爱华网房产评估师曾在推升房价和促成眼下金融危机爆发上起到了推波助澜的作用，只是他们的角色并没有那么显眼。当时，受贷款商和房产中介的雇佣，这些房产评估师有意或默许房价虚高，以确保高额贷款。这种做法显然会让房地产食物链上的每一环节在交易结束后都能大赚一笔。泡沫破灭后，面对调查和诉讼，房地产和金融行业不得不接受由政府提出、定于5月1日生效的房产评估准则。新规力挺全美6万房产评估自由职业者和贷款商、房屋中介之间的中间方——房产评估管理公司，简称AMC。这些机构的出现旨在防止贷款商和房屋中介与房产评估师之间相互串通，高估房产价值。房产评估管理行业一下子从冷门变为热门后，不少新入行者竟然是先前的那些刺激抵押贷款商，正是这些人曾经助长了房地产泡沫。 以密苏里州堪萨斯城的NovaStar金融公司为例。这家企业在房地产业辉煌时期曾是一家大型次贷商，因雇佣无照经纪人和违法收费受到马萨诸塞、内华达和华盛顿3个州政府的处罚。NovaStar公司拒不认错，只在2007年多名借贷人联名起诉的一场官司中赔款510万美元。抵押贷款业务失败后，NovaStar公司去年收购了另一家公司，更名为StreetLinks全国房产评估服务公司，堂而皇之地跻身房产评估管理行业。 前NovaStar公司个人贷款业务主管史蒂夫·哈斯拉姆如今摇身一变，成为StreetLinks公司首席执行官。他至今仍坚称NovaStar公司先前并无违法行为，还称NovaStar并没有像竞争对手那样申请破产。“我们是浴火重生，”哈斯拉姆说。按照他的说法，StreetLinks公司现有大约100名雇员，与独立房产评估师以丰厚薪酬签约，打算为每项评估颁发“不偏不倚证明”。“这向华尔街和贷款商提供了保证，确保了评估行为的独立性，”哈斯拉姆说。 但哈斯拉姆的表态并没有让华盛顿非营利机构——房产评估协会的主管比尔·嘉伯放心。嘉伯的担忧在于，那些“狡猾的次贷狐狸”如今又混入了房产评估的“鸡笼”。他警告说，这项新行业规范“把不当施压的问题又引入到这些评估管理公司，这些公司如今未受到任何方面的监管”。 房产评估新规的出台缘于纽约州总检察官安德鲁·库奥莫的一次调查。他发现，房产评估业巨擘之一、加利福尼亚州圣安娜的第一美国公司（First American）与大型储蓄和贷款机构华盛顿互惠银行（Washington Mutual）串通，尽力推高房产评估价。库奥莫2007年11月向第一美国下属的e评估IT公司提起诉讼，罪名为涉嫌欺诈。这一案件迄今仍压在纽约州法院悬而未决，但由此促成了“房产价格评估守则”出台。现在已受联邦政府控制的抵押贷款巨头房利美和房地美当时与业内其他机构商谈，协助完成了这一守则，并且允诺它们在5月1日后不会“购买”任何不遵守新准则的贷款产品。房利美和房地美在业内影响不小，因为它们是美国抵押贷款产品市场上的大买家，为贷款商提供新鲜资金。 新规禁止抵押贷款经纪人和贷款商职员直接雇用房产评估师开展评估，这先前曾是通行惯例。新规鼓励引入评估管理公司，希望这一中间方能够规范房产评估自由职业者，最大限度减少经纪人、中介和贷款商在评估上的影响。 一些房产业内专家和州政府管理者提出质疑，认为评估管理公司并非解决“评估骗局”的答案。至少拿一点来说，美国银行和富国银行等几家大型银行都设有自己的房产评估管理公司。在这种情况下，虚标房产价值的动机无法消除。另一担忧在于，评估管理公司缺乏监管，尤其是那些由先前的次贷商开办的评估管理公司，这本身就与新规相抵触。 “市场仍然无法摆脱房产评估中受到的不当影响，因为促成交易以收取费用的动机仍在，”宾西法尼亚大学沃顿分校研究房地产的苏珊·沃切教授说。据她估计，房产评估师2006年一年直接造成的抵押贷款虚高额达到1350亿美元。“能否解决这一问题是房地产市场能否康复的关键因素，”她说。 负责出台房产评估新规的联邦政府官员称，他们能确保评估管理公司恪尽职守。“新规没有像一些人希望的那样取缔评估管理公司，”负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局主管詹姆斯·洛克哈特说，“如果评估管理公司受到不当影响，这触犯了房利美和房地美遵守的规定，我们将采取措施。”按照洛克哈特的说法，如果房产评估虚高，“两房”可以强制贷款商买回贷款产品。“如果评估管理公司不遵守标准，它们就惨了，”洛克哈特说。 库奥莫的诉讼案件认为，第一美国的e评估IT公司允许华盛顿互惠银行“指定”提交更高评估额的评估师。也就是说，银行人员涉嫌要求评估师抬高最初较低的定价。比如，纽约的调查人员发现，华盛顿互惠银行告诉e评估IT公司交易只能在房产评估价格更高的条件下完成后，后者把一处房产的估价从最初的160万美元提高至230万美元。这项诉讼案件于2007年2月22日曝光，诉讼举证显示，e评估IT公司当时的主管小安东尼·莫罗在一封电子邮件中写道，公司将“重新评估”，以满足华盛顿互惠银行的要求。 库奥莫并未把华盛顿互惠银行列为被告，摩根大通一名发言人拒绝就此表态。摩根大通去年收购了濒临倒闭的华盛顿互惠银行。这名发言人的理由是，案件涉及的行为发生在收购活动之前。第一美国的一名女发言人也拒绝就此发表评论，该公司先前在一封电子邮件中称，电子邮件中被曝光的内容属于“断章取义”，库奥莫的诉讼“诬蔑了我公司奉公守法的纪录”。
佛罗里达州棕榈湾前房产评估师帕米拉·克劳利认为，新规不明智地“向评估管理公司颁发了自由通行证”，让后者扩大市场份额。由于对先前职业极度失望，克劳利如今是一名致力于维护消费者权益的网络“牛虻”。2007年6月，e评估IT公司为阻止她在自己的网站上批评公司，不惜诉诸法庭。但佛罗里达州一名法官拒绝下达禁令，克劳利得以继续在网上列举质疑e评估IT公司的材料。 《商业周刊》得到的房产评估师和评估管理公司之间沟通的电子邮件和传真等材料显示，至少有一些评估管理公司要求评估师就贷款商的利益重新估价。比如，华盛顿互惠银行去年曾申请洛杉矶附近一处房产的评估，一家名为Lender‘s Service的评估管理公司告诉一名评估师说她的报价太低。这份传真中写道：“请更正以下项目并在两小时后重新发回估价。”评估管理公司认为问题在哪里呢？“评估师的估价低于贷款人的估价。”传真中指出贷款人的估价为17.1万美元。而评估师认为那套房产只值15万美元。贷款人和放贷商有时均倾向于更高估价，以完成更大额度的贷款。 在近期与评估师的通信中，Lender‘s Service这家全美最大的房产评估管理公司向评估师转达贷款人、房地产中介或放贷商的埋怨，暗示评估师寻找可以提高估价的其他相似房产交易案例。在今年早些时候就加利福尼亚州南部一处房产评估发出的一封电子邮件中，Lender‘s Service的工作人员说：“贷款人质疑这份报告中的估价……希望评估师寻找另外的比对案例，以支持一个更高的报价。”这些事件相关的评估师拒绝接受采访，担心由此受到Lender‘s Service的抵制。 Lender‘s Service的总裁罗纳德·弗莱齐尔说，他的公司素以公正著称。他说：“我们是一个纯粹的独立第三方，与交易脱钩，在我们与贷款过程中间筑起了防火墙。”弗莱齐尔承认：“新的守则给公司带来一些商业机遇。” 弗莱齐尔称，他对《商业周刊》获悉的案例一无所知，但他并未质疑这些发往个人评估师的联系材料的真伪。他坚称，这些事情无法对公司恪守评估独立性的做法构成质疑。“我们不会要求放弃比对房产价值，也不会要求废除资料库，”他说。Lender‘s Service是佛罗里达州杰克逊维尔市贷款工作服务公司的下属机构。 可疑的独立人士 对于从事房产评估的自由职业者来说，评估管理公司至高无上。不少评估师承认，为求糊口，他们不得不抢着被列入评估管理公司的优先考虑评估师名单并听从评估管理公司的指示。放贷商通常没有太多自己的评估师，评估一般要靠外包。交易完成后，贷款人通常需向放贷商支付300到400美元的评估费用，评估管理公司基本会从中抽取一半。评估管理公司称它们靠管理订单和确保评估准确赚钱。 房产评估管理行业的迅速扩张难免引起担忧，主要是因一些新入行者的背景所致。FHA优选评估经理公司首席执行官凯瑟琳·拉莉说，她半年前在佛罗里达州开办Clearwater公司，此前，她是大型次贷机构——优质抵押贷款融资公司（Premier Mortgage Funding）的一名贷款承购人。优质抵押贷款融资公司现正处于破产程序。拉莉如今在全美雇佣大约600名评估师，她在Craigslist 网站刊登广告并群发大量电子邮件，声称自己能“让你的评估业务增长一倍甚至两倍”。她还向那些迫于新规所限无法再继续先前直接雇佣评估师做法的抵押贷款经纪人和房产中介推销自己的公司。 拉莉的公司标榜自己允许评估师继续与特定经纪人和贷款商合作，这种做法似乎已经违背评估管理行业新规出台的目的。“客户（评估师）想要接手一次房产评估业务时，只需要把你们的名字放入我的意见箱，我就会把评估订单发给你，” 拉莉在去年12月群发给评估师的一封电子邮件中写道，“我将竭力维护他们（贷款商等）与你们共有的、惯行的业务行为和准则。唯一的区别在于，他们不能与你们直接对话。” 在采访中，拉莉承认，她承诺帮助评估师维护其与经纪人、中介和贷款商先前的关系。“我帮助他们（即评估师）保持先前的关系，”她说，“前提是我认为双方没有继续（直接）接触。” 拉里·霍勒泽2007年4月上交了自己在佛罗里达州的评估师执照，因为监管者发现他在一项25万美元房产评估报告中提供大量虚假信息。霍勒泽在一封写给佛罗里达州监管部门的信中说，他当时是因个人事务分了心。 但霍勒泽如今重新“上岗”，经营着Clearwater旗下一家下属评估管理公司，名为全球评估解决方案（Globe Appraisal Solutions）。这家公司承诺1个工作日内完成验收，24小时内提交报告。他在一封电子邮件内为自己的从业资格辩护。“评估师和前评估师是更有资格从事评估管理的人群之一，”他写道，“假如评估管理公司受到监管的一天来临时，我向你们保证，全球评估解决方案公司有能力去应对。” 佛罗里达州房地产评估委员会女主席乔妮·海恩登曾负责对霍勒泽的调查。她认为，评估管理市场存在一道“旋转门”，允许那些可疑人士进入。“它完全不顾公众因其不实行为而收回他们的从业执照的决定，”海恩登说，“反而让他们开办一家评估管理公司。我们需要封住这个漏洞。” 作者：查德·特休恩（Chad Terhune） 翻译：李正宁
