在许多见诸媒体的文章中和一些论坛、研讨会上,有相当一部分经常提到“刚性需求”一词。例如,在关于楼市小阳春是否是市场全面回暖的争论中,一派观点就说“目前的小阳春只是降价效应刺激下的刚性需求的爆发”。
关于刚性需求的提法,我们更愿意理解为一个便于理解的口语,但频繁地从一些“专家”口中说出,显得就不严谨了,因为在理论上根本就不存在刚性需求之说。就目前的楼市而言,无论是政府,还是开发商,首先要厘清有效需求与刚性需求之分。
从字义上看,“刚性”的意思是:坚硬不易变化的,跟“柔性”相对。所谓刚性需求,是指在供求关系中受房价涨跌影响较小的需求。也就是说,在某一时段内,无论价格涨跌,那些不得不买房或者一定产生的、客观存在的需求就是刚性需求。这有点儿类似于被动性需求,例如用拆迁补偿费买房的,不买房就不能结婚的或者替儿女结婚准备的,外地新移民定居的,认为买房比持有现金更安全的等等,只要是一年内计划购房的,都可以视为刚性需求。
在目前的房地产圈子里,有些开发商似乎在像挖掘项目卖点一样在“自我安慰”地寻找“刚性需求很大”的支持依据,如城市化率逐步提高、居民收入稳步增长等,好像“刚性需求”已经成为开发商似乎已是一个放之四海而皆准的真理,它在任何时候都完全可以证明一个地方的房地产市场的光明前景,而轻视了房地产市场的竞争态势。事实上,即便是存在刚性需求的话,刚性需求是有条件的,当刚性需求被上涨过快的房价破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求。例如结婚购房需求,当房价过高或上涨过快而超过支付能力时,就可能延迟购房了,这时的刚性需求就转为弹性需求了。再例如认为买房比持有现金更安全的部分投资性需求,当货币市场出现些许变化时,也很容易放弃购房。所以,严格意义上说,市场就不存在绝对的刚性需求。
在市场交易火热时,开发商以“刚性需求非常大为”由而快速扩张,现在需要痛苦地消化;当楼市略有回暖时,开发商又以“刚性需求是客观存在的”为由而对市场抱有不切实际的乐观,结果很有可能就是:当重置成本更低的新盘面市时,将不得不面对可能烂尾的结局。
住房市场需求只有有效需求和潜在需求(有效需求是指在一定时间内愿意购买且有支付能力的需求,而潜在需求则是未形成支付能力的需求,潜在需求主要影响远期住房市场运行),只有弹性需求,不存在刚性需求。专家们可以拿刚性需求说事儿,但开发商如果把刚性需求当回事儿,就有可能犯盲目乐观的错误。