泰禾.中国院子 担保额为净资4.6倍 泰禾临崩盘危机?



     7月销售40亿耗资110亿拿地

  被诸多业内人士描述为“疯狂”的泰禾集团,9月3日再次在其官网发布公告。公告称,计划年内全面放开“大额度”拿地授权,最高授权金额达到60亿元人民币。与此同时,泰禾集团董事长黄其森多次在公开场合表示,公司2013全年计划的拿地资金是110亿元,而且调高的可能性极大。

  而就在该公告发布的数日之前,泰禾集团经200多轮的拼抢后,力挫中海、万科、招商、中骏、融信、正荣等20家实力房企,以40.52亿元竞得厦门海沧约259亩的H2013P04地块,楼面价10834元/平米,溢价率185.2%,成为厦门史上最大“地王”。

  时代周报记者在查阅泰禾半年报等资料后发现,1—8月泰禾已在全国购买土地9块,平均每月斩获地块超1幅,总计占地超1090亩、总建筑面积超158万平米、总金额约134亿元。尤其是今年以来,泰禾在一线城市北京、上海频频战胜全国超一流房企,连续竞得多幅地块。而与此形成鲜明对比的,则是2013 年前7 个月,公司仅实现合同销售金额40 亿元。

 泰禾.中国院子 担保额为净资4.6倍 泰禾临崩盘危机?
  盲目高价拿地使其资金捉襟见肘,据其半年报显示,其资产负债率已超过80%,有分析人士指出,泰禾集团总担保额度已超过其净资产两倍有余,如果项目进展出现问题,随时有崩盘的危险。

  对外担保133亿是净资产4.6倍

  据统计,泰禾今年1-8月在全国已经成功斩获9幅优质地块,获取丰富土地储备,泰禾强劲的实力及高速的发展,令业界侧目。

  疯狂拿地的结果,导致今年上半年泰禾集团预付款项高达61.7亿元,而去年年末则是16.92亿元,增长了264.49%。据泰禾2013半年报显示,泰禾集团的短期借款以及一年内到期的非流动负债分别为31.57亿元和23.14亿元,分别增加680.29%和491.20%,公告显示,上半年泰禾的资产负债率已经高达80%。

  无奈之下,泰禾开始增加融资运作。3月,泰禾集团为旗下六家全资公司提供总额为62.2亿元的担保,其中有四项是为满足最近所拿项目的运营资金而进行的。4月25日,泰禾为北京台湖地块项目提供连带责任担保,担保额度为20亿元。

  从2012年扩张起,泰禾集团就以所拍得的土地抵押、控股孙公司股权质押、集团担保的形式从银行、信托、股权基金、资产管理公司等机构处融资。截至2013年6月,泰禾集团对外担保133.53亿元,占公司最近一期净资产的460.33%。相比2012年末公司实际对外担保总额52.24亿元,增长1.56倍。

  时代周报记者在查阅泰禾2012年报及2013半年报后发现,泰禾2012年从金融渠道融资近60亿元,其中兴业银行贷款29亿元,是泰禾集团最大资金提供者,云南信托处融资12亿元,东方资产管理处筹得12亿元,其他的银行包括交行、民生都有数亿元贷款。

  2013年以来,泰禾集团的融资显得更加频繁,特别加快了信托的融资。半年报数据显示,长期借款中信托借款为24亿元,除了2012年的云南信托12亿元,增加了12亿元。分别为中铁信托的4.5亿元优债1303期北京泰禾项目集合资金信托计划和五矿信托7.5亿元泰禾广场信托贷款集合资金信托计划。

  除了借助资产抵押方式获得融资之外,泰禾还采取项目信托融资方式,包括中融信托14亿元泰禾泉州华大股权投资集合资金信托计划和重庆信托20亿元中维泰禾集合资金信托计划。

  此外,大业信托泰禾I号股权投资基金集合信托计划目前募资8.75亿元。

  泰禾董秘王传序在接受时代周报记者采访时表示,外界对泰禾的资金猜测可能并不准确,就目前来看,无论商业地产还是住宅地产,泰禾都做到了量力而为。“我们不会盲目拿地,土地预付款也基本付清。”王传序透露,除了厦门海沧地块款项尚未结清之外,所有款项均已支付完毕。

  抢抓城镇化的机会

  泰禾为何在几近沉寂10年之后突然发力,按照黄其森的说法,国内城镇化进程是房地产的最好机会。黄其森曾在接受媒体采访时表示,这是一个历史机遇,所以泰禾要抢抓住,快速扩张。

  据王传序透露,目前泰禾的发展方向主要集中在一线城市,并且已经在北京和上海拿地,未来最有可能进入广州等城市。“如果有机会的话,为了保证公司的可持续发展,泰禾一定会加强土地储备。”

  那么城镇化到底能带给房地产怎样的机会?复旦大学房产研究中心企业研究所副所长陈晟表示,在城镇化进程中,新城镇建设占有重要地位,它将给房企带来新的市场需求。但是可能给新的产品带来的机会更多。诸如乡村旅游地产,生态环境保护地戒特殊产业的集聚地等将成为房地产需求的产生地。具有鲜明特色、生态宜居的智能小镇,将是今后的一个重要发展方向。

  “我个人认为,目前所有关于城镇化带动房地产发展的说法,都很牵强。”亚太城市研究会房地产分会会长、地产评论员陈宝存在接受时代周报记者采访时表示,目前所提的城镇化带给房地产的机会,更多的应该是城市化进程加快的概念。陈宝存认为,随着城市化程度的升高,改善型住房或许能够迎来新的机会。但是从目前来看,按照陈宝存的观点,以“院子”系列闻名的泰禾,价格已经非一般城市居民所能承受,因此城镇化概念下的发展契机,似乎对泰禾而言,并没有太大的实质性帮助。

  “资金扶持可能才是更多以城镇化概念扩张的房企看中的理由。”有行业分析师在接受时代周报采访时如此表示。据公开消息显示,作为推进城镇化建设的主力银行,国家开发银行已先后与安徽、深圳、四川等十多个省市签订了合作备忘录或协议,向四川、深圳、福建等省市提供的融资额度分别为2000亿元、1000亿元、1500亿元,以此推算,该行为地方城镇化提供的资金支持将超万亿元。

  拿地后8-10个月就开盘

  被众多业界人士担心的泰禾资金风险问题,似乎泰禾内部人员并不在意。“我们这两年拿地确实快,也被外界批激进,但是对于资金风险,我们掌控得还是不错的。”王传序告诉时代周报记者,这主要得益于高周转的经营思路。据其介绍,泰禾要求所有项目的开发周期在8—10个月,北京的时间则更短。借助这种经营模式,通过销售收入来回笼高额的拿地资金。“因为在政策上相对宽松一点,北京的开发周期比福建的要短。”

  泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时表示,之所以能够采取这种开发模式,得益于泰禾在拿地之前做足了功课,泰禾在拿到地的同时,设计基本上已经完成。所以才能保证拿地后七八个月开盘。

  王传序介绍,高周转的执行来源于两个方面,首先是对拿地的慎重思考,其次是运营能力。“泰禾的运营能力不成问题,而且从目前几个项目来看,虽然初期被认为激进,但是后来依然给泰禾创造了不少的利润。”

  但是另外一个问题也被更多地讨论,那就是价格不菲、定位高端的别墅项目,适合高周转吗?对于高定价的豪宅来说,缩短销售周期,有可能让项目享受不到后期价值提升带来的高溢价。但在泰禾高周转的策略下,黄其森坚持让泰禾?北京院子也要坚守这一法则。泰禾对此的解释是,高周转后,通过压缩一个项目的销售周期,所得销售款可以做两三个项目,这样的利润率其实一点都不差。

  另一方面,泰禾大扩张规模需要大量资金,也必须依靠快速销售的道路。至今,运河岸上的院子的销售周期已十年,黄其森不打算让泰禾?北京院子卖如此长时间,而是计划开盘后一年半清盘,开盘后半年内大部分资金要回笼。

  未来打造20泰禾广场赶超万达

  对一线城市市场看好,这是泰禾突然发力的逻辑起点。在商业地产上的一系列成功尝试,也让泰禾杀入一线城市决心更坚定,“赶超万达”已成为其商业地产目标。“我们在商业地产上的口号是学习万达、超越万达”,黄其森的这句话在泰禾内部已经耳熟能详。

  泰禾的目光要瞄准一线城市,打品牌,树口碑。黄其森的安排是,将集团的设计研发中心设于北京,将招商中心设在上海,加大对一线城市的拓展力度。他认为,城镇化的结果是拉动内需,在这一大背景下,商业地产价值更为凸显。

  “我们未来的计划是打算打造10—20个泰禾广场项目。”王传序告诉时代周报记者,目前泰禾在福建的两个商业地产运营良好,是未来开发更多类似泰禾广场的主要信心。王传序透露,从目前来看,考虑到资金风险的原因,泰禾广场未来并不会走自持为主的路子,而是通过出售与出租并用的方式进行经营。据王传序介绍,通过销售部分商业地产的方式,回笼前期投入到大部分资金之后,再选择进行持有出租,是泰禾对商业地产运营的主要方式。“我们有自己的商业管理和运营团队,因此对持有的商业部分,也能够做到很好的成本控制。”

  不过,在陈宝存看来,目前商业地产还只是一个泡沫,必须要在城市化程度较高,住宅入住率上去之后,再来发展才是合适的选择。而且未来电商对这种商业地产实体形式的冲击到底有多大,现在还不是很清楚。“太冒了。”陈宝存如此形容目前商业地产的开发热潮。在他看来,住宅到一定高点需要5—10年,商业地产成熟也需要5—10年,因此商业地产的发展应该是在10—20年之后的事情,现在还为时过早。

  

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