爱华网系列专题：《地产营销“四两破千斤”：地产破冰术》
（一）规划设计要求 1.确定项目开发的物业形态 要求深度挖掘项目地形、容积率以及其他技术经济指标的自身优势，结合市场供需平台，以高瞻的发展思路，从实现土地价值利润最大化提升的战略目标出发，我公司研判结果，要求以“联排别墅+高层”组合物业形态，利用“别墅”产品拔高产品定位档次，选择联排容积率可以控制到0.7的别墅产品，目的减轻容积率下降为后期公寓带来不必要的规划压力。 从产品占地利用率研判，联排别墅体量最大化，将带来主要用地面积集中以别墅类低密度产品形式出现的空间效果，容易给客户营造一种低密度社区的特色冲击。对项目品质、定位、客户群的提升带来有力支撑。 2.1.2容积率下解决规划排布低密度大盘社区问题 满足上海本地客源居住习惯的排布手段。地块北侧布局高层建筑，南侧布局联排别墅，形成南低北高的总体格局；联排别墅和高层建筑相对独立，形成独立的别墅区，提升别墅区的私密性和价值感。 通过物业配比的界定，做足容积率（1.2），遵守户型面积比（50/90）的政策规范，实现项目地块价值最大化。要求：联排别墅建筑面积约13.5万平方米，占总建筑面积的44%~45%；做足别墅区容积率0.7，尽可能做多别墅体量；其余高层部分，建筑面积约16.15万平方米，占总建筑面积的56%~55%。 3.借助道路系统解决低密度社区的停车问题 联排别墅区：（1）考虑系统排布的经济性，考虑南北住户共用道路带来私家花园受损问题，要求车道不宜平均分布，满足北入户消防规范最小建筑退道路间距，压缩北入户与车道距离，在有效建筑间距内保证南向花园进深最大化，最大程度增大庭院面积。（2）除主要车行道路外，宅间二级车道全部做到：“地下化”，建筑总层数3~4层，地下回填１层，（实际地面2~３层）除主要车行道路外，宅间车道及车库实现“地下化”；宅间车道上面顶盖覆土，地面层形成完全独立的人行步道系统；私家停车库上面覆土，地面层形成私家花园，与地下层局部挑空私家花园共同形成立体花园。 高层区：合理的交通流线设计，即人行优先，车行不干扰居住环境，做到人车分流。交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护等需要，突出简化车道、注重绿化的设计特色，真正做到以人为本的设计初衷。 （二）户型设计要求（仅针对别墅） 1.配置以市场需求面积段为主导 从市场需求和别墅舒适性出发，要求本项目联排别墅套型面积控制在200~250平方米，适当布局280~300平方米大面积端头户，主力户型：200~220平方米，占36.3%；240~250平方米，占40.7%；由于整体上控制了别墅套型面积，联排别墅总建面只增加了0.3万平方米，达13.5万平方米。 考虑到后期销售，要求联排别墅端头户和中间户拉开面积差、销售总价，中间户200~220平方米、端头户240~250平方米，或者中间户240~250平方米、端头户280~300平方米，同时遵循整体上沿外围道路布局小面积、别墅区内部布局大面积的原则，实现地段价值最大化，同时利于项目的后期销售。 2.户型结构要求 结构创新、空间高附加值、外形类独栋的别墅户型；主要功能要求将以下表为基准，满足别墅居住功能舒适度的前提下，通过格局、高赠送比率来实现设计的创新卖点，如下表所示面积段户型功能客厅地下车位 数量门玄关厨房花园露台主卧200~220 平方米240~250 平方米4房4+1房层高 3.9米天窗采光转角天窗 采光2入户大门
双开1.8~2米独立中西双 厨房地面适中地面适中南向二 三层书房/ 衣帽间/ 卫生间/ 露台280~300 平方米5房下沉式天井采光主卧1?5米子母门局部地下，下沉，南向独立面积 （三）景观设计要求
