爱华网系列专题：《地产营销“四两破千斤”：地产破冰术》
02做好总导演 前面讲了，一个项目在起步端一定会有设计任务书，而且这个任务书要有明确的命题，接下来就是怎么执行了；这份任务书有点像一部电影开拍前的故事情节大纲，但要完成电影还有大量工作要做。 一部好的电影一定缺不了好导演，一个好的总导演要能根据特定剧本需要，将各类专业人员包括编剧、摄影、演员、道具、化妆等合理整合起来，紧密围绕故事情节，齐心协力完成影片制作。 房地产行业是个资源整合型行业，而这个资源整合说到底也就是人力资源的整合，就是要将各类拥有专业知识的人才合理有效地搭配在一起，组织成一个高效的项目团队，继而生产出能满足特定消费者需求的住宅产品并销售给客户。在整个房产开发的过程中，发展商扮演的角色是组织者、管理者，是总导演。 前面我们讲一个楼盘在规划前应做好产品定位，明确其目标客源并确定楼盘的内在灵魂和居住文化，然后整合相应的建筑设计院、景观设计公司及室内设计公司协同运作，使产品最后呈现预先设定的效果。这些说起来容易，但做起来却不一定容易。实际操作中，往往存在两个问题：一是有些开发商在规划或景观设计时喜欢与熟悉的设计公司合作。有过良好的合作经历当然不错，可值得注意的是：设计院和景观公司并不是全能的，就如同没有什么病都能看的全能医生一样，必须要根据不同的病去找不同的医生。房产设计也是这样，有些公司擅长做公建类的设计，有些则适合做现代感的，有的擅长欧式建筑，也有的擅长北美风格，有的擅长做高层，有的擅长做别墅。景观设计同样如此，有的景观公司擅长做中式园林，有的擅长做自然生态型园林，有的擅长东南亚风情园林等等。如果你要塑造的楼盘风格是该设计公司不擅长的，出来的结果就会显得不到位。比如有很多建筑师根本没去过国外，却要操作一个意大利风情的社区，这样的设计肯定大打折扣；有的设计师从来没住过别墅，却要做别墅的设计，那么他对内部功能、空间的理解肯定也是不够的。虽然他们也会翻抄各种资料，但在细部的把握上一定会有偏差。这方面出问题的项目实际上有很多。
第二个问题是必须要求建筑设计院、景观设计公司和室内设计公司在“同一命题”下做功课，也就是说，他们必须围绕同一个故事情节线索演戏，不能各做各的。同样，大堂的设计风格，会所、样板房、售楼处的设计风格，甚至一些小品装饰也是如此，各个环节必须在同一种文化内涵中相互配合才能呈现出最好的效果。当然，这里也有一些方面要注意，比如境外的设计院虽然在风格概念上把握较好，但房型往往不适合国情；景观设计时在树种的选择上要考虑当地的气候，如果由本地的一些设计院配合并完成施工图的工作会更为理想。同时由于这当中牵涉不同类型的发包，开发商内部会涉及不同的人或不同的部门，相互之间必须围绕同一方向多沟通，最好有个总协调和拍板人，也就是总导演，进行统一整合才不至于出现偏差。我们经常会看到这些情况：小区的入口大门及广场与建筑立面风格完全不协调；现代的立面却搭配了欧式风格的会所及大堂装饰。其他的诸如大到景观与建筑风格不统一，小到小品、信报箱、垃圾桶、指路牌的风格不统一，这些都是开发商各部门相互独立操作或是总导演未能在全局上统一考虑而造成的结果。所以要做好总导演，尤其要把好细节关。
