第42节:房地产行业:2009年将走向无限平凡(9)



系列专题:《经济危机下的经营投资策略:逆市布局》

  目前对外出口对于中国经济增长的贡献大概仍有2个多百分点。但随着全球金融风暴的蔓延和深化,美日欧等发达国家经济衰退、全球经济减速已成定局,随着新订单的减少,外需减少对我国出口的影响在2009年将会充分显现。1998年的情景在2009年可能会重新上演。

  资料来源:国家统计局,中信建投证券研发部

  图9 两次金融风暴中我国经济对外依存度的对比

  目前,我国出口国主要为美国、欧盟、日本。2007年三者占比分别为19.1%、20.1%、8.4%,其他如新兴市场占52.4%;2008年以来,随着国际金融危机向实体经济蔓延,中国主要出口对象国进口需求显著减弱,对我国出口贸易造成较大影响。我们认为,2009年出口传统对象国的份额占比还将下滑,而新兴市场的份额占比则进一步上升。

  出口增速将继续放慢,但净出口对经济的贡献好于2008年。由美国次贷危机引发的世界经济增长放缓,将对2008年我国出口继续构成很大压力。目前,我国除对美国出口大量减少外,欧盟、日本经济放慢对我国出口的影响也开始显现,中国到欧洲的出口增速已经从2008年年初30%~40%回落至2008年10月份的22%,对日本的出口增长也在明显放慢。随着危机不断加深,这一下滑趋势还将会继续下去。外需减少对2009年就业将会造成巨大压力,但对整个经济增长的影响可能要小于2008年。原因主要是2008年外贸顺差降势较猛,净出口对经济增长的拉动作用明显减弱。初步预计,2009年出口增长9.8%,进口增长9.6%。

  图10 1995~2008年进出口增长

  1.固定资产投资:面临的内需放缓的压力要更大

  与97金融危机相比,当前中国经济在次债危机中可能面临的内需的放缓压力要更大。

  在扩大内需的过程中,一个活跃的房地产市场占据十分重要的位置。在1998年应对亚洲金融危机时,中国的房地产市场还处于起步阶段,对中国内需的带动作用还处于促进和形成阶段,而在目前的房地产市场上,则已经开始形成了十分浓厚的观望和调整的气氛,直接制约着内需的扩张。2008年10月份固定资产投资增速仅为24.3%,较9月大幅下滑4.5%(见图10),其结构呈现如下显著特征:(1)中央项目增幅依旧大幅攀升,当月水平几近40%,而地方项目却明显回落,创2008年以来最低增速;(2)房地产投资急转直下,当月落至11.2%,而非地产投资亦降至30%以下。

 第42节:房地产行业:2009年将走向无限平凡(9)
  考虑到房地产市场占到固定资产投资的25%,前后相关联的子产业超过100个,房价收入比也处于一个较高的水平。在外需已经大幅回落情况下的全国性的房地产市场调整,更会加大内需扩展的难度。

  2008年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象,预示着过去10年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。预计2009年商业房地产投资还将出现大幅下滑,商业房地产业调整将带动钢铁、水泥等相关重化工业调整,进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。

  企业因效益滑坡和市场需求萎缩,投资能力和投资信心明显不足,实体经济投资需求将会减弱;而反映投资者意愿的新开工项目明显减少,2008年1~8月计划总投资同比仅增长2.5%,其中占全社会固定资产投资50%以上的东部地区新开工项目计划总投资为负增长。

  图11 固定资产投资增长

  预期随着PPI的逐步回落,以及政府为刺激经济所采取的大规模投资计划的启动,后期我国固定资产投资名义和实际增长都将出现加快趋势。尤其地方投资在中央投资及中央政策的牵引下,地方投资预计在2009年“急行军”,有可能爆发式增长;预计2009年全社会固定资产投资名义增长率有可能回落至18.6%左右,实际增长17.4%左右。

  2.金融财政:较之于1998年政府财力有更大用途空间

  1997年与2008年中国的外债风险都不高,所不同的是1997年的债券率远较08年为高,1997、1998年分别为63.2%和70.4%,而2007年降至27.8%(见图12)。1997年中国的财政收入为8 651亿元,到2007年增至51 322亿元,是1997年的6倍,财政收入占GDP的比重由1997年代10.96%上升至20.56%(见图13),财政状况不可同日而语,这为应对今天的危机提供了较强的金融与财政支持。与1998年相比,政府财力尚有较大空间;中国拥有充裕的外汇储备,足以应付资金外流,因而,国家施行反周期的财政政策空间较大。因此,未来几年施行扩张性的积极的财政政策有其合理的历史依归与支点。  

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