爱华网撰稿·杨少锋
作为资金密集型行业，在相当长的时间之内，房企第一生存准则就是“现金为王”，保持资金链的健康。然而，2007年中国房地产行业的游戏规则发生了重大变化，2007年9月，笔者在接受《新民周刊》采访时曾揭露上市房企屯地圈钱的游戏规则:“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资，至此，上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来楼盘的销售)，地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值，土地储备只不过是为了股东权益的套现，至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险早就转嫁于股民。地产业真相大白:房价上涨目的是为了推高股价，股市的融资成为圈地资本，圈地的目的还是为了推高股价，然后股东在高位套现，留下股市和房市一片狼藉。”由此，上市房企误以为股市可以提供无限的融资渠道，而非上市房企则成为盲目的跟随者，所谓的土地储备成为所有房企扩张的唯一准则，“现金为王”这一铁律被抛置脑后。 所以，当2007年末中央决定执行从紧的货币政策、加大对房地产的调控力度并提高首付之后，在美国次贷危机波及下，中国迅速从流动性过剩转成流动性紧缺，房企融资环境急剧恶化，唯一回收资金的手段就是降价售房，房价应声而落。平均负债率达76％的上市房企，几乎同时遇到资金链危机，从而被迫开始全国范围的降价回笼资金。 2009年一季度，降价销售、快速回笼现金成为房企共识，而这一不约而同的行动也取得了良好的效果。”
随着万科、富力、中海、保利等大牌房企相继披露一季度业绩，在一季度的楼市“小阳春”中，这些上市房企资金链有了极大的改善。大部分上市房企的销售额均较去年同期大幅增长，积压库存得以大规模消化。 万科一季报显示，公司累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2％和21％，为历年来一季度销售的最好成绩。一季度通常是各房企销售业绩相对较差的月份，在2008年全年，万科的销售面积也不过557万平方米，销售金额为478.7亿元。和万科一样，富力地产也缔造了历史最佳的开局。这个去年底还备受各种高负债传闻困扰的房地产开发商，今年一季度销售额达61.5亿元，销售面积达66.91万平方米，同比增长80％。 中国海外一季度销售了92.6亿港元和100万平方米的新房，同比增长分别达51.2％和88.3％。保利地产增幅更猛，其一季度累计签约面积76.3万平方米，签约金额64.8亿元，同比分别增长133％和197％。 保利地产一季度销售额达到64.9亿元，完成销售面积76.3万平方米，销售额同比增长达197％，销售面积同比增长达133％。 上海绿地一季度销售额为25.8亿元，完成销售面积26.5万平方米，销售额同比增长84％，销售面积同比增长达125％。 这些上市房企的季报，佐证了笔者此前在本专栏中关于楼市全面回暖的观点。 由于2008年全年大部分房企销售任务完成度极差，楼市新增存量巨大。去年1月1日，北京已经取得预售许可证的期房住宅为6.9万套，而到12月，达到最高值时增长到11.5万套，一年时间存量增长将近4.7万套，与此同时，大量的项目因为2008年整体楼市环境恶化，纷纷延迟开盘时间，将上市时间推迟到2009年，所以，2009年全国大部分城市房企销售压力依然巨大，因而即使需求复苏，由于竞争激烈，楼市主旋律将还是以消化存量为主，回笼现金将是房企的核心任务，因此，楼市回暖将以成交量大幅上升为标志，房价则不会有太大的上涨空间。(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理)
