爱华网“资产轻盈”土地意味着稀缺资源，意味着快速的升值，意味着惊人的暴利。许多开发商拿地的目的不再是开发，而是囤积，静待升值，因为地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式。房地产业前几年的发展表明，凡是暴富的开发商，一般都是土地囤积最多的开发商。以碧桂园为例，它2007年的土地储备量高达5000万平方米，而身为碧桂园执行董事的杨惠妍，也当仁不让地成为2007年富豪榜新首富。 土地开发商囤积了多少土地？潘石屹给出的比较确切的数据是： (2007年)房企售楼收入2.9万亿元，购地支出3万亿元！ * * * * * * * * * * * * * * * * 我看到很多优秀的房地产公司最后都是被庞大的土地储备拖垮的，对一个房地产公司而言，拥有一堆土地储备与实现巨大利润之间还有一段很长的道路要走。|www.aihuau.com|潘石屹并没有卷入2007年疯狂的圈地热潮。他从不把资金投入到大量土地的囤积，等待土地的升值，而是宁肯花高价拿地，通过创新提高售价，在资金上快进快出，快速滚动，通过提高资金周转率获得高额利润。潘石屹认为：凡是依靠倒卖土地赚钱的公司，最终的结局可能会很悲惨，十多年前海南的一些项目公司的命运已经证明了这一点。2006年，潘石屹在SOHO小报网上聊天时说道：顺驰最近一两年急剧的扩张，确实让许多同行目瞪口呆。关于顺驰的评论，非常非常的多。我认为这种神话般的扩张是非常危险的，成功的可能是九死一生。只有一种可能就是中国在这次宏观调控中，大幅度地限制建设用地的供应量，使土地变得非常稀缺，价格高速上涨，顺驰这一两年来高速扩张圈的地，就会很值钱。可是我想，中国政府在这次宏观调控的过程中，会采取一个非常理性的行为，充分地考虑市场的供求关系，这种假设基本上不可能发生。任何一个大公司的崩溃，都会给周围人和公司带来巨大的灾难和不幸。我想很少有人愿意看到顺驰成为这样一个崩溃的公司，给房地产市场带来负面的影响。所以顺驰的孙总要小心谨慎，不要太冒进了。 潘石屹表示，任何一个企业，不考虑自己的能力，过度地扩张，都是非常危险的。尤其在中国目前金融形势趋紧的情况下，这种危险就更大了。正如潘石屹所预料的，顺驰为它的快速扩张付出了代价。2007年顺驰被路劲基建收购。2006年下半年到2007年全年，中国的房地产增长速度太快了，可以说是一种疯狂的增长。2007年一年房地产成交额增长了44％，到了2.9万亿元。这种高速增长的过程中，人们的欲望不断膨胀，许多公司的发展计划都很大，他们都想：全行业都增长44％了，我还不增长100％吗？所以许多房产企业都大量囤积土地，付出了相当大的资金量。通过2007年的调整，实际上对整个行业的心态有一个理性的回归。一些房地产企业要联合起来呼吁救市……我认为这用不着，要救的话就自己救自己。其实犯不着规模非得做那么大，你做不大就做小一点。上海志成企业发展有限公司2007年年底以11亿元的天价拍下普陀“地王”，半年后却甘愿以损失3000万保证金为代价退回此地，对此，潘石屹的评价是：我们一定要相信市场的力量，市场上面有两种力量，一种力量是奖励，一种力量是惩罚。市场会奖励那些判断正确、决策理性的企业；而那些冒进的、不理智的、对市场判断错误的企业，一定会受到市场的惩罚。市场的发展就是在这两种奖励与惩罚的力量共同作用下进行的。在整个行业疯狂圈地的时候，SOHO中国并没有跟风。SOHO中国是怎么应对这种局面的呢？我们就是遵守两条：理性和纪律。在2007年，差不多有10个月的时间，中国每一个城市土地的价格都超过了房价。而我们SOHO中国无论是上市前还是上市后，账面上都是有资金的，可是我们没有购买一平方米的地。当市场疯狂的时候，我们一定要严格遵守纪律。标准有可能是你定，也有可能是市场定。如果面粉的价格比面包贵了，那一定是要出问题的。潘石屹表示：“我不是不赞成土地储备，我赞成的是在合法情况下的土地储备，因为中国法律规定两年不开发的土地要无偿收回。如果你的公司有3年的开发期再加上2年的土地储备，不开发的土地最多存2到5年的时间，再多下去的话，就会存在法律风险，此外资金效益也会很差。所以，我们不会走这样的一条路子。跑马圈地不是我们的商业模式。”我在北京最繁华的地方，怎么可能把CBD的地块放两年在那里晒太阳呢？所以，开发的产品不一样，就决定了走的路子不一样。* * * * * * * * * * * * * * * *商业模式决定了我们不可能在CBD范围内进行土地囤积，这既在政策上通不过，也在经营上不划算。依照过去的规定，开发商尚有两年的宽限期，就是利用这个宽限期，开发商达到了牟取土地升值暴利的目的。但现在，开发商连一年的“自由空间”也没有了。2008年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调，根据法律规定，土地闲置满两年，依法应当无偿收回，“坚决无偿收回”，并且规定，即使土地闲置不超过一年，够不上“按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”，土地增值部分也将被征缴“增值地价”。北京房地产界的另一大腕儿任志强也强调：“对于去年（2007年）囤地过多的企业，今年可以选择卖掉三块地中的两块，留下一块会活得很轻松。”SOHO中国首先是一个商用物业公司；其次，SOHO中国是一个专注CBD项目的商用物业公司，这就决定了我们只能在黄金地段拿地，而要看到利润，就必须快速完工、快速交易。（我们）所有拿到的地都盖了房子，所以看起来似乎永远是土地零储备。
早在2002年年底SOHO中国第一次筹备在香港地区上市期间，面对一向重视土地储备的香港投资者的疑问，SOHO中国联席总裁张欣的解释是：“SOHO中国是以品牌创造价值的公司，资产轻盈是公司的经营模式，因此不会有庞大的土地储备。”虽说SOHO公司第一次上市失败了，但潘石屹依然坚持着不囤地的策略。2007年，SOHO中国香港上市之后，潘石屹表示会将一部分资金用于土地储备，但又称不会大幅度增加土地储备。他说道：公司未来的发展需要一些地块，拿出一部分资金用作土地储备是正常的，但土地储备的量不能太大，主要是提升土地储备的价值。我们还是专注于做中国商业地产最好的地段，如北京的CBD、天安门、三里屯等人口最密集的地段。但公司不会囤地、囤房，我认为这会影响资金周转，而足够快的资金周转，是地产企业发展的生命。2008年6月13日，潘石屹在与网友聊天时说道：从过去几年直到今年，SOHO中国的土地储备是合理的，是在符合国家法律范围之内的土地储备。但2007年，中国的土地市场有十个多月的时间太过疯狂，所以SOHO中国放慢了取得土地的计划。目前还会按照公司预定的方向购买可供开发的土地。
