爱华网3.2.1 万科的乘法战略：低利润率×高周转率在前面的“第2章 业务范围”中，我们发现A股地产“四大天王”——万保金招都有不俗的ROA表现，也都高于行业水平，这首先应该归功于它们都是高度专业化的地产公司。但是，它们ROA的创造路径完全不一样。通过对ROA的两个驱动因素——利润率（销售净利率）和周转率（总资产周转率）的分析可知，万科是向左走——走规模化路线，其业务定位是“低利润率×高周转率”（见图3-4）。图3-48195;万保金招的业务定位（2007～2011年） 注：气泡代表ROA。纵观“四大天王”，业务定位可以分解为两种风格：万科、保利地产和金地集团属于“低利润率×高周转率”模式，即定位于普通住宅地产；招商地产属于“高利润率×低周转率”模式，即定位于高端住宅地产。再细分，在万科、保利地产和金地集团的对比中，又可以发现，万科的“低利润率×高周转率”的特色更为明显。
那么，万科为什么重周转而轻利润呢？这里涉及万科的企业哲学和对利润率和周转率谁更重要的深刻认识。3.2.2 万科的逻辑：取+舍万科在业务定位上的选择反映了其在利润率和周转率之间的“取舍观”：周转率——取，利润率——舍。1．利润率：舍2007～2011年，万科的销售净利率均值为14.61%，略高于行业中值（13.89%），远低于招商地产（23.38%）、保利地产（17.62%）和金地集团（15.30%），这体现了万科的“舍”（见图3-5）。图3-5 万保金招的销售净利率（2007～2011年）万科的精神领袖王石有一句名言：“超过25%的利润不做。”这从另外一个侧面反映了万科对“低利润率×高周转率”模式情有独钟。事实上，万科始终坚持普通住宅地产的业务定位，坚守“为普通人盖好房子，盖有人住的房子”的经营理念。与众多地产商不同的是，万科的“舍”体现了其哲学观和境界，万科做企业做的是事业，而不仅是为了获取利润。因此，万科从来“不囤地”“不捂盘”（详见“第4章 项目储备”）。2．周转率：取万科在利润率上的“舍”，意在周转率上的“取”。2007～2011年，万科的总资产周转率几乎历年都高于其余三大天王，均值为0.36次，高于金地集团（0.32次）、保利地产（0.30次）、招商地产（0.21次）和行业中值（0.29次），这体现了万科的“取”（见图3-6）。图3-6 万保金招的总资产周转率（2007～2011年）万科对利润率和周转率有着独到的认识。万科认为，周转率对于企业更重要，弹性空间更大。因为利润率主要受企业外部环境的影响，外部环境直接决定了企业的销售额、拿地成本等，而周转率则主要取决于企业自身的运营能力和管理水平。企业通过前期规划、设计，中期建设施工，后期营销管理等可以加快企业的周转。在地产行业景气时期，高利润率的项目定位似乎也可以创造出高的周转率，但在地产行业低谷时期，企业的周转率比利润率更加重要。当地产行业处于火热的上升时期，同行兄弟企业竞相囤地、捂盘时，万科却实施既定的快速销售市场策略。这种策略，表面上看不可理喻，甚至遭到投行界的诟病。但是，作为一家以理性经营著称的企业，万科追求的是稳健发展，而不是暴发。因为一旦市场形势出现逆转，囤地、捂盘的行为对开发商现金流的打击将是致命的。众所周知，房地产是一个强周期、高风险的行业，受宏观经济环境和国家调控政策的影响非常大。通过高周转，万科不仅减少了未来的不确定性，控制了企业的风险，而且更有利于其迅速做大——获得规模化经营的好处。这就是万科的高明之处。如果说万科在业务范围的选择方面体现了其“减法”战略的成功，那么，从业务定位上来看，万科的选择则体现出其是一位“乘法高手”。通过“滚雪球”式的乘法效应，万科提前4年实现了其“千亿”梦想。3.2.3 后续：万科之“微调”但是，企业没有一成不变的战略，企业战略应该随着形势的变化而变化，因时而变，因势制宜。随着房地产市场的过热，国家对房地产市场的宏观调控深入化和常态化，限购、限价等非经济手段的使用，对住宅地产形成了强大的打压态势。面对未来住宅地产的不确定性，万科对业务定位进行了微调—适度进军商业地产。之前万科在做住宅地产时，一般都是将配套商业部分外包给其他专业开发商，如嘉德置地等。从2010年开始，万科尝试进行业务定位调整，制定了“8∶2”战略—开发项目中，80%为住宅地产，20%为持有型商业地产。万科的战略意图在于：住宅地产涉及商业配套部分时，做好商业可以更好地为住宅地产服务。万科提高商业开发能力主要是为了顺应城市发展趋势，因为现在纯住宅的土地出让已经越来越少了，企业只有加强非住宅领域的业务能力，才能获得更多开发住宅的机会。10年之内公司仍将专注于中国主流住宅市场，公司也正在提升做非住宅业务的能力，但其目的并不是为了向商业地产转型，而是“做商业，是为了更好地做住宅”。商业地产受国家宏观调控的影响小，具有长期稳定收益，可以平滑住宅地产业务销售额和现金流的波动性，保障集团整体业绩的稳定性。可以预见的是，万科在项目定位上的微调会在一定程度上影响其未来ROA的表现，持有型商业地产由于其“高利润率×低周转率”的特性，会在一定程度上拉低万科的ROA，但也会增强其稳定性。
