爱华网割肉补亏却向关联企业输血10亿 数万亩土地一级开发续约成谜 虽然上半年营业收入同比增长228%至8.66亿元，但云南城投置业股份有限公司（600239.SH）却亏损6600万元。 时代周报记者发现，在云南城投业绩亏损的背后，是其让外界困惑的一系列资本运作：加速投资、变卖资产与输血关联公司。令人费解的是，在叫嚷着资金紧张被迫借款、割肉卖出优质资产的同时，公司又向关联企业输血逾10亿元。 “亏损是因为之前收入基数小，而营销成本和财务成本却在加大，尤其是融资渠道关闭后融资成本加大。由于公司在扩张，投资这块的现金流量很大，而投资收益这一块，之前出售（资产）的回款还没有收到，所以净额负值较大。出售云南天佑主要是考虑到后期投入要加大但结算周期长，且收益的毛利率会降低。三个关联公司是公司的参股企业，我们只是在按照同比例出资。”云南城投证券部负责人向时代周报记者解释。 而云南城投与昆明市政府关于环湖东一级开发项目的合同已经到期3个多月，至今仍在洽谈，续约成谜。 上半年投资高达20亿 与以往相比，今年云南城投的投资动作来得更猛烈些。云南城投表示，2013年，公司计划投资50亿元（不含股权投资）。截至2013年6月30日，公司完成投资20.1亿元，占计划投资额的40.2%。 值得一提的是，云南城投上半年投资活动产生的现金流量净额为-20亿元，去年这一数值却不足1亿元，云南城投解释是“本期公司对外股权及债权投资高于上年同期所致”。时代周报记者发现，在前方为云南城投四处投资的公司叫云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（下称“云南旅游企业”）。 去年底，云南城投参与“中航信托，天启330号云南城投旅游产业投资集合资金信托计划”(下称“天启330号”)，并通过天启330号信托资金与安盛创享公司、云南省水务产业投资有限公司(下称“云南水务”)共同出资设立一个规模达到31亿元的云南旅游产业基金—云南旅游企业，其中，云南城投出资10亿元，云南水务出资1亿元，其余资金是引入优先级的20亿元信托资金。届时，业内还有评价称，云南城投以10亿元撬动一个规模达31亿元的资金展现了相当的“金融技巧”。当时的约定是，云南旅游企业将以云南城投的旅游产业等项目投资为主，闲置资金用于投资国债与银行理财产品等临时投资。 显然，这家去年底才成立的旅游产业基金公司，已经被委以重任，时代周报记者统计发现，在短短半年时间之内，云南旅游企业就前后8次对外投资股权债权，累计投资金额近14亿元。 “这种向外扩张的速度还是有点冒进，虽然（旅游地产）看起来形势大好，但这种规模的扩张速度对企业的管理、经营等都产生风险，应该循序渐进。” 云南大学经济学院教授徐光远对时代周报记者表示。 按照云南城投的说法，这种投资步调并不激进。“融资渠道关闭后，公司主要还是依托信托和基金。我们主要是做两个方面的驱动，就是经营性房地产和投资性房地产。公司之前就有投资性活动，投了一些项目，我们每年都有涉及到投资性活动收益这块，其实这也是结合到我们自身的一个特点，公司获取项目的能力强，但开发能力较弱，就导致了很多项目不能及时开发，就需要截掉这些项目进行新的投资。” 与投资扩张相继进行的是资产的剥离。不过，其出售旗下云南天祐房地产有限公司（下称“云南天佑”）却引来不少质疑。 割肉变现却向关联企业输血 在外界看来，云南城投今年走了一步变卖优质资产的怪棋。云南城投半年报报告显示，其上半年利润主要来自于控股公司云南天祐，公司按持股比例享有约4300万元的净利润。而正是这家给云南城投连续带来利润的企业，今年6月，云南城投发布公告转让其所持51%股权。 云南天佑开发有东骧神骏?万泰住宅小区项目，目前一期已经结转，二期剩有部分尾货，还有三期未开发。也就是说，目前云南城投已经结转了能回笼资金的部分。 “目前能结转的差不多都结转了。而后期需要继续资金投入。公司经过测算，预测到后期该项目的结算周期长，且毛利率会降低。且在市场供应方面，我们会相应推出其他同类项目，并且有一定的供应量，各方权衡下，决定出售该项目变现。”云南城投证券部对时代周报记者表示。 实际上，云南城投的资金状况并不太乐观。今年初，云南城投流动负债为95亿元，截至6月底，流动负债高达近140亿元，而现金一直维持在20亿元左右。且在发布半年报的当日，其还公布了一个向股东借款30亿元的公告。 “资金也是（这次出售天佑）一个原因，但我们主要就是经营性房产和投资性房产双轮驱动，云南天佑本来也是我们收购过来的，这次主要是考虑到后期要继续投资、且云南天佑后期项目毛利率降低的因素。”上述人士表示。 而更让人疑窦丛生的是，一方面资金紧绷有债务危机，且割肉变现，但另一方面却向关联公司慷慨提供不少资助。数据显示：其二季度却被关联方占款近11亿元。公司“其他应收款”项目从年初的9.6亿元上升到19亿元。其中，对云南中海城投房地产开发有限公司、云南招商城投房地产有限公司、云南城投华商之家投资开发有限公司分别提供资助3.49亿元、 4.77亿元、2亿元。 “这些公司是我们的参股公司，因为项目要开发需要继续投入的，我们是按股比进行出资、担保。”云南城投向时代周报记者坦言。而上述关联企业开发项目均位于环湖东项目，都涉及到云南城投环湖东的一级土地开发。 一级土地开发续约成谜 2008年5月份，云南城投与昆明市政府授权的昆明市土地矿产储备管理办公室签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，这个合同涉及到滇池北岸4.18万亩土地的一级开发权。具体的分配方式或从之前的5%保底收益加上土地出让净收益五五分成，合同为期五年，目前已经过期3个多月。由于该项目规模庞大以及区域核心，云南城投也曾被资本市场寄予厚望，但由于地方政策及环境不断变化，环湖东路土地一级开发并不顺畅。云南城投开发整理并被昆明市政府收储的首批土地在2011年6月底才进入“招拍挂”出让环节，结果却遭遇大比例流拍，一度陷入尴尬。2012年6月，云南城投信托融资15亿元重启环湖东路沿线土地一级开发。 云南城投方面也向时代周报坦言：“接手该项目后，发现包括进度、模式等，都和预想的有区别。会不会续约还说不定，目前正在洽谈，但主导权应该在政府。” 而业内人士也表示，这个片区的开发由于滨湖的特殊性质，也受到了一定的限制。“这片土地是有一定市场，但谈不上多冷淡和多火爆。该片区距离市中心有一定距离，且由于环湖土地的一个特殊性，发展类型、项目选择等都会受到一定的限制，都得考虑生态环境问题。” 云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪对时代周报记者表示。 国信证券分析师区瑞明和黄道立就指出过该一级开发的风险：“规划调整导致可出让土地减少；工程进展低于预期；政府拍地时间不确定；政府违约：包括调低收益分成比例、终止未启动的三、四期(约2万多亩)合作、在拍卖后故意拖延或不兑现‘收益分成’等；地价比2009年预计值低。”不过，上述分析师亦表示，若不续约，政府不得不偿还欠公司的60亿元；若政府续约且规定公司于2018年必须开发完毕，但土地则在2023年才出让完毕,净收益也超过109亿元。
不过，徐光远则对时代周报记者表示，这个一级开发项目是云南城投和昆明市政府的契约，如果续约的话，一旦土地能够出让成功,云南城投是可以获得暴利的，但目前昆明的土地市场并不景气。“去年底今年初，房地产商云集云南，拿地热情很高，相关数据显示，昆明市今年1月份的卖地收入就高达220亿元，为上海同期4倍。无疑，昆明后续楼市竞争会非常激烈且存风险，这也影响了开发商后续拿地的热情。再加上整体的大环境的影响，（1月）之后昆明的土地出让市场并不景气。”而实际上，云南城投在自身营业收入规模不足10亿元的情况下，却在该一级开发上砸入了超过70亿元，但目前却仅收获5%的保底收益。“前期投入70多亿元，已拿到的是5%的保底收益。但当时约定的后续收益五五分是指土地出让金减去开发成本后的净收益，但目前成本认定还没完成，所以无法测算收益。包括收益在内的都是我们目前谈判的内容。”
