公众号的第一篇文章 《数字解读万科:房地产管理之道》 第一篇 投资管理 第2章 



     【案例2.1】主业不突出,“瘦狗”业务拖垮整体业绩

 公众号的第一篇文章 《数字解读万科:房地产管理之道》 第一篇 投资管理 第2章 
1.公司背景

GXFZ公司是一家小型园区地产企业,主要业务在成都市。

2009~2011年,公司年营业收入均值为12.43亿元,总资产均值为27.59亿元,利润总额均值为0.21亿元(见图2-8)。

图2-8 GXFZ公司的规模(2009~2011年均值)

  注:气泡代表利润总额。

2.问题表现

GXFZ公司的总资产收益率表现非常糟糕:2008~2011年,公司ROA均值仅为0.30%,比行业中值(3.74%)低3.44个百分点,比万科(4.69%)低4.39个百分点(见图2-9)。

图2-98195;GXFZ公司的总资产收益率(2008~2011年均值)

从更长时间来看,GXFZ公司在2003年、2006年和2007年更是大幅亏损,其ROA分别为-8.83%、-9.38%和-15.77%。作为一家地产公司,又处于房地产业异常火爆的时期,GXFZ公司出现亏损实属罕见。该公司的ROA不仅大幅低于万科和行业平均水平,也低于与其业务定位类似的南京高科和苏州高新(见图2-10)。

图2-108195;GXFZ公司的ROA(2000~2011年)

3.管理诊断

GXFZ公司的资产回报率为什么表现如此之差呢?我们从其业务结构来找原因。

以2009~2011年为例,GXFZ公司的主要业务有建筑施工、销售及出租所开发产品、工业(制药业)、投资服务业(期货经纪业务)和工业厂房租赁业务等(见表2-5)。

表2-5 GXFZ公司业务收入构成(2009~2011年)     (单位:万元)  

业务名称 2009年 2010年 2011年

 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)

销售及出租所开发产品 9 961.37 9.37 18 264.81 15.13 13 076.80 9.09

建筑施工 68 796.62 64.68 72 927.07 60.40 103 366.69 71.86

医药制造 8 401.31 7.90 7 620.41 6.31 6 430.58 4.47

橱柜制造 4 109.85 3.86 4 775.35 3.95 4 727.20 3.29

期货经纪 11 640.42 10.94 13 036.04 10.80 11 486.80 7.99

宾馆服务业 2 715.76 2.55 3 329.39 2.76 3 735.38 2.60

其他服务业 736.93 0.69 796.82 0.66 1 018.99 0.71

合计 106 362.27 100.00 120 749.89 100.00 143 842.44 100.00

从其主营业务的收入构成可以看出,GXFZ公司在业务结构上存在两大问题。

一是房地产主业不突出。GXFZ公司作为一家定位于房地产行业的企业,其真正的地产业务占比却非常低,历年都未突破20%,其中2011年仅为9.09%。主业占比过低、投资分散,造成了整体业绩的不佳。从GXFZ公司的地产业务占比与ROA的对比中可以看出,两者高度正相关(见图2-11)。

图2-11 GXFZ公司的地产业务占比(左)及ROA(右)(2009~2011年)

二是“瘦狗”业务——建筑施工业拖垮了企业整体业绩。该公司的建筑施工业务占比非常高,2009~2011年均在60%以上。建筑施工属于典型的“低利润率×低周转率=低ROA”业务。经过测算,我们发现,该公司建筑施工业务的毛利率非常低,平均不到5%(见表2-6)。

表2-6 GXFZ公司建筑施工业务的毛利率(2009~2011年)  (单位:万元)

年度 营业收入 营业成本 营业利润 毛利率(%)

2009 68 796.62 65 718.22 3 078.40 4.47

2010 72 927.07 69 746.41 3 180.66 4.36

2011 103 366.69 98 613.78 4 752.91  4.60

GXFZ公司将自身定位于地产行业,但其真正的地产业务占总业务的比重却很低(不到20%),而“瘦狗”业务——建筑施工却占到了60%以上,这就是该公司投资业绩远远不如地产行业一般水平的重要原因。

因此,剥离“瘦狗”业务成为该公司业务诊治的重点。从2007年开始,GXFZ公司新一任经营班子面对历史形成的主营业务不突出、投资分散、资金紧张、盈利能力不强等问题,实施了产业整合、收缩投资战线、盘活变现资产、解决历史遗留问题等措施,对与主营业务关联度不高或盈利能力低的产业进行了剥离,并在此基础上对部分子(分)公司实施了包括关闭、转让等方式在内的资产处置措施,改变了历史形成的非相关多元化产业格局。但是从2009~2011年的报表反映来看,其调整的力度还不够。

诚然,园区地产公司承担着园区建设的一些职能,不如万科等住宅企业在业务选择上那样洒脱,但作为市场化的企业,其同样可以做好资源配置,进行业务升级,剥离一些“瘦狗”业务,将有限的资源(包括资金、人才、管理等)投入到投入产出比更高的业务中,从而实现更高的投资回报。南京高科和苏州高新同样有建筑施工业务,但其比例远低于GXFZ公司,因而其ROA都相应较高。

GXFZ公司不是个例,它代表了我们在研究中观察到的一种现象:总资产收益率不高的公司往往是随便多元化,什么都做,什么都不强,最后导致企业没有核心竞争力。

  

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