爱华网撰稿·杨红旭
近期，上海楼市重现“排队”现象，甚至有楼盘开盘前五天就有人抢位，“黄牛党”随之重出江湖，恍如回到2004和2007年的繁华梦境。此事并非上海独有，北京、深圳、重庆等多个城市皆如此，只是程度不一。 对此，业内外出现了不同看法。一种声音认定这是虚假现象，背后既有大量的假按揭，又有开发商雇人排队，纯属人为营造热销局面，持此观点者业外人士居多，尤以“唱空派”狂狷。而多数业内人士承认其真实性，但在是短期反弹还是楼市全面回暖上，存在明显意见分歧。 笔者觉得房屋成交量反弹，已成既定事实，争议徒费口舌。春节过后，全国很多大城市楼市成交量明显增长，如上海3月份销售的商品住宅高达156万平方米，环比2月上升近一倍，不仅比去年月均成交量多一倍，甚至还略高于市场繁荣期的2007年3月。其中绝大部分属于真实成交。 面对楼市这种逆经济大势而上扬的事实，很多人心存疑惑，部分民众下意识地把矛头指向开发商。因为过去几年房价高涨期，确实有不良开发商利用市场信息的不对称性，把购房人耍得团团转。愤懑之余，包括学者在内的一些人认为:这一切乱相皆因中国的地产商太强势，而其根源又在于市场垄断。 垄断竞争市场具有三个特征:卖方数量众多、产品具有差异、企业自由进出。整体而言，现阶段我国房地产市场全部符合垄断竞争的标准。全国有5万多家开发企业，市场集中度非常低，全国市场占有率最高的万科不过2.6％左右；地段的差异性决定了房地产比其他绝大多数商品，更具有产品差异性；只要解决了钱的问题，基本上谁都可以做房地产开发，企业进退自由。 那么，什么是寡头垄断。在美国的多数行业中，最大的四家企业的市场占有率一般在50％以下，但早餐食品业为83％、飞机制造业85％、烟草业为99％，这三个行业基本上可以归为寡头垄断。在中国，目前的电信业、石化业也是这种性质。按销售金额，2006年、2007年和2008年，我国最大的四家房地产开发企业的市场占有率分别是4.6％、5.2％、7.7％，离寡头垄断尚远。 实际上，我国房地产市场的上游产业链存在一定的垄断现象，如土地由政府垄断，信贷资金由国由银行寡头垄断，但下游产业链却是高度竞争状态，房产供求的市场化程度很高。与香港前四大开发商拥有50％左右市场份额，以及美国前十大开发商拥有近30％的市场份额相比，我国开发商的市场份额偏低，应该进一步提高行业集中度，才能进一步优化资源配置。 然而，不能忽略房地产业的区域性很强，从部分城市的某些地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率较高的现象，比如富力地产已占有广州市场10％左右的份额，而碧桂园动辄占地千亩的大盘，具有左右局部区域供应的能量。区域性寡头垄断十年前曾普遍存在，一些基层政府旗下的开发商是名副其实的“地头蛇”，如大华集团在上海宝山区大场镇、恒大集团在浦东上南地区等。2004年土地出让实行“招拍挂”之后，这种态势已明显弱化。 所以，目前开发商基本没能力操纵价格。2007年初上海盛传42家房产企业秘密发起《不降价宣言》，2008年末，沈阳传出72家开发商结成不降价联盟。无数事实证明，开发商之间进行的价格勾结“看起来很美”，却往往在经济学中“囚徒困境”的作用下，难脱崩裂之结局。民众排队购房和企业小幅涨价，皆是市场“无形之手”拿捏的结果，不宜归罪于企业垄断。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)
