爱华网土地储备是多少才算是“适量”？
（摘自宋延庆文章《房地产企业土地储备战略研究》
一方面是一线企业不断加大土地储备量，使房地产存货量不断增加；另一方面，受资金紧张所限，广大中小企业普遍只有1-3幅待开发用地，发展潜力明显不足。在一线企业中，有的企业土地储备量足够未来八年、十年开发，有的企业只够两、三年。那么，房地产企业究竟有多少土地储备量还算是“适量”呢？
“土地储备存续比”指土地储备面积与单期（季度）销售额的比值，是衡量一个企业一个时期内按照其开发销售速度，土地储备量可供开发的时间。例如，某房地产企业在某时点的土地储备量是500万平方米（指规划建筑面积，下同），该时点所在的当季度，企业完成销售面积50万平方米，那么该企业的土地储备存续比就是10。
根据兰德咨询多年来对一线企业土地储备战略及储备量的研究，我们认为，土地储备存续比值在20-35左右比较适量，也就是在保持现在的销售状况不变的情况下，相当于五年到八、九年的开发用地量。如果在未来五年内，企业的年度销售增长率目标设定为20％，那么五年后的销售面积将是现在的2.5倍。按照土地储备存续比20计算，实际土地储备存续比仅为13，相当于三年零一个月；按照土地储备存续比35计算，实际土地储备存续比为20，刚好够相当于五年的开发所需用地。也就是说，考虑到企业年均增长20%的情况下，土地储备存续比值20-35相当于企业未来3-5年开发所需用地，aihuau.com应该算是比较适量的。如果年均增长率目标高于20%，土地储备存续比值超过40也是必要的，反之则应当向区间值下限偏移。
以万科和保利为例。若按照一季度销售速度计算，保利的土地储备存续比为33.67，万科则仅为10.68，相当于两年半，发展潜力明显不如保利。另外，2008年万科新增土地楼面地价为1941.37元/平方米,保利地产新增土地楼面地价为1036.42元/平方米,比万科便宜913.26元/平方米,如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构,保利地产土地价值要好于万科。从近三年看,保利地产新增土地储备面积远远高于其同期销售面积,2006年销售面积为123万平方米,新增土地储备为前者近三倍,达到385万平方米；2007年销售面积为200万平方米,新增土地储备面积则为755万平方米；2008年销售面积为258万平方米,新增土地储备为594万平方米。对于拿地方式和拿地目标，万科可能更在意付款方式，希望用更高的杠杆的方式来翘动整个项目，而保利注重的是快速变现能力——两家企业的土地储备战略指导思想明显不同，这种不同或许意味着“龙头老大”宝座的易主：依照现在两家企业的土地储备量和这几年的销售增长率，到2011年保利销售额将极有可能达到900－1000亿元，并超过万科，成为行业第一！
