爱华网在近日举办的“2013中国地产金融创新论坛”上，业内专家、企业代表就如何进行地产行业模式创新的话题展开了探讨。 地产企业的跨界转型 赢周刊：近年来，不少开发商从住宅地产转向商业地产，他们主要面对哪些挑战？ 杨朝晖：我觉得最大的挑战是商业地产的运营能力。很多时候，纯粹的酒店没有人愿意投资，尤其是高端的五星级酒店。因为酒店的回报周期特别长，回报率很低。但东莞有很多酒店是很赚钱的，本土投的很多酒店是非常赚钱的。原因有二：第一，投资很低。第二，运营得非常好。往往我们（从住宅地产）转到商业地产的时候，我们在做不擅长项目的时候都选择外包模式。我们在巽寮湾（投资）喜来登酒店、产权式公寓酒店，一年下来，产权式公寓赚的钱反而比自己持有的投了好几亿的喜来登酒店还赚钱。最核心的（问题），我认为是提升商业运营能力，在运营线上加强人才聚集、提升管理模式。 王高超：住宅是一个资金流动型的房地产商业，而商业地产则是资金沉淀型的房地产商业。想从住宅转商业，就要看开发商怎么做。如果想让资金沉淀一下，就做一些商业地产（项目）；如果资金不是很充分，做商业（地产）时还是要抱一个谨慎态度。 陈苡筱：很多房地产开发商都在做商业地产，无外乎就是在你的商业运行模式中，你的产品定位、规划设计以及企业对这个城市、对老百姓做了哪些帮助，提供了哪些服务，比如低碳环保等，由此来使你的持有型物业带来更大价值的提升；尤其是你的存量资产在未来不断提升中以及周边环境得到改变的时候，与其他商业地产如何竞争，金融体系如何进行分配，这些都是需要企业家、房地产开发商，尤其是从事商业地产运营的企业去考虑的问题。 赢周刊：在制造业，创维现在迈出了商业地产的步伐。服装业最近也有消息称，雅戈尔的服装业务有20多亿元库存，而地产业务有200多亿元库存。制造企业做商业地产的动机是怎样的？又遇到了哪些问题？ 陈苡筱：创维集团在香港上市的企业的主营业务还是家电制造业。创维置业实际上是赶上了一个比较好的政策，即广东省“三旧改造”，在深圳叫“城市更新”。以前的工厂、旧的居民区、包括村屋，在城市发展过程中，已经不太适合城乡二元化结构，已经无法实现目前城市的发展，怎么办？必须进行城市更新、城市改造。创维是根深于深圳本土的企业，把企业总的研发、生产搬到石岩，对于最早期20、30英寸小尺寸电视，实际上目前在社会上已经淘汰了。这种老旧生产线也不适合目前的生产，在这种情况下，企业需要更多研发费用去支撑我们未来对家电业的发展，于是，我们向政府申请了城市更新。 对于专业的商业地产运营来说，我们整个团队都是做专业房地产的。我是在深圳做了17年房地产（业务），我们的总工、常务副总以及相关部门老总都是来自于深圳许多比较知名的地产企业。所以我们对商业地产这块运营还是有信心的。 地产商遭遇电商冲击 赢周刊：马云与王健林关于电商与传统商业的亿元豪赌，你押谁？地产商如何应对电子商务的挑战？ 杨朝晖：我支持王健林，因为我也是开发商。以前，很多人说信息化高度发达后可以在家办公，但现在的事实告诉我们并不是这样。反倒是由于信息化高速发展，使人更有聚集在一起的动力。同样，电商的发展会促进传统商业的升级换代。电商能解决的、很方便能够购买的东西会逐步退出商场，取而代之的更多的是一种体验式的产品。金融街有一个北京最高档的商场——金融街购物中心，整个购物中心我们最近五年一直在做业态调整，最突出一点就是增加体验式购物。还有一点，我认为电商不能取代的，就是奢侈品消费。当然还有电影院、餐饮等高端的休闲。不过，电商的挤压使得传统商业不断转型和发展，最终谁会胜利，还不好说。 王高超：我觉得电商就是可以单纯移动物体的销售模式。但是传统商业，有很多顾客还是要去（实地）看。大宗产业肯定不适合电商的东西，真正电商就是一些比较小型的传输方式，这两者没有可比性。 李生：我认为未来的电子商务还是不能代替传统商业。因为今天电子商务在中国存在三个基本问题。第一，没有税。现在国内一个产业链体系，如果中间没有税的话，上游可以节省50％左右的成本。但是，没有税的情况会不会很持久呢？我想是不会的，它是一个短暂的周期。第二，综观美国和日本这么发达的国家，电子商务占社会消费品零售总额比例不足10％，传统商业还是占主流。第三，今天电子商务也遇到瓶颈了。2012年11月11日所谓“光棍节”，天猫卖了191亿，退货了也有十几个亿，号称40万件退货，而且最重要的是，他们现在也存在招的采购人员、各方面人员收取回扣（的情况）了，跟传统商业也有很多重叠的点，也建立自己的仓库、自己的物流，成本一点不比传统商业好很多。换句话说，我们未来是怎样一个发展（趋势），要拭目以待。 林峰：我们今天真正做商业地产要远离购物。购物在网上就解决掉了。消费过程和多种多样以消费过程为核心的业态，变成我们今天搞商业地产最关注的、最重要的方向。从城市商业步行街区的休闲化到美食街、创意街、工坊街、酒吧街、新建古镇、休闲小镇等等，这些形态都是休闲商业基本形态，主要有两个要素。第一，吸引力要素。第二，业态创新。买东西的问题，马云已经解决了，人们来这个地方一定是消费的，来找过程的，因此用什么业态创新、去形成持续发展和价值，是未来休闲商业地产发展最重要的（问题）。 地产商应把握城镇化契机 赢周刊：在新型城镇化的趋势下，如何认识商业地产的机遇和挑战？
苗乐如：对于房地产业界也好，对于投资人也好，不能一听城镇化就兴奋，就像打了吗啡似的，就计算人口，能建多少住宅就建多少，这样不行。总体上讲，随着城镇化，对商业地产而言，必然就是消费群体的增加，包括对商业地产的设施投入也是必然要增加的。 把握新型城镇化的机遇，我建议一是深耕城市、大城市；二是拓展新小城市。但是后者需要结合地方的特色、习俗，特别是农业现代化进程，初期以生存型消费为主导，再逐渐转变为享受型消费。特大城市、东部经济发达地区城镇化率高，对近郊区或周边城区、农村的改造就是机会。体验式购物、享受型消费要求在新区就有机会发展。在成熟社区如何改造提升老式百货超市销售业态发展，使商店简单购物与网络购物结合，购物与体验消费相结合。一些成熟的城市还有原有商圈、商业街的改造升级。 赢周刊：商业地产如何把握城镇化契机？ 苗乐如：商业地产必须坚持理性发展，商业地产包括住宅投资的规模、节奏必须与当地城镇化进程结合，比如每年可转入的城市人口的数量、这个地区人口消费的能力等。和农业现代化新的生产、流通方式、人们的消费习惯相协调。且不能按照大城市模式简单克隆商业业态。关注地区的差异性，坚持理性投资。 钟彬：我认为从政府到行业、企业都需要改革。如果要新型城镇化，一定要土地制度改革；如果要引入更多民间资本，就需要金融制度改革；如果要经济制度转型，就要财税制度改革。政府不改革，整个行业要想最终走向健康是有问题。房地产行业也要改革，行业已经明晰有一个双轨制，同时我们会发现行业也不再是简单的火车头，我们不再是主角，主角是上面的实体经济，是上面的消费产业，所以地产和产业园区结合，和消费类产业结合就变得非常紧密。 企业如何破局？至少有四个方面：第一，一定要金融化。没有金融可持续的商业地产是不可想象的。中国商业地产今天有很多问题不仅仅是自身产业问题，其实也是金融问题。我们会看到在国外商业地产背后其实主要是金融导向，甚至不叫地产金融，它核心实际上是金融地产。第二，地产实体化、产业化。如果我们在商业地产上没有一个产业支撑，我们最终的生命力有问题。第三，精细的服务化。房地产行业最终会向两个方面走，重资产金融、轻资产服务，这块也会带来巨大空间。第四，广泛的国际化。所以政府的变革、企业的变革、行业的变革，也许会给我们整个市场带来很大的变化。我们希望我们商业逻辑也改变，从原来制度性土地红利变成一个商业模式优化下的一个产业红利。
