爱华网系列专题：《资本杠杆撬动成长：有效沟通有密码》
增发“借壳”风景独好吗 增发“借壳”出现火暴场面。2008年5月29日，中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛（000961.SZ），将中南房地产所持有的10项共计50.95亿元的房地产业务注入上市公司。截至6月2日，据不完全统计，2008年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。 如果有好的项目急需资金，增发股票无疑是圈钱的最佳方案。如果为圈钱而圈钱，则是公司的一大败笔。圈了钱却没有用途，既不能给股东带来收益，又不能给公司带来利润，对公司的正常经营也没有帮助，其结果是：增发后净资产增加，新的资金赢利能力不如旧的。 公司债尚不成熟 2008年5月21日、22日两天，地产龙头万科、保利地产、新湖中宝等地产公司发布公告称，中国证监会已经有条件通过公司发行债券的申请，分别发行不超过59亿元、43亿元、14亿元公司债券的再融资方案。吴少平教授说：“公司债方面的优点是，发行公司债相比发行股票成本略低，发行公司债保障控制权，不改变股东结构可以有效利用财务杠杆；公司债方面的缺点是，财务风险高，到期日的问题，法律法规对发行数量有限制，相对其他融资渠道条件苛刻。” 赵强指出：“表面上看，发行公司债对地产公司而言，是当下唯一通畅的渠道。但实际上这种方式仅适合于一些信用良好的大公司。同时，由于通账预期的上升、投资者的缺位等因素，短期内公司债是一个很不成熟的市场，因此发行成本较高。” REITs创新路漫漫 惧怕受美国次贷危机“蝴蝶效应”波及，内地房地产信托基金创新步伐是否更加谨慎呢？REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，也就是房地产（不动产）投资信托基金，实际上是一种证券化的房地产投资基金。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾表示，目前建立本土化REITs条件基本成熟，但在税收、监管和人才3个方面存在瓶颈。 作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。据不完全统计，2008年1月底在中国香港上市的REITs共有7只，收益率由5%～7%不等，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率在5%～6%之间。通过投资REITs，投资者可以分享房地产业高速成长的巨大收益。 中国企业海外发展中心主任、著名经济学家孙飞表示，目前，我国房地产信托计划基本上是投资于特定项目的单一信托计划，房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离。信托计划应有的组合投资，分散风险的作用也并未发挥。这种情况下，要改变“一元模式”，发展“二元模式”，开展REITs就成为最适合我国房地产业的业务发展模式。 他建议，根据我国的现实情况，REITs的设立需要满足以下两个要求：首先是促进稳定的中长期投资取代短期炒作，保证房地产市场的长期稳定发展。其次是REITs应当成为银行信用的有利补充，而不是转嫁风险的工具。信托公司是目前我国唯一具有直接投资实业资格的金融机构，并且具有在国内寻找合适的房地产项目的优势。国内信托公司与海外投资基金合作，利用其在海外融资、REITs上市推介的优势，进行优势互补，是我国REITs发展的现实选择。
（文/马玉荣、于南、张同）
