爱华网安得广厦千万间？大庇天下寒士俱欢颜。
诗圣杜甫于盛唐末年提出的“大同”理想，至今仍不失其时代意义。这并不是说杜工部1200多年前的眼光何其超前，而是世人对当下天价豪宅的愈发唏嘘。
试想，谁会不喜欢居住在这片钓鱼台国宾馆附近的区域？春天举目，玉渊潭柳影婆娑；夏来骋怀，一池碧水凉意盈；秋日揽胜，满园黄叶雁南飞；冬至煮酒，宜薰宜醉钓湖雪。
当然，如此理想的居住环境是需要“实力”的：没有支付单价7.2万元/平方米的腰包，请君远离。
一线调查
京城“最贵楼盘”出炉始末
●本报记者 李乐 北京报道
故都北平有过四个钓鱼台，最著名的当属前朝帝师翁同嗣曾居住、后被改建为国宾馆而闻名的“玉渊潭钓鱼台”。而现在，最知名的称号恐怕要归东钓鱼台了，一个叫做“东钓鱼台家园”的房地产项目已在此拔地而起。
这是一个单价高达7.2万元/平方米的天价豪宅。它的出现是如此一骑绝尘，曾经先后创下京城最贵楼盘纪录的昆仑公寓、银泰中心、盘古大观、柏乐府等“高档名盘”统统被其甩在了身后，后奥运时代“北京最贵楼盘”无人能出其右。
然而，7.2万元/平方米的天价背后，楼面成本价并不高。知情人士透露，该楼盘的楼面地价尚不及2009年6月31日成交的广渠路15号“地王”的楼面地价。况且，纵使按照“地王”1.6万元/平方米的楼面地价计算，7.2万元/平方米的售价仍然足以保证该处楼盘成为东钓鱼台家园开发商进入房地产领域以来、利润率最高的项目所在。
从三年前的东钓鱼台村，到而今的“京城最贵楼盘”，尽管其间中国楼市有所调整，但当下仍是涨势不休。前有汤臣一品，后有东钓鱼台家园，“最贵楼盘”们享受的短期内土地价格数倍溢价的“福气”，与中国绝大多数房地产商的暴富轨迹悄然重合。
判若霄壤：低成本与高售价
从1.6万元/平方米到7.2万元/平方米，尽管其间仍有建安成本，利润率之可观明眼人一看即知。
2007年陆续从东钓鱼台村拆迁搬离的时候，东钓鱼台的村民们或许不会想到，不到两年之后，在他们搬离的这块土地上开发出的楼盘，最高卖价可以达到7.2万元/平方米，他们更不会想到，这块土地会刷新北京楼盘的“最贵纪录”。
2006年的元旦刚过，一条“土地消息”在京城的地产圈中快速传播开来——位于玉渊潭公园周边的一片建设用地，土地方有意转让，对于甚为缺少水源与水景的北京而言，谁拿到这块土地，便意味着高房价和高利润。
这块土地便是如今的东钓鱼台家园项目建设用地，实际上，这里本是海淀区原东钓鱼台村的一部分。根据《中国经营报》记者获得的海淀区政府2009年第7号文件，东钓鱼台家园项目开发用地西到玉渊潭北门、南至玉渊潭北岸、北到玉渊潭北街，总开发面积7.3万余平方米，其中可销售面积为4万余平方米。
北京几个知名的开发商都获得了消息，但动作都没有一家名叫中赫置地投资控股有限公司（下称“中赫置地”）的开发企业来得迅速。最终，中赫置地迅速击败几个潜在“对手”，从与土地方接触到最后签约只用了3个月时间，开发方已与土地方签订了土地协议转让协议，当然，中赫置地也便顺理成章地成了当下东钓鱼台家园的开发商。
按照中赫置地的公开资料，该公司2005年成立，注册资本仅为1.17亿元，业内称其老板为河北人。
双方最终签订协议是在2006年4月，签约双方分别是中赫置地（买方）和军方某下属单位（土地方）转让方式为协议出让。
实际上，当中赫置地签订土地协议转让协议时，东钓鱼台家园项目用地范围内的拆迁工作还未启动。双方约定，由土地方负责拆迁工作，而拆迁产生的费用则由买方中赫置地归并土地价款一并支付。
此时的北京，按照国土资源部的相关规定，从2004年8月31日开始，土地出让必须通过招、拍、挂市场，而这块土地之所以在2006年仍然能以协议转让的方式出让，系因为对军队建设用地协议转让的最后大限划在2007年，而这块土地，也成为北京最后一批协议转让的军队建设用地之一。
知情人士透露，东钓鱼台家园的楼面成本价，不高于2009年6 月30日由方兴地产拍到的广渠路15号地的成本。方兴地产当日以40.6亿元的价码，拍得广渠路15号地，楼面成本价约1.6万元/平方米。
所谓楼面成本价，是以土地总价款除以土地上的规划建筑面积得出的每平方米住房成本数据，属于衡量房地产项目利润率的基础标杆。从1.6万元/平方米到7.2万元/平方米，尽管其间仍有建安成本，利润率之可观明眼人一看即知。
因“祸”得福：躲过惨淡2008年
然而，恰恰因为如此，东钓鱼台家园躲过了房地产大势惨淡的2008年。那一年，北京所有的豪宅项目集体遭遇滑铁卢，或许从这个角度而言，被拆迁拖延了一两年不能销售的东钓鱼台家园实属塞翁失马。
尽管在未启动拆迁的情况下已与土地方签订了协议出让合同，中赫置地已然充分估计到了其中可能有的风险，但风险还是如期而至，出让协议签订后，该地段拆迁进展缓慢，而且一拖就是将近两年。
根据2006年4月签订的协议，拆迁工作由原土地方组织实施。
事实上，2005年，东钓鱼台村的户籍、工商注册等就已经被冻结。根据记者获得的海淀区政府2005年第26号文件，拆迁地段的具体范围为：东至玉渊潭路西红线，南至玉渊潭公园，西至钓鱼台医院，北至海军总医院南围墙，总面积125亩，其中建设用地面积50亩，待征道路绿化用地75亩。
对比海淀区2005年26号文件与2009年7号文件便可发现，东钓鱼台家园项目用地拆迁范围，恰在2005年26号文件划定的拆迁冻结范围内。
《中国经营报》记者了解到，在签订土地转让协议前后，中赫置地方面对于拆迁的进度估计得相对比较乐观，彼时，该公司认为，2007年左右拆迁工作便可完成，开发商可以随即进场进行开发，并赶在2008年北京奥运会之前进行预售，一方面吸引本地的高端政商客户，另一方面，也兼顾到2008年奥运会可能带来的外籍客户与购买力。
彼时北京的房地产价格，正处在历史上涨速度最快、涨幅最大的时期。房地产价格涨幅常年接近20%，随之而来的是大量开发商和楼盘封盘惜售，等待房价上涨，而在这轮房价上涨最快最为疯狂的周期中，东钓鱼台项目却困于拆迁的拉锯战之中。
由于拆迁进度相对缓慢，且不确定因素较多，当时还无法预期具体拆迁的工作何时完成，所以，项目的规划方案、销售策略都在此间进行过多次调整。当然，即便当时未能最终确定，但由于紧靠钓鱼台国宾馆的特殊地理位置，其产品形态的轮廓已然得以敲定：玉渊潭公园、钓鱼台国宾馆均要求限高，同时限于土地总体面积不大，控制性规划给出的容积率已经确定为2.5。
而实际上，在2005年，北京市规划委就已经给出了玉渊潭乡东钓鱼台村拆迁后进行建设的《规划意见书》，最终2.5的容积率，亦是根据这份规划意见书最终得以确定。
中赫置地不停调整规划设计方案、销售策略之时，拆迁工作终于在2008年初基本完成，这比中赫置地方面的预计整体晚了一两年，由于2008年北京进入前奥运周期，所有城区的大型工程项目都禁止施工，即便拆迁工作已经完成，中赫方面也已经无法进场施工，而且，预售工作也就更不能够进行。
然而，恰恰因为如此，东钓鱼台家园躲过了房地产大势惨淡的2008年，那一年，北京所有的豪宅项目集体遭遇滑铁卢，或许从这个角度而言，被拆迁拖延了一两年不能销售的东钓鱼台家园实属塞翁失马。
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天价逻辑：豪宅扎堆
对于高额的单价和总价，东钓鱼台家园的销售人员给出的解释首先便是地理位置的稀缺与不可复制。
按照中赫置地2008年综合制定的方案，东钓鱼台家园的售价将在6万元/平方米左右，当时的定价策略，销售团队和决策层煞费苦心。
对于高额的单价和总价，东钓鱼台家园的销售人员给出的解释首先便是地理位置的稀缺与不可复制。该销售人员表示，这个项目紧靠着钓鱼台国宾馆和玉渊潭公园，地理位置得天独厚，是“天生的豪宅”，而在其周边，也确实有高档住宅聚集的趋势——在玉渊潭公园南侧的缘溪堂，2008年之前便已经接近了3万元/平方米的单价。
天生豪宅，这也确实是中赫置地高层的一贯思路。记者了解到，在耗费较长时间由市场部门制定的销售策略与定价方案中，公司高层给出的核心思路与原则便是比照全北京市范围内的豪宅进行定价，对标的项目包括盘古大观、昆仑公寓、柏乐府、银泰中心等，一方面是价格要达到该类豪宅的同一水平，然后再按照此类豪宅的价格标准确定一系列建筑安装的投资成本。
《中国经营报》记者了解到，除了东钓鱼台家园既有的结构建筑材料外，外立面主要采用红砖、石材、原铜和钛锌板。其中后两者为欧洲进口，原铜为德国原装进口KME；钛锌板则作为屋顶材质，其品牌为法国VM ZINC。据称，这是东钓鱼台家园适用建材中最为昂贵的部分所在。
对于除地段以外的“天价因素”，销售人员的解释主要集中于大量顶级进口品牌装修装饰的采用，以及高档豪华细节元素的运用。比如一个顶级的水龙头或者花洒，进口价相当不菲。
一位曾经参与过柏乐府、昆仑公寓项目建设工程管理的人士告诉记者，通常情况下，顶级豪宅的建安成本是中档住宅的1.5倍左右，但最高也不会超过1.5万元/平方米，再加上内部装饰顶级水平的支出成本，至多也在5000多元/平方米封顶，因此按照通行标准最高水平计算，顶级豪宅建安总体成本亦不会超过2万元/平方米。
如此计算，东钓鱼台家园的成本至多不会超过3.6万元/平方米，而其平均售价为6.5万元/平方米，最高售价更是高达7.2万元/平方米，全部按照成本最高值计算，东钓鱼台家园的税前利润率，已经接近100%。
东钓鱼台家园是中赫置地利润率最高的项目。此前，中赫置地在北京开发的北纬40度等楼盘，均属于中等住宅，按业界标准进行考量，通常利润率较低。
根据北京市房地产交易管理网显示，截至本报发稿时止，东钓鱼台家园总计售出房屋18套，回款逾4亿元，位列当月销售排行榜的第4位。
“一不小心”：7.2万元/平方米
一直以来，深知舆论环境苛责的中赫置地高层，并不愿意当上房价的“出头鸟”。因此，在确定此前一轮定价时，之所以把平均价格控制在6.5万元/平方米，原因其一是确定该价格的2008年，整个豪宅市场异常冷清，原因其二便是如是定价可以低于盘古大关、柏乐府、昆仑公寓等项目的价格，不做“出头鸟”。
2009年7月东钓鱼台家园以7.2万元/平方米的单价创下北京楼盘售价的最高纪录，更像是一个“意外”，如果不是2009年4月以来房地产市场的迅速回暖，恐怕这个项目还卖不到这个价格。实际上，中赫置地决策层心目中的定位始终是6万元/平方米，而直至东钓鱼台家园登上北京最贵楼盘的宝座之后，其推广网页上报出的销售均价仍然是6.5万元/平方米。
一直以来，深知舆论环境苛责的中赫置地高层，并不愿意当上房价的“出头鸟”。因此，在确定此前一轮定价时，之所以把平均价格控制在6.5万元/平方米，原因其一是确定该价格的2008年，整个豪宅市场异常冷清，原因其二便是如是定价可以低于盘古大关、柏乐府、昆仑公寓等项目的价格，不做“出头鸟”。
记者查阅北京市建委的交易记录显示，被中赫置地高层作为定价标杆的盘古大关、柏乐府、昆仑公寓等项目，其2008年的成交均价均是在7万元/平方米左右，在东钓鱼台家园刷新最高纪录之前，盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持着“最贵楼盘”的纪录。
中赫置地高层不做房价出头鸟的思路并非没有道理。作为前辈，上海楼王单价高达11万元/平方米的汤臣一品在对市场销售后，招致各方非议，饱受压力，甚至aihuau.com多次被原建设部以及上海各级主管部门突击检查或调查，至今未能售出几套，显然，东钓鱼台家园的开发商，不希望重蹈覆辙。
“还有一个问题，就是这样楼盘的目标客户，通常要很低调，要求确保自己的私生活和安全，一旦因为楼王或者地王而引发关注，他们入住这样的社区，恐怕心理上会有一定的障碍，担心自己顺带成为聚焦的公众视线之下，如果是这样，其销售也会受到一定的影响。”华高莱斯房地产顾问机构董事长李忠告诉记者。
事实确实如此。本世纪初北京销售最为顺畅的豪宅项目——官园9号，其买主大多为金融机构的一二把手以及政府背景的官员，其销售之所以得到这些目标客户的认可，主要是因为在官园9号之前，有一栋较高的老师住宅楼遮挡，从街道上无法直接发现这个豪宅社区，从而符合了此类项目购买者的心态需要。
如今与颐和园“融为一体”的颐和原著，也秉承了类似的理念。
而在不小心以7.2万元/平方米的价格成为了京城的“最贵楼盘”之后，东钓鱼台家园无疑将成为众人目光注视下的富豪与天价楼盘“新故事”所在。
截至本报发稿为止，中赫置地董事长周金辉未对本报的采访要求做出回应。
背景BACKGROUND
谁在坐享土地高溢价
什么叫“坐地收钱”，销售总监胡运东（化名）跳槽之后才算真正明白。
快意恩仇。
胡运东三个月前因为销售提成和自己原来的老板闹翻了，一怒之下，两个月前，他选择了一个近乎于“报复”的跳槽方式——到仅有一街之隔的另外一家楼盘担任销售总监，明摆着要自己原来的老板好看：在北京的地产圈，除非深仇大恨，没有人犯得上如此大动干戈。
但直到来到了这家楼盘，胡运东才发现，自己之前辛苦的卖房真是“亏大了”——同一地段，一街之隔，均价差距不超过200元/平方米，但年均销售的利润率却生生高出自己原来所在的楼盘将近60%，正是因此，拿年终奖时，胡运东凭空可以多得10多万元。
一切的区别仅仅在于，胡运东现在供职楼盘所开发的是2004年“831大限”前以协议转让的土地；而此前他供职的楼盘，则是不折不扣的“招拍挂”。土地成本的差异与后“831”时代的高溢价，成就了胡运东及他所供职楼盘的超额利润。
整个楼市，大部分亦是如此。
凭空多出来60%
这个“秘密”，胡运东是在新楼盘入职一个月之后才发现的；而自己之前供职的楼盘，正是因为销售没有达到既定的目标利润率，胡被老板扣发了多半的提成。身为销售总监，胡运东曾经专门找老板理论，说是利润率定得太高；但老板的回答更直接，对面项目就能卖到这个利润率。
胡运东一时无语，直到跳槽过去，他才明白，自己的竞争对手之所以能够卖到高出原有项目将近60%的利润率，全都拜土地所赐。“我现在工作的这个项目，土地是2004年8月31日之前突击过关协议转让的，所以土地成本十分便宜。”他说。
2004年8月31日，在大多数普通人看来，只是一个普通的日期，但对北京的地产商而言，却是“天上地下”的差别。2004年8月31日之前，协议转让的土地价格要远远低于此后招拍挂的土地年代的土地价格。
“我们现在的售价大概是23000元/平方米，楼面的成本价，计算下来大概不到6000元/平方米，而我原来做销售总监的那个项目，均价卖到23200元/平方米，就贵200元/平方米，但楼面成本价已经到了将近14000元/平方米，因为是招拍挂之后2006年土地市场最好的时候抢过来的地。”胡运东告诉《中国经营报》记者。
胡运东透露，自己原先供职的项目由于是完成了拆迁的熟地，所以入市速度很快，按照当时的楼面成本价，确定了23000元/平方米的价格，后来微调上涨到23200元/平方米，但随后，胡运东现在供职的楼盘开盘，价格同样在23000元/平方米。
“一个是6000元/平方米的成本价，另一个是接近14000元/平方米的楼面成本价，协议转让土地在低成本的情况下，跟招拍挂土地的房子卖一个价，当然是有极大的超额利润空间了，这实际上才叫土地高溢价，要不这边的日子怎么这么好过。”他说。
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“顺风房”才是“暴利”
“在北京，由‘831’之前协议出让土地开发而来的商品房，在当今的市场供应中，还有相当一部分的比例，目前城市核心地区的新增住宅项目，70%以上是‘831’之前协议转让的土地，几经更换土地方，现在才面市销售，而现在房价上涨最厉害的，就是城市核心区的住宅项目，而且供不应求。”四方联达房地产顾问机构总经理杨少锋向记者表示。
而创下北京最贵楼盘纪录的东钓鱼台家园，其用地亦是通过协议转让而来。
北京一家权威市场研究机构在呈送北京市政府主管部门的一份调研报告中，使用了这样一组数据，即目前三环以内城市核心区地段在售住宅项目的用地来源与途径，75%以上系2004年“831大限”之前以协议转让的方式进行出让的土地，其土地成本价格比现在市场的平均地价水平低60%左右。
所谓“协议转让”，即是在2004年之前被普遍采用的一种土地出让方式，在这种交易方式下，土地价格由土地方与购买方经过谈判自行确定，没有统一标准，亦不对外公布价格，这种交易，通常可以通过对土地方关键领导人的“攻关”，而最终以较低的价格获取土地的使用权。
不过，国土资源部随后全面中止了这种交易方式，要求2004年之后房地产建设用地的出让，全部通过招拍挂来完成，北京则由于有众多的历史遗留问题，将大限划在了2004年的8月31日，并规定，自此之后，北京全面施行招拍挂出让房地产建设用地。
也正因为这种历史问题，大量的协议转让土地，直到2009年还在转化为供应量。由于协议转让土地不是熟地，拆迁、土地平整等开发工作都要拖延时间，因此最终造成比其成本价更高的招拍挂同区域土地已经入市供应，并且以招拍挂的土地价格作为成本基数计算并制定价格，显然造成了房价在一定程度上的上涨。
“所以，几经周折，等到这些协议转让的土地开始入市供应转化为商品房的时候，房价已经涨上去了，但购买者不会在意你的成本价是多少，而只是看你是否符合这个区域的价格水平，这样，即便和招拍挂出让的土地卖到一个价钱，其利润率无疑也将翻倍。”杨少峰称。
也正因如此，协议转让土地才是土地高溢价的“坐享者”。
“我们的成本是多少，卖价是多少，都能算得出来。”7月22日深夜，陆劲基建的一位销售负责人向记者抱怨。他抱怨的是顺驰领海项目，这块孙宏斌当年惊天一拍9亿元的土地，至今还承受着巨大的销售压力，毕竟大兴黄村以南的地区，楼面成本价已经高达6000元/平方米，极其考验销售者的定价策略。
但另一方面，原本销售苦难的翡翠城，却在惊天一拍之后迅速热销，屡次提价，甚至超过顺驰领海的价格，而翡翠城，即是2004年前以协议转让获得的开发用地，其土地成本之低廉，超乎所有人的想象。
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豪宅“四招”
看房查家产
与所有楼盘欢迎客户来售楼处看房不同，顶级豪宅想看看房子可不容易。通常情况下，这些顶级豪宅的开发商会要求预约看房者，提供自己的资产总额证明，或者存款证明，并且划定最低限度，比如现金存款不能低于2000万元以及个人资产总额不能少于2亿元等，如果不能提供有力的证明，或者提供的证明低于规定的项目，将不被开发商接待。
开发商如此自有道理。因为顶级豪宅的目标消费群相对较窄，开发商的销售团队不愿意在“没有价值”的客户身上浪费时间，另外一方面，豪宅的购买者往往十分看重邻居的素质，因此，开发商为了后面的客户认可，宁可前面“把关”。
拖字诀 闭门羹
如果你的资产证明或者存款证明得以审核通过，与豪宅项目的开发商预约看房时间后，往往要等待很久，半个月，甚至20多天，都不是没有可能。如果你没有按照约定时间而是提前前往，十次有八次你会生生吃到闭门羹，保安或者前台接待会十分礼貌地告知你应该按照约定时间前往，并请你有足够的耐心。
通常情况下，豪宅的买家比较注重隐秘，无论是富贾、官员，都不太希望自己买上千万元豪宅的事被其他人知道，因此，开发商通常不会同时安排多个潜在客户买家同时看房，而是一天只接待2~3人，所以预约等待的时间会十分之长，另外，豪宅项目通常销售团队的人数较少，不搞人海战术，因此，接待的进度也比较慢。
熟人介绍
豪宅中的最顶级产品往往想看一眼房子都难。这些极端顶级的豪宅产品，甚至采用了俱乐部会员制的方式进行销售。如果你想看房子，即便你身价再高、威望再大，一律需要前期业主或者开发商组织的“俱乐部”的内部人介绍，才能看房然后购买，这是最为“摆谱”的一类豪宅。
这种豪宅项目，一般的情况是，其有意购买的客户往往不是富商那么简单，很多是拥有多重背景的“有钱人”，这类客户往往十分重视人际交往以及生活圈子的安全性，只对熟悉人才有信任感，开发商顺势而为，要求只有熟人介绍才能进入他们销售的豪宅。
踪迹难寻
你的预约时间到了，但是你按照地址开车反复几次，都没有找到豪宅的影子，请不要意外，如果豪宅那么容易让你找到，那就不算是在中国合格的豪宅了。通常情况下，豪宅没有路标指示，没有招摇的广告牌，通常只有一个低调的小门，直到你进入这个小门，才会发现一切是如此别有洞天。
隐秘与低调是中国富人最基本的诉求，但凡高调的富豪最终都难以善终的例子，更是教会了他们时时刻刻谨小慎微，低调非常。开发商尽管卖的是大宗消费品，但实际上还是卖东西投客户所好的逻辑，无论怎么着，都要让客户满意，所以我们很少看到哪个豪宅和普通商品房一样，有路标广告，找不到没关系，目标客户就是希望不容易那么好找才好。
