爱华网Ways and Means to Finance the Supply of Welfare Housing 文/孟晓苏 美国是由“房地产次贷问题”引发金融海啸，损害到金融业与实体经济的。中国内需市场的萎缩也主要受累于房地产市场滞销。现在为了恢复经济，国家重申“房地产业是国民经济的重要支柱产业”，要求“特别是要稳定住房和汽车等大宗消费”。可见房地产是万恶之源、万善之首。解决住房政策与房地产出现的诸多不和谐问题，关系到中国经济的健康发展。 我国房地产在发展中到底出了什么问题？主要是近10年来在推进住房商品化的过程中，忽略了面向低收入家庭的保障性住房建设，尤其是忽略了廉租房建设。弱势群体收入水平离商品房价格越来越远，他们当然对房价上涨意见激烈。杨慎会长（中国房地产协会会长——编者注）和我早在1998年就提出建议，主张政府要加强住房保障体系建设，由财政出资建设廉租房。这些建议已在2007年8月被接受，国务院把解决城市低收入家庭住房困难“作为政府公共服务的一项重要职责”，除中央政府拿钱以外，还要求地方政府拿出土地出让金的10%用于廉租房建设。但在抓落实的 2008年，由于房地产业市场严重滞销，土地出让金大幅度减少，地方财政遇到很大困难，这件事至今没有取得多大进展。为什么？因为“钱紧”，因为“差着钱”。 过春节时看了中央电视台的春节晚会，其中最好的节目是赵本山的小品《不差钱》，想想咱们住房政策上出的问题，跟小品描绘的挺像。赵大爷带着孙女来到高级餐馆“苏格兰情调”，菜单上的菜都是“澳大利亚鲍鱼、龙虾、鱼翅”，其中一碗“苏格兰打卤面”也得78块钱。他们能吃得起的是什么呢？是“野山鸡炖蘑菇、大葱炒笨鸡蛋”。这就像前几年我们的市场上都是商品房，贵到两三万块钱一平方米，普通居民当然买不起，他们“差着钱”。中低收入居民需要吃大众菜、买经济适用房，而且光自己花钱点菜不够吃，还得“让餐馆赠送一个菜”，这就是经济适用房要有一定的政府补贴，不收土地出让金，只收七项基本税费，这样才能实现低价。那么最低收入家庭怎么办？他们连这种菜也吃不起，那就得跟餐馆要一碗“不要钱的卤”，再加一碗“不要钱的白开水”，这就是要为最低收入家庭提供廉租房，由政府补贴租金。免费喝卤，饭店伙计不愿干，说“我们没这么上过啊”，赵大爷对此有句经典台词，“那是我过去没来，我早来早这么上了”！这话像是替我和杨慎会长说的，真的早就该改了。这三种吃法正像是我国房屋供应体系中的三个基本方面，即商品房、经济适用房和廉租房。当然我们不能要求在同一个餐馆里供应所有的饭菜，但在大街上应当有不同的餐馆，有的卖“鲍鱼、鱼翅、满汉全席”，有的卖家常菜，也要有“普济寺”里那口不要钱的粥锅。完善的住房供应体系是要让“人人享有适用的住房”。 前些年没有推进住房保障体系建设，有人设想用市场机制来解决保障性住房问题。所以前几年为居民提供的房屋，就像高级餐馆里都是鲍鱼、龙虾和鱼翅，忽略了经济适用房和廉租房，普通居民当然买不起。主管部门当时采取的是什么办法呢？不是实行不同收入群体“分灶吃饭”，而是想通过市场经济这口锅来解决住房保障问题。推行的“小户型政策”，就是试图把“龙虾换小”。“四斤的龙虾”换成“一斤的龙虾”，认为这样普通居民就买得起了。龙虾换小了还是龙虾，为什么不能提供老百姓需要的家常菜？这不是闹笑话吗？ 除此之外的办法就是打压房价，想把商品房打压成经济适用房。采取的措施有“扬汤止沸”、“火上浇油”和“釜底抽薪”。“扬汤止沸”就是抑制房地产投资，更加剧了供不应求，为推行小户型进行“调整户型结构”也推迟了当年房屋产出；“火上浇油”就是通过“全面招拍挂”来提高地价，直接助推了房价上涨；为“抑制房价上涨”使出的最厉害招术是“釜底抽薪”，即通过大幅度提高首付比例、提高银行利息和加征多项税费，来抑制居民的购房需求。这样一顿拳脚乱打，廉租房问题没有解决，却打得内需市场萎缩、相关产业陷入困境、工业生产急剧恶化、经济增速迅速下滑、两千多万农民工和大量城市人员失业。这才发现，原来不应该抑制内需，而应当扩大内需。 现在住房保障体系正在建设之中，但是在没有成功建立之前人们还是迷茫，很多人仍盼着用现有商品房来解决住房保障问题，所以他们就希望把房价降下来。有人说要学国外的所谓“收入房价比”，他们拿全国城市平均房价，除以全国人民平均收入水平，说我国比外国高。其实在住房社会政策完善的国家和地区，都是不同收入水平居民购买和租住不同性质的房屋，哪有什么把贫富人群混同统算的“收入房价比”？他们把国外书斋里才有的概念来当成社会政策了。都知道我国现在贫富差距比较大，把从黄光裕到贫困户拉平计算的数据有什么意义吗？这些打压商品房价格的舆论和2008年年初“抑通胀”的片面想法同出一辙。它对解决普通居民的居住保障无益，但它打乱了购房居民预期，加重了持币观望情绪，对启动房地产市场销售有损，对增加就业和拉动经济增长有害。住房既具有商品性，也具有居住保障性。现在两个方面都需要加强，而不是偏废或否定其中一个。我认为应当两个轮子一齐转，在活跃房地产市场的同时，加快住房保障体系建设。 现在国务院已经出台若干政策和要求，住房保障体系建设已经不差政策了，差的就是钱。因为已经10年没有在这方面投资，现在差很多钱。怎样解决住房保障体系建设需要的大量资金？当然财政出资是第一位的，现在国家决定3年投资9000亿元建设住房保障体系，我们盼望着它的落实。除此以外还可以做的就是通过金融创新，为建设保障性安居工程拓宽基金来源。为此，国务院在金融促进经济发展的九条要求中提出：“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。 ”我们如何按照国务院要求，做到“金融促进经济发展”呢？我看在完善住房保障体系方面，至少可以参加做好两件事：
第一，组织股权投资基金，参与投资收益好的普通商品房项目。股权投资基金即“PE”很适合社会资金投资不动产，关键是要有确保安全和确保收益的项目。中房集团80年代开发过800多个住宅区，现在已经有160个旧住区需要改造重建。为此中房集团正在推行全国范围的“旧住区改造重建计划”。其中仅呼和浩特市团结小区就有120多万平方米重建面积，其中居民就地回迁占约30万平方米，其余90万平方米是可销售商品房，总投资30亿元。这种项目地理位置优越、政府大力支持、居民积极配合、销售市场明朗、收益稳妥可靠。全面推进160个中房旧住区改造重建需要直接投资4000多亿元，拉动相关产业产出1.2万亿元，对国民经济发展的带动力巨大。现在中房集团全面推进这些项目还差些钱，愿意与社会资金合作开发。这是股权投资基金所能选择的最佳投资载体。 第二，进行房地产信托投资基金试点。2005年我最早提出的引进境外房地产投资信托基金即“REITs”的建议最近已经被接受。国务院办公厅126号文件《关于当前金融促进经济发展的若干意见》要求“开展房地产信托投资基金试点”。现在各种客观条件具备，“REITs”在我国呼之欲出。其中特别是发行“REITs”持有廉租房，将有效增强政府建设住房保障体系的能力，弥补当下廉租房资金“差很多钱”的不足。这是一项得民心的“惠民工程”。目前我国发行“REITs”的主要障碍之一是免税问题难以解决，国外境外“REITs”都免除企业税，因为它的投资来源主要是保险资金、养老金和社会保障基金，大都是老百姓养老保命的钱。而在我国如果首先拿一般商业地产发行“REITs”，那么免税政策理由就很不充分——为什么可以给它免税，却不能给其他商业租赁物业也免税呢？但是廉租房租金免税则是容易做到的，因为它的租金来自低收入家庭与政府补贴，给它免除企业税没有什么障碍。所以我从2007年起就多次强调，我国设立“REITs”的突破点应当是在廉租房，然后才好扩大到商业物业。“REITs”投资收益率可稳定达到6%8%，还有物业升值的潜在收益，其中廉租房租金是由政府补贴和保障，对投资人很安全。它对于拯救目前低迷的股市也会起到积极作用。 （作者为中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长）
