烫手的山芋 英文 溢价3倍置入亏损酒店 海印股份接手烫手山芋



     在商业地产领域小有名气的广东海印股份集团有限公司(000861.SZ,以下简称“海印股份”) 原本是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售等的化工企业。5月3日晚间,海印股份公告,公司拟将持有的茂名环星炭黑有限公司(下称“环星炭黑”)100%股权及其债权,与公司控股股东海印集团持有的广州总统大酒店有限公司(下称“总统大酒店”)100%股权及其债权进行置换。不过,虽然剥离的是包袱,但置入的酒店业务去年净利润亏损额超过300万元,且这次置入的价格更是约为其净资产账面值的3倍。有刚卸下包袱,又接手烫手山芋之嫌。

  “我们在置换公告中已经列明。这也不能只看置换价格的,总统大酒店周边的写字楼售价已超过4万元/平方米,我们这次置入的价格折算后是1.6万元/平方米,是优质物业。这次大股东做出了让步和盈利承诺,是对我们的支持,未来酒店业将成为我们的单独业态,这也是避免未来同业竞争的需要。”海印股份证券部内部人士对时代周报记者表示。

  炭黑亏损拖累业绩

  2003年,海印集团买壳茂名永业(集团)股份有限公司(下称“茂名永业”),茂名永业是一家主要从事炭黑、高岭土系列产品生产和销售等的化工企业,其后茂名永业更名为海印股份。

  海印集团当家人邵建明当时称,海印集团入主后的下一步工作,将集中对茂名永业的主业进行全面调整,主要发展高岭土和专业物流这两方面的业务。不过,这些年来,海印集团对这两块业务却几乎按兵不动。直到2007年,海印集团注入多个商业地产项目,海印股份变身商业地产大鳄。

  之后的2008年,海印股份成立了环星炭黑,全部承接海印股份的炭黑业务的生产经营。2010年开始,又开始疯狂复兴高岭土业务,但2011年高岭土盈利骤降97.2%。海印股份发布的年报显示,2012年,高岭土终于逆袭,高岭土业务实现主营业务收入近3亿元,占公司总体主营业务收入的14.19%;净利润为396.18万元,同比增长358.18%。相比之下,炭黑业务的成绩却显得寒碜,主营业务收入为38238.88万元,占公司总体主营业务收入的18.34%;净利润为-3.46万元。而炭黑业务的亏损,更是拖累海印股份的业绩,今年一季度,海印股份净利润下降35.07%。

  “我们一直是想剥离炭黑业务,但是并不选择外售而是和大股东置换的原因是,外售议价能力不足,会远低于大股东给出的价格。”海印股份证券部上述人士对时代周报记者表示。

  接待费过高导致酒店亏损

  这次海印股份的置出资产为其持有的环星炭黑100%股权及其债权,净资产评估值为24428.37 万元,本次交易环星炭黑100%股权以上述评估值作价,海印股份对环星炭黑债权为4496.75 万元;置入资产为海印集团持有的总统大酒店100%股权及其债权,其中总统大酒店的净资产评估值为11508.75 万元,本次交易总统大酒店100%股权作价11000.00万元,海印集团对总统大酒店的债权为16196.29 万元。

  “海印集团为表示诚意,将总统大酒店的置换价格在评估价格基础上减少了508.75 万元。”资产置换公告如是表述称。海印集团在这次置换中表现出了相当的诚意,甚至做出了承诺:总统大酒店2013-2015年净利润如未能达到600.00万、720.00万、864.00万元,差额将由海印集团补齐。这就意味着,2013年,总统大酒店的净利润增幅要达到约300%。

  值得一提的是,总统大酒店之前就一直委托给海印股份经营,但业绩却不佳,这次评估更是增值了近3倍。总统大酒店审计后的总资产价值为1亿元,总负债为1.67亿元,净资产为-6675.8万元。但评估后,总统大酒店的总资产变成了2.82亿元,总负债仍为1.67亿元,净资产变为1.15亿元,增值达272.39%。

  而该酒店尽管位于天河区繁华商圈,毗邻天河城、正佳广场、维多利广场,占尽地利,但是长期业绩不济。总统大酒店的营业收入从2010-2012年间基本维持在4000万元左右,净利润分别为-303万元、247万元、-313万元。不过,营业费用和管理费用却持续高企,以2012年为例,主营业务收入约4299万元,但营业费用、管理费用及财务费用分别已达1749万元、1981万元和47万元,巨额支出最终导致了亏损。

  事实上,总统大酒店让人诟病的是其管理模式。早在2010年3月5日,海印集团就与海印股份签订了《股权托管协议》,总统大酒店的股权一直是委托海印股份经营。但是海印集团却将总统大酒店作为唯一的接待场所,由此产生的业务接待费用和其他社会接待费用均由总统大酒店承担,导致了其销售费用率(40.68%)和管理费用率(46.07%)明显高于酒店类上市公司。海印股份证券部向时代周报记者表示:“总统大酒店的业绩是有波动,但主要是承担大股东以往接待费用所致。我们取得物业之后,会区分该类费用,加强优化和管理。大股东做出的盈利承诺也是我们的目标。置换成功后,总统大酒店将成为我们第一个开业酒店,酒店业将成为单独业态。”

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  前三季业绩将承压

  目前,商业物业的收入在海印股份的业绩中仍独占鳌头。去年,海印股份商业物业运营业务实现主营业务收入为14亿元,占公司总体主营业务收入的67.17%;净利润为4.3亿元,占公司总体净利润的99.09%。海印股份以往以“租入—租出—盈利”的轻资产模式为主,如今已采取轻重资产并举的发展,并已跨省布局。

  2012年4月,番禺又一城二期奥特莱斯开业。去年6月,海印股份运作上海周浦项目,不过采取的是一贯的轻资产模式。去年底,海印股份以3.5亿元取得茂名三宗地,发展住宅项目,今年3月22日已成立子公司负责开发管理。

  从现有储备和开发项目的具体进展来看,海印股份前三季结算项目鲜少,直接影响其业绩。业内分析,由于项目衔接不够连贯,其前三季业绩将承压。“2013年公司的地产项目结算主体―大旺又一城,目前仍处于预售阶段,预计其地产项目的结算要到2013年Q4。故公司2013年前三个季度的业绩都将承压。公司2013年Q1业绩的大幅下滑,主要是其房地产项目衔接不够连贯所致。”中投证券研究员樊俊豪指出。

  

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