爱华网在商业地产领域小有名气的广东海印股份集团有限公司（000861.SZ，以下简称“海印股份”） 原本是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售等的化工企业。5月3日晚间，海印股份公告，公司拟将持有的茂名环星炭黑有限公司（下称“环星炭黑”）100%股权及其债权，与公司控股股东海印集团持有的广州总统大酒店有限公司（下称“总统大酒店”）100%股权及其债权进行置换。不过，虽然剥离的是包袱，但置入的酒店业务去年净利润亏损额超过300万元，且这次置入的价格更是约为其净资产账面值的3倍。有刚卸下包袱，又接手烫手山芋之嫌。 “我们在置换公告中已经列明。这也不能只看置换价格的，总统大酒店周边的写字楼售价已超过4万元/平方米，我们这次置入的价格折算后是1.6万元/平方米，是优质物业。这次大股东做出了让步和盈利承诺，是对我们的支持，未来酒店业将成为我们的单独业态，这也是避免未来同业竞争的需要。”海印股份证券部内部人士对时代周报记者表示。 炭黑亏损拖累业绩 2003年，海印集团买壳茂名永业（集团）股份有限公司（下称“茂名永业”），茂名永业是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售等的化工企业，其后茂名永业更名为海印股份。 海印集团当家人邵建明当时称，海印集团入主后的下一步工作，将集中对茂名永业的主业进行全面调整，主要发展高岭土和专业物流这两方面的业务。不过，这些年来，海印集团对这两块业务却几乎按兵不动。直到2007年，海印集团注入多个商业地产项目，海印股份变身商业地产大鳄。 之后的2008年，海印股份成立了环星炭黑，全部承接海印股份的炭黑业务的生产经营。2010年开始，又开始疯狂复兴高岭土业务，但2011年高岭土盈利骤降97.2%。海印股份发布的年报显示，2012年，高岭土终于逆袭，高岭土业务实现主营业务收入近3亿元，占公司总体主营业务收入的14.19%；净利润为396.18万元，同比增长358.18%。相比之下，炭黑业务的成绩却显得寒碜，主营业务收入为38238.88万元，占公司总体主营业务收入的18.34%；净利润为-3.46万元。而炭黑业务的亏损，更是拖累海印股份的业绩，今年一季度，海印股份净利润下降35.07%。 “我们一直是想剥离炭黑业务，但是并不选择外售而是和大股东置换的原因是，外售议价能力不足，会远低于大股东给出的价格。”海印股份证券部上述人士对时代周报记者表示。 接待费过高导致酒店亏损 这次海印股份的置出资产为其持有的环星炭黑100%股权及其债权，净资产评估值为24428.37 万元，本次交易环星炭黑100%股权以上述评估值作价，海印股份对环星炭黑债权为4496.75 万元；置入资产为海印集团持有的总统大酒店100%股权及其债权，其中总统大酒店的净资产评估值为11508.75 万元，本次交易总统大酒店100%股权作价11000.00万元，海印集团对总统大酒店的债权为16196.29 万元。 “海印集团为表示诚意，将总统大酒店的置换价格在评估价格基础上减少了508.75 万元。”资产置换公告如是表述称。海印集团在这次置换中表现出了相当的诚意，甚至做出了承诺：总统大酒店2013-2015年净利润如未能达到600.00万、720.00万、864.00万元，差额将由海印集团补齐。这就意味着，2013年，总统大酒店的净利润增幅要达到约300%。 值得一提的是，总统大酒店之前就一直委托给海印股份经营，但业绩却不佳，这次评估更是增值了近3倍。总统大酒店审计后的总资产价值为1亿元，总负债为1.67亿元，净资产为-6675.8万元。但评估后，总统大酒店的总资产变成了2.82亿元，总负债仍为1.67亿元，净资产变为1.15亿元，增值达272.39%。 而该酒店尽管位于天河区繁华商圈，毗邻天河城、正佳广场、维多利广场，占尽地利，但是长期业绩不济。总统大酒店的营业收入从2010-2012年间基本维持在4000万元左右，净利润分别为-303万元、247万元、-313万元。不过，营业费用和管理费用却持续高企，以2012年为例，主营业务收入约4299万元，但营业费用、管理费用及财务费用分别已达1749万元、1981万元和47万元，巨额支出最终导致了亏损。 事实上，总统大酒店让人诟病的是其管理模式。早在2010年3月5日，海印集团就与海印股份签订了《股权托管协议》，总统大酒店的股权一直是委托海印股份经营。但是海印集团却将总统大酒店作为唯一的接待场所，由此产生的业务接待费用和其他社会接待费用均由总统大酒店承担，导致了其销售费用率（40.68%）和管理费用率（46.07%）明显高于酒店类上市公司。海印股份证券部向时代周报记者表示：“总统大酒店的业绩是有波动，但主要是承担大股东以往接待费用所致。我们取得物业之后，会区分该类费用，加强优化和管理。大股东做出的盈利承诺也是我们的目标。置换成功后，总统大酒店将成为我们第一个开业酒店，酒店业将成为单独业态。”
前三季业绩将承压 目前，商业物业的收入在海印股份的业绩中仍独占鳌头。去年，海印股份商业物业运营业务实现主营业务收入为14亿元，占公司总体主营业务收入的67.17%；净利润为4.3亿元，占公司总体净利润的99.09%。海印股份以往以“租入—租出—盈利”的轻资产模式为主，如今已采取轻重资产并举的发展，并已跨省布局。 2012年4月，番禺又一城二期奥特莱斯开业。去年6月，海印股份运作上海周浦项目，不过采取的是一贯的轻资产模式。去年底，海印股份以3.5亿元取得茂名三宗地，发展住宅项目，今年3月22日已成立子公司负责开发管理。 从现有储备和开发项目的具体进展来看，海印股份前三季结算项目鲜少，直接影响其业绩。业内分析，由于项目衔接不够连贯，其前三季业绩将承压。“2013年公司的地产项目结算主体―大旺又一城，目前仍处于预售阶段，预计其地产项目的结算要到2013年Q4。故公司2013年前三个季度的业绩都将承压。公司2013年Q1业绩的大幅下滑，主要是其房地产项目衔接不够连贯所致。”中投证券研究员樊俊豪指出。
