爱华网系列专题：《地产营销“四两破千斤”：地产破冰术》
公共景观：追求景观托斯卡那园林自然、生态、野趣的风格特色，以纯自然的手法打造花园中生长出来的别墅；注重人工雕琢的痕迹带来的别墅生活情调。利用矮墙、绿篱、乔木三层空间的围墙处理手法，阻挡行人视线的同时丰富景观空间的层次感；保证绿化的深度、密度、厚度，体现私密性和舒适性；绿化结合南加州风格小型艺术小品，陶土砖铺路、黄土砖阶梯小径，两旁人工修剪整齐的绿化，自然中透露出雅致的文化艺术气息。 私家景观：还原私家自然、原味的园林特色，以其个性化、差异化的设计理念，增加产品卖点、增加其抗风险力度。 入口木栅门，艺术陶土花坛，装点优雅生活；植栽绿化围合别墅，每户考虑送（1~2株）银杏、法国梧桐等（7~8米以上）大乔木；中底层绿化考虑辅以紫薇、蒙古栎等灌木，结合蔷薇、月季等花卉，丰富多层次绿化景观，摒弃生硬实墙；户与户之间要求考虑边侧留有1.5米宽的私家入口，景观装饰要充分考虑每户私家花园的私密性、入口设置砖台、盆花起到有效的特色标识作用。 （四）立面设计要求 在建筑表现上追求浓厚、纯正南加州风情，自然质朴、宁静优雅，散发出浓郁、轻松的南加州艺术气息。黄白墙衬托出纹理考究、倒角切割整体的面砖，人工修建，讲究整齐的铺砌手法；红土砖代替文化石，不同于乡村南加州的粗犷、随意，更具城市别墅的细腻质感；手工制造的陶土筒瓦，更体现建筑的珍藏价值，色彩变化丰富而又自然和谐；南加州风格拱形门廊，建筑空间与室外空间自然、巧妙过渡；南加州风格马蹄窗，结合精美铁艺，倒角、套边等细节处理，强化南加州风情特有的情趣，一种精致的贵重。 （五）高层区产品定位及规划设计要求 1.产品定位 延续项目整体南加州风格调性，塑造高品质南加州高层建筑景观。 2.高层立面设计要求 整体建议：体现轻松、明快、细节丰富的加州风格，与别墅区风格相协调。 细部建议： 顶部：采用退台手法，增加屋面的变化层次，屋面采用加州陶土筒瓦。 中部：应用大量别墅独有的建筑符号，丰富山墙处理，营造独特建筑风情。 底部：采用石材基座，提升建筑品质感。
3.高层房型设计要求 在“50/90”政策要求范围内，高层房型可以考虑大面积户型（约5%~6%），实现高层房型“别墅化”的产品特征延续：朝向别墅区的第一排高层建筑底层、顶层房型“别墅化”，底层房型赠送地下室、私家花园，顶层房型复式化、退台处理，打造复式空中别墅、顶层，体现项目别墅区高层房型的高舒适性。 高层主力户型：90平方米以下小面积户型，体量比约50%，其中要求90平方米3房（约30%）和80平方米2房（约20%），以3房为主差异化未来“70/90”小户型主力市场的正面竞争。 针对90平方米以上常规户型，要求创造一定的附加价值，如双层挑高露台、可封闭大阳台、大落地凸窗等，最大限度创造项目高赠送比率的创新卖点。 设计任务说明： 以上设计任务要求主要侧重于别墅部分，就其整盘规划将主要解决地块整体方案报批规范、合理的客观问题，希望设计师从创新角度出发、配合项目定位目标，重点对别墅部分的规划、户型、环境、立面包括高附加值、高品质感等产品点做出可行性的设计方案，以保证项目销售阶段去化风险最小化，实现开发利润最大化的共赢目标。
