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笔者以曾经参与的一个园区商务大厦为例，进行概要分析，探讨商务大厦功能定位和经营模式的关系。
一、商务大厦的功能定位
通过调研及对周边城市竞争力分析，项目组认为此商务大厦将定位以研发服务、产业化服务为主体，突出创业孵化、检测和技术展示三大服务内容。
商务大厦一般性功能与服务包括：服务中心和“一站式”办公服务所在地；技术交易中心所在地；面向创新、创业服务的金融、人才、咨询服务等。“一站式”办公服务空间：高新技术园区必备的服务之一，降低企业成本；主要功能是：第一，为园区企业提供与政府相关部门打交道的窗口，帮助园区内各类企业与政府沟通；第二，为企业提供相关政策咨询，代理企业办理相关手续和证明；第三，作为园区统一的企业服务窗口，企业无论遇到哪些困难，都可以直接与服务中心联系得到解决；第四，企业与服务商相互了解的平台。金融、人才、咨询服务：科技园区必备的服务之一，主要是面向园区企业（特别是中小企业）提供高端的金融、人才、信息、咨询等服务。技术交易空间：同时也是企业创业、加速必备的服务功能之一。
 商务大厦的辅助性功能服务主要包括：银行分理处、邮政点和电信服务中心所在地；会议空间；餐饮、物流、物业服务、一般大厦的商务服务等。银行分理处、邮政、电信：高新技术园区必备配套服务之一，主要面向园区提供银行、邮政、电信服务。会议空间：在公建区建成之前，为大厦企业提供会议空间、会议组织服务等。可以划分为若干独立小会议室和集中的大会议厅。
二、商务大厦的经营模式
房地产价值链一般可以分为土地开发、房地产开发、招商（销售）、运营管理等四个环节。从广义上看，对于大厦的资产经营应当贯穿整个价值链环节。前两个阶段也被称为前期建设阶段，后两个阶段也被称为后期经营管理阶段。
 土地开发环节：土地开发商从土地所有者手中获得土地，利用土地进行融资，完成拆迁，完成土地 “十通一平”建设，完成整体土地规划，决定土地下一步开发计划，并且将土地出售给房地产开发商。土地开发通常被称为一级开发，土地开发商通常被称为一级开发商。
 房地产开发环节：房地产开发商从土地开发商手中获得土地的使用权，依照土地规划进行楼宇项目的规划和设计，完成房地产项目融资，直至完成整个楼宇的建设。房地产开发环节通常被称为二级开发，房地产开发商通常也被称为二级开发商。
 招商（销售）环节：房地产开发商委托代理公司（或者自己直接）进行楼宇的销售、出租，此时楼宇通常会以发售等形式与公众见面，这一环节会持续到整个楼宇销售完成。如果楼宇采用的出租的方式，这一环节将会持续至楼宇寿命的终结。
 运营管理环节：楼宇销售之后转入正常运营阶段。在实际操作当中，这一环节往往在楼宇发售之前（有销售计划开始）就已经开始，从有第一家驻户进入后开始正式运营。如果楼宇建筑具有比较特殊的用途（并非单纯的住宅），那么运营管理则不仅仅包括物业。
一般来说，商务大厦的后期经营管理通常会有三种模式。
 完全外包：房地产开发商在完成楼宇建设之后，将招商、运营管理等所有业务都外包给其他公司，或者直接将楼宇出售，房地产公司通过租金、售楼款等获得收益。完全自主承担：房地产开发商在完成楼宇建设之后，将招商、物业管理、运营管理等业务全部由自身承担。除租金、售楼款之外，房地产公司将获得所有项目的持续性收入。灵活介入：房地产公司根据楼宇和自身情况，灵活的进入招商、运营管理等业务，将适于自身承担的业务由自身承担，将不适于自身承担的业务外包，房地产公司可以获得部分后期运营的收益。目前，这三种模式在这个城市和地区写字楼经营中都有采用，各个大厦都是根据自身定位、功能、公司情况等因素选择自身的经营模式。
三、商务大厦经营管理模式的选择
根据业主和商务大厦的实际情况，项目组建议业主采用第三种经营模式，即灵活介入后期招商、运营管理等业务，主要理由如下：
 是科技园区的专业园之一，而商务大厦又作为其中标志性研发大厦，其功能和定位大大区别于一般的房地产写字楼。国内外发展经验表明，成功的科技园区，其开发公司很少出现完成建设之后完全撤出的情况，基本上都要参与到后期的经营管理当中。业主作为政府制定的开发商（国有企业），其自身就承担着部分政府的公益性功能。
 虽然建设取得了相当不错的成就，但就人气和知名度来说仍远不如这个城市的其他园区。商务大厦定位于XX这一比较专业的产业领域，将建设这个城市第一家检测服务平台，如果没有业主的主动支持和参与，商务大厦很难达到预期的招商和建设目标。
 业主自身实力很难包揽后期所有经营项目。在专业分析不断加剧的大背景下，入驻企业要求更加专业化的服务，出于成本和专业化服务的考虑，选择外包是必然的趋势，特别是在专业化服务已经比较发达的城市。根据国内外发展经验，采取完全自主承担经营模式的园区主要是出于便于后期管理和可以获得持续性收益的考虑。
因此，项目组建议业主对商务大厦采用“灵活介入”的经营管理模式。“灵活介入”的模式给业主和商务大厦提供了较强的适应性，适于应对当前的形势，但也带来了操作复杂，不确定性较大等不足。为解决这一问题，需要对商务大厦的经营管理模式作进一步分析。从资产经营和价值链角度来看，商务大厦实现增值的途径有两个部分：招商（销售）和运营管理。在这两个部分当中，业主都应当采用较为灵活的方式：招商（销售）经营的核心是确定经营模式（租售模式），运营管理的核心是确定业主可以自主承担的后期运行项目。
