩贡献仍乏力。 但对于华侨城打造的旅游产业一条龙来说，酒店是不可或缺的重要业务。在经济回暖之后，旗下拥有的4家高星级酒店以及20家城市客栈或将贡献部分利润。 旅游收入随着新项目的开发可望获得大步提升。华侨城方面在接受记者采访时称，公司目前正积极配合集团公司完成主营业务整体上市工作。业内人士均认为，公司2009年完成整体上市的可能性很大。 申银万国证券研究员陈海明预计，如果公司顺利完成上市工作，2009年净利将出现大幅增长至20.89亿元，同比增速达126%。 业绩“匀速行驶”背后的考核标准 华侨城近年业绩，与公司股权激励的业绩制约有着惊人的“步调一致”。 目前华侨城的股权激励对象为公司130名高管，他们共持有1亿股。2006年实施的股权激励，截至2008年8月最后修改定为：股票激励计划有效期限8年，其中禁售期2年，解锁期6年。从2008~2013年每年平均分步解禁，第一期已于去年6月解禁。顺利解禁的业绩考核标准是：以2005年审计净利润为基准，净利润增幅不低于20%，加权平均净资产收益率不低于12%。 正是这一业绩考核使华侨城的业绩出现了有趣的现象。2005年成为公司业绩的分水岭，2004年、2005年公司分别实现净利润3.4亿元和4.8亿元，净利同比增速高达59.59%和42.88%。2006、2007、2008年的净利润分别为5.8亿元、7.5亿和9.2亿元，同比增幅分别为21%、36%和22%。 同时，华侨城的分红方案也开始变得“慷慨”，2008年的利润分配预案为每10股派现金红利1.2元（含税），拟分红资金总额为3.1亿元，这一数字占公司2008年净利润的34%。 公司分红方案的调整恰巧也出现在股权激励实施之后，早在2003年实现了“每10股转增3股”后，2004、2005年公司没有任何“表示”，直到2006年开始分红送股，且2007年和2008年都实施分红。
陈海明告诉记者，“公司可以控制房地产的开工面积及开工进度，以控制业绩稳步前进，但盈利终究要释放出来，就看如何释放。” 世纪证券分析师吕丽华表示，公司利润如果过快释放，反而会造成业绩起伏较大。她同时认为，行业的特殊性有助于其调节业绩，比如上一年完成的项目可以延迟到下一年来结算。 显然，如果公司当年业绩释放过猛，则次年业绩保持20%以上增速就形成压力。 2009：丰收年？ 毫无悬念，地产一直是华侨城业绩增长的重要支撑。 在公司2008年主营收入近35亿元中，地产项目销售收入达21.6亿元，主要得益于期内结算的深圳东部华侨城天麓一区、二区、七区项目及北京华侨城一期项目。投资收益7.65亿元，其中，参股华侨城房地产公司与“波托菲诺”项目共收益7.08亿元。 实际上，华侨城房地产公司与“波托菲诺”项目一直是华侨城重要的利润来源，按华侨城7.08亿元收益计，扣减20%所得税，净利达到了5.66亿元，占2008年公司全部净利的62%。 华侨城在华侨城房地产公司中占股40%。“波托菲诺”是位于深圳华侨城内的一大型高端楼盘，目前尚有部分地块待建。“波托菲诺”项目由华侨城与华侨城房地产两家公司各持股50%，华侨城实际上最终在“波托菲诺”项目上享有70%的收益权。 据记者了解，“波托菲诺”2008年出售的两期别墅中，其中一期24幢，均价每套3000万元，约7亿元收入公司囊中。另一期共18套销售如今已近尾声。 华侨城内部人士向记者透露，“这些别墅中的部分可留至2009年结算。”深圳华桥城内的东方花园，仍有几处土地可建别墅。这意味着公司仍有相当部分的土地以待开发，只要华侨城需要，就会用来创造利润。 截至2008年底，华侨城土地储备约500万平方米，未来几年完全可以慢慢打造高端房。 陈海明继续看好华侨城地产和“波托菲诺”项目，“我们预计，2009年两者贡献的投资收益将分别达到3.59亿元和4.47亿元，继续成为公司净利润最重要的来源。”总计8.06亿元的预计收益将比2008年高出近1亿元。 除了深圳华侨城，华侨城在北京、上海、成都三地也同样在通过造城方式，打造高端房地产。上市四城市2009年预计可售面积达72.94万平方米，2009年待开工面积58.4万平方米，在房地产方面，华侨城2009年仍在营造一个“丰收年”。 在吕丽华看来，“虽然房地产仍然处于低迷期，但华侨城走的是超高端路线，消费者是精英人群，对于地产周期的敏感性并不强。而且华侨城在旅游区造房具有稀缺性，脱手相对较快。” 公司旅游业务在2008年经济下滑的非常时刻，也取得了不错的成绩，全年共接待游客1219万人次，同比增长5.2%，实现旅游营业收入18.88亿元，同比增长16%。 目前旅游产业也进入了“快马加鞭”阶段，欢乐谷项目的“复制”继续深入：上海欢乐谷将于2009年开业；北京欢乐谷、成都欢乐谷将继续增加新建项目。其他如深圳的世界之窗、锦绣中华等旅游景点项目也将进行景点升级。
