小的是美好的 《潘石屹如是说》第二章 小的是美好的(只做房地产下游)



只做房地产下游

在房地产业发展初期,最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是“香港模式”,也就是从买地、建造、卖房、管理几乎都由一家开发商独立完成。许多房地产开发商都是在这种“一条龙”模式下完成了在房地产行业的原始积累,并实现了全国性的大规模扩张。

但是专业化分工协作的集约化成熟产业链条是大势所趋。在这样一个产业链条上,各利益主体分工精细、高效协作,以市场为机制实现合理的利益分配,产业链上的各个企业角色定位越来越清晰,而开发商则由全能型开发逐步过渡到专业开发。潘石屹认为:“我们所处的时代是高度专业化分工的时代,任何一个人,吃的、穿的、用的,包括住的在内,95%以上的产品和服务都是别人给我们提供的。任何个人、公司,甚至国家,只有积极地参加到社会化分工中来,你给别人提供服务,也让别人给你提供服务,你才能进步和发展。”

我觉得我对中国的情况还是挺了解的,但拿地确实不是我的长项。所以从2004年我下定决心,把整个房地产行业从中间一分为二:第一段是上游,拿地、拆迁,靠政府的规划指标,耗时很多,花钱不多……这些事情不是我们操心的,我也不赚这个钱,让刘晓光(首创集团总裁)和任志强(华远地产董事长)去做。他们拿完了我再拿(买)过来。这样成本会高一点,可是(第二段)做设计、建房子、销售房子这三件事情,绝对没有任何一家公司比得了我们。

2004年12月,潘石屹在与网友聊天时表示:

 小的是美好的 《潘石屹如是说》第二章 小的是美好的(只做房地产下游)
我们公司的策略一直是做专业化,就是聚焦在下游,不做房地产上游,也不搞大量的土地储备。我们的目标是每拿到一块土地都要建造出好的建筑。

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我们的特长是设计、建房子、卖房子,只做房地产的下游。

精明的潘石屹不会为拆迁、拿地而承担风险。虽然潘石屹拿地的价格偏高,但他仍然专注于“为少数人盖房子”的梦想。

除了2004年6月以“招拍挂”的方式拿下建外SOHO地块外,SOHO中国的土地都是通过协议转让的方式取得的。

潘石屹在早期拿下的SOHO现代城和建外SOHO两块地使其持续开发到2006年。当时的土地出让金都是分批缴纳,而且被潘石屹的预售模式抵消了,因此不存在太大的风险。

在土地出让金不能分批缴纳后,潘石屹就改用了“鸡蛋换粮票”的协议转让模式。协议转让的优势就在于快,很多棘手的问题在土地一级市场里已经得到解决了。

2004年,潘石屹在收购尚都的新闻发布会上说道:

这张“粮票”,我们付出了比市场高出许多的代价,这是为什么?

SOHO8226;尚都的法律、财务关系清楚。我们马上就可以把精力放到设计和建设上去,没有扯皮的事。在北京有许多项目的股权关系、债权债务关系十分复杂。尚都虽经历了十年历史,但是华远在此前已基本处理清楚。

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我们的优势是设计和产品,我们的弱项是前期工作,尚都对我和任志强来说是一个扬长避短的项目。

于是,潘石屹用这种策略从华远地产手里接下了尚都,从首创集团手里接下了三里屯项目。2007年3月,潘石屹的私人公司丹石又收购了北京天街公司50%的股权,获得了前门22.4万平方米土地,并拥有其100%的经济权益。

2007年11月,继2004年转让SOHO8226;尚都项目后,潘石屹与任志强二人再次上演了一出“鸡蛋换粮票”,潘石屹以24.4亿元人民币收购了任志强手中的两个项目,并将这两个新项目分别命名为“光华路SOHOⅡ”和“SOHO8226;北京公馆”。  

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