爱华网系列专题：《地产营销“四两破千斤”：地产破冰术》
客户二：私营业主 业主姓名：曾先生 年龄：45岁 家庭结构：四口之家 家庭综合收入：50万元/年左右 职业：上海某投资公司合伙人 学历：本科 客户描述：忙得没时间活动，最大的爱好是和朋友聚会、家庭聚会。已有市中心高档公寓一套，希望与自然为邻住家、便于孩子自由活动的自然生态社区。对于所购买的别墅，要求社区环境生态自然。 五、目标客户需求与项目产品诉求目标分析客户需求产品价值对接区位安静的居住，离开喧闹都市，享受健康生态的居住环境 不是买别墅，是买自然资源依靠沪南公路及外环线方便进出同时又远离城市的烦躁与污染 周边呈现自然生态的面貌，自然景观资源丰富规划独立型社区、归属感强 邻居的距离，不远不近，能谈心，但又能互相保证隐私，需要公共户外互动空间 要考虑私家停车的便捷、安全性、抗干扰性别墅区与公寓区完全独立规划 别墅区全地下停车、保证每户独立停车库 保证别墅单体私密性的同时强调核心位置公共景观的精心打造建筑建筑是自然的附属品 建筑应该是代表一种风情 建筑应该体现一种轻松、愉悦、自然的风格特色最为原汁原味的加州自然风格 突出建筑细节对加州元素的运用、诠释景观要求轻松、自然的，以生态为主，最好可以体现小品的情趣意境 植物多但不要影响房间的采光，水景不宜过多，后期维护难、蚊虫增多还原加州园林野趣的环境特色 人工手法保证造景的精致、艺术质感 小品、植栽丰富景观内容，突出风格主题户型关心可以送多少面积，送的空间是否便于使用 关心私家南向花园面积有多大，屋顶露台有多大 关心客厅面宽、层高的空间尺度是否豪华 关心200多平方米可以买到几间房间，主卧房的格局是否够豪华 关心卫生间是否有采光以及各个房间的采光效果 客户认为房型是自己真正买到手的私有产品，所以要求比较计较200~300平方米，贴近客户的面积需求 地下天窗、转角天窗、下沉式天井等，追求地下空间的利用 结构创新、空间高附加值、外形类独栋的别墅户型 南向大面积露台、花园等空间，更为贴近自然生活 主卧自带书房、衣帽间、卫生间、露台，在尽享豪华的同时又与外部的自然环境融为一体六、产品定位 ——打造东南上海首座升级换代新型南加州风情低密度社区 产品定位关键词：新型、风情、野趣、生态、高附加值 产品定位理念 迎合别墅市场发展变化，要求本项目改变以往别墅注重某个产品点（立面、环境、户型等）的单一化追求，全面注重产品细节、追求完美、实现别墅的全面升级换代。
权衡项目所处区域、客源层次、投资成本、项目自身规模以及相应户型的高附加值、舒适的全面追求，要求以纯正南加州风情演绎项目升级换代型高品质别墅社区。 选择加州风格，可以更好地满足客户对轻松、自然的追求，同时加州风格立面变化较为灵活、丰富，便于户型空间更人性化设计，权衡利弊我公司摒弃了过时的欧式风格，推翻了过于厚重、压抑的英式风格，最终选择适合本项目、适合我们目标客源的“真正纯粹的南加州风情”作为项目的整体形象诉求。 说明：该项目由于开发规模较大的特殊性，研判市场供需状态，我公司选择以别墅产品作为本项目率先入市的主力产品（约占项目总体量的45%），约570套，按目前市场去化速度常态推算约4~5年的去化期，对于剩余55%的公寓体量此次要求仅满足发展商报批政府需求，具体公寓部分细则将与时俱进，因时而定。 七、项目规划设计要求 基于项目前期市场调研、客户层需求分析的成果，要求设计院在设计本项目方案时要突出项目产品的整体定位，塑造项目领先超前的产品形象，同时，充分考虑目标客源喜好度、需求标准，从项目自身条件出发，因地制宜，为项目量身定做一个集新型、风情、野趣、生态、高附加值产品卖点于一身的地产典范。
