爱华网投资者报(记者肖君秀) 当万科（000002.SZ）采取“拥金过冬”的保守谨慎策略，保利地产（600048.SH）却在奉行规模扩张之路。 保利地产进军总资产“千亿俱乐部”的进行曲已在2008年奏响。该公司2008年总资产为536.32亿元；营业收入实现155.2亿元，同比增加91.24%；净利润为22.38亿元，同比增加50.35%。与万科的业绩平平相比显得锐气十足（万科去年营收409.9亿元，同比上升15.4%；净利润40.3亿元，同比下降16.7%）。保利地产的盈利能力正悄悄逼近万科。 2009年，总资产率先超千亿的万科提出了归零和从1开始的理念，地产之王的反思与修整，并未影响保利地产积极的步伐。保利地产拟在2010年净资产规模超过500亿，总资产规模达到1000亿，欲继万科之后成为首批跻身“千亿俱乐部”的地产商之一。 保利地产“逆市英雄”的底气何在？ 地价仅为万科一半 国资背景和拥有良好的政府关系为保利地产罩上了一层神秘的光环，而地价优势则提供了部分答案。 保利2008年新增土地储备594万平方米，其平均楼面地价1036元/平方米。相比较而言，其拿地价格是“万保招金”（万科、保利、招商和金地）四大地产龙头中最低的。其中万科2008年新增建筑面积750万平米，其楼面地价为1941元/平方米，接近保利两倍的价格。据记者了解，保利今年新增土地大多数位于较为成熟区域及颇具潜力的开发区域。如果这些土地在2010年前后开发，无疑对当期的盈利带来丰厚的收益。
一直以来，保利地产都拥有地产成本优势。2007年保利新增的楼面地价为2660元/平方米，比起万科当年楼面地价3500元/平方米、金地3203元/平方米的价格要低近1/3；虽比招商地产当年的2638.18元/平方米的地价高出22元/平方米，但这主要由于保利地产以“招拍挂”的公开方式，在当年9月以42亿元豪拍下广州金洲土地两块，为此公司在2008年存货跌价准备计提了2.99亿元。对比起金地集团2007年豪掷161亿元，用3203.35元/平米的高价夺回504万平米土地，保利在四大地产公司中控制地价成本上，仍是显得相当稳重。 今年以来保利地产还尚未公开拿地，公司是否还会采取“招拍挂”拿“高价地”？对此，保利地产在接受本报记者采访时称，“公司将根据实际情况的需要，对今年拿地采取不同的方式。” “城市中心”优势 保利地产低地价的优势在弱市优势更加突出。2008年保利地产净利润率高达14.42%，而万科却只有9.8%。 万科拿地大多都在城市边缘区和远郊地带，但保利地产总是能够拿到城市中心地带的土地，这种优势同样归结于其背后保利集团的强大势力支撑。当房价在弱市中不断下降时，保利地产的价格在市场中始终保持优势。 保利地产在2009年前三个月的销售已经展现其“城市中心”优势。据最新数据显示，保利3月份又获得了一个“丰收月”，当月公司实现签约面积37.3万平方米、签约金额30.9亿元，同比增长率分别为216%和202%。而其前三个月总共实现签约面积76.3万平方米，同比增长132.9%，实现签约金额64.8亿元，同比增长196.7%。 对于近40%市场份额仍在广州的保利地产而言，广州地区近来的火热销售显示了市场回暖的气息。国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，一线城市的房地产价格调整基本到位。“广州春节后销售回暖成交量攀升，市场风险已释放。” 广州市中心的房子率先带动价格上涨。例如保利地产与广州地铁联手打造的紫薇花园3期，在今年1月发售，销售均价7200元/平米，开盘仅2小时售出近300套，为广州楼市回暖打响了头炮。另外，保利地产在广州的“保利中环广场”南区G栋于今年2月21日发售，仅一小时便售出120套，2.6亿元销售金收入囊中。 以广州为代表，保利今年第一季度成为了反季节的销售旺季，形成量价双升的效果，保利一贯的城市中心战略使之率先品尝到“春江水暖”气息。 除了坚守城市中心拿地，围绕城市“经济圈”、坐享地块升值成为保利地产的另一拿地“秘诀”。如保利2002年在广州琶洲以2000元/平方米的低价，购得保利国际广场地块，时隔六年后，随着该地新建广州国际汇展中心，带动琶洲土地价格已超10000元/平方米。保利地产盯紧了城市新区的开辟，除了广州琶洲会展经济圈，保利地产还进军北京海淀区、上海北外滩、武汉光谷经济开发区、重庆经济开发区、湖南长株潭城市群中心区等城市新区。保利地产似乎总能把握住重要地区经济发展的节拍。 另外，由于地块处于城市优势位置，保利地产还计划大举进军商业地产。虽然目前保利商业地产占全部地产项目的比重还不足两位数，但公司计划今后将商业地产占比提高至30%，并到2012年实现年租金收益10亿元。 大股东强力支撑 2008年底，万科通过降价卖楼辛辛苦苦积攒近200亿现金在手，以便有足够的现金过冬。此时，保利地产却高调宣布了80亿元的定向增发融资用于公司规模化发展。毫无疑问，保利增发的底气来自于其背后的大股东——保利集团的支持。 从保利地产的账面上看，保利正处于缺钱的“风险”阶段。其年资产负债率70.8%，同比上升2.2个百分点，已达到70%的警戒线；净负债率109%，上升50.7个百分点，在行业处于相对高位。不过由于保利地产对于融资心里有“底”，其2008年年报中公布了定向增发方案，拟募资80亿元投入八个项目，增发价不低于15.89元/股，其中大股东承诺以不超过15亿元现金参与认购。 在保利地产的融资上，大股东保利集团的“威力”已不止一次显现。在2008年楼市陷入低迷、地产公司融资普遍困难之际，保利地产在集团内部的帮助下显得相对从容：2008年公司完成投资228亿元，销售回笼164亿元，净增银行贷款64亿元，发行公司债券43亿元，其中公司从保利集团旗下子公司保利财务公司处，获得了不超过20亿元的担保贷款授权。而此次大股东15亿的增发认购承诺，也让保利地产成功完成80亿融资信心十足。 保利地产董秘岳勇坚表示，公司短期偿债压力不大。他认为弱市中可选择加快销售结转，同时保持一定的销售速度。 2009年对于保利可能同样是一个丰收年，公司在2008年底已售未结转金额139亿元，此金额已接近其2008年的营业收入。另外，截至12月31日，公司共有在建拟建项目68个，在建面积995.5万平方米，其中2008年新开工面积456万平方米，竣工面积285万平方米。拥有可结算资源1828万平方米，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。 长城证券分析师万知认为，保利地产今年业绩高增长几无悬念，并将保持30%的复合增长率；此外公司作为重要央企地产商之一，将有望受益央企地产资源整合。
