爱华网这些公司老板涉足房地产业，并实现了赢利。他们在混乱中发现了新机遇
作者: Brian O‘Reilly
你也许会觉得，一个小企业老板如果同时还从事其他不同的行业，那他一定是疯了。大概除了沃伦8226;巴菲特（Warren Buffett），谁也不能从容地同时经营管道生意和咖啡批发。但谁每月在为自己的公司或店面填写高额租金支票时，没有过这样的诱人想法: “我让房东发了财，我也该成为房东”？
显然，很多小公司的老板曾经谨慎地购买过一个工作间或办公室用作经营场所。但也有更大胆的企业正在运用他们来之不易的商业才干和他们个人对周边社区的了解，从事一项复杂得多的投机: 购买商用房地产。他们的想法是把它装修、出租，然后收获回报，同时还继续做自己原来的生意。
有三位企业家尝试这么做，他们并不后悔。斯图亚特8226;派尔（Stuart Paer）说: “沾点灰尘不会对你有什么伤害。”他说话时带著未曾被烧伤的投资家的激情。派尔在纽约州雷德班克市拥有一家床垫公司，在繁荣的市中心商业区有两处房产（还有一处房子让他租出去了）。在北达科他州法戈市，珠宝商布拉德8226;温默尔（Brad Wimmer）特别喜欢买房修房，他的兄弟和伙伴抱怨他在这上面花费的时间太多。17 年前，阿绍克8226;梭尼（Ashok Soni）在奥兰多开了一家东方式地毯商店，但现在地毯和地板材料已经成了帮助他和儿子阿米特（Amit）增添房产的手段。他们的房产包括廉价拍卖的底商、仓库，甚至还有一座旱冰场。阿米特说: “我们销售地毯和地板，但实际上，我们是搞房产的。”
在进入雷德班克市的 Sleep Shoppe 商店后面的陈列室时，你要当心碰到你的头。这里有和墙一样高的床垫，43 岁的派尔在这里塞了一张桌子。楼梯间很低矮，抬头可以看到空气管道，这样的布局让派尔很不满。他说: “人们不敢再回来。”但他却无能为力，这座楼并不为他所有。不过，这对他也没什么影响。他在别处的房产正在增值。“我在看著你这会儿就在挣钱了。”他说。派尔身材高大，梳著整齐的背头，蓄著山羊胡子。
20 世纪 90 年代初，派尔在新泽西北部开了一家床垫连锁店，后来把它卖了，得到了“几百万”美元。然后，他决心从头创业。他读到了一些有关雷德班克市的复兴的文章。该市位于泽西肖尔附近，有 12,000 人。2000 年，他去那里考察，马上留下了深刻印象。
“那是个雨天，”他说，“我仍然看到手挎购物袋的人在四处行走。”几番参观之后，他了解了那里的零售分布。“布劳德大街南边死气沉沉，我不会去那儿。布劳德的西边是小孩的地盘，那里有滑雪板店和星巴克咖啡店（Starbucks）。”但布劳德的东边就不一样了: 那里停车的地方很多。我在那边看到有富婆去高级商店。”
派尔在布劳德东边的一家拐角商店里为他的 Sleep Shoppe 商店租下了 2,000 平方英尺的空间，租金是每月 4,000 美金。他喜欢上了这儿的房子，先是缠著房东把房子卖给他。过了一段时间，他采用了更有效的办法: 出大价钱。派尔说，另一个想买房的人出价 90 万美元。“我出 120 万，还让他在第二层保留一间办公室，租金低于市场价。他迫不及待地就同意了。”
接著，他说他很幸运。“买下房子两周后，来了一对夫妇。他们想租我的店。我说不行。他们老来找我。最后，我说，我要一个月 1 万美元，也就是每平方英尺 50 美元。当时的价格是 30 美元。他们答应了，真没想到。”这对夫妇开了一家名为“切尔西之家”（Chelsea Home）的高档家具店。派尔同意将他的床垫生意转移到城市的另一头。几个月后，把楼盘卖给派尔的人搬出了第二层的办公室。如今，派尔将它租给一家股票经纪公司，每月又能收到租金 5,000 美元。他现在从家具店老板那里得到的租金是每月 1 万美元，每年上涨 2.5%。房贷是每月 9,000 美元，基本费用还需要 1,000 美元。结果如派尔所说，“我在这地方每年能赚 6 万美元”。
Sleep Shoppe 商店和它的四名员工搬到了 500 码以外、雷德班克市内繁忙的州际公路旁。令派尔惊讶的是，销售额比他们在布劳德大街的时候上升了 35%，去年达到了将近 150 万美元。怎么回事？“路上有很多车，亮红灯时人们便在我的店前停下。我始终开著灯，人们可以看到电话号码。他们注意到了就会回来。”他考虑过从房东手里买下新店址，但对房地产狂热的人可不止他派尔一个。“那家伙要得太多了。他三年前花了 60 万美元，现在想要三倍于此的价格。”
无奈之下，派尔只好拿著多年前卖掉床垫连锁店的钱，买下位于雷德班克主路旁的另一座建筑，价格是 52.5 万美元。该楼的一层为底商，底商上面是办公室。“我给它做了水压清洗，确保房顶完好。”他还花了 11,000 美元做了内部装修。一家小型电话服务公司租用了楼下的办公室，一家销售宠物（没错，是宠物）的高级服装和食品的商店 Paw Palace 租用了下面的底商。派尔说: “那家宠物精品店的租金低于市场价。不过，我喜欢宠物。而它的生意全年都很稳定。我不喜欢季节性的东西。我估计，寻找一个新的租户会使我每月损失 1,500 美元，外加大量时间和精力。”
面对利率的不断升高和消费者信心的不断下降，派尔对雷德班克的未来依旧乐观。他说: “交通很棒，还在盖新楼，租金还在上涨。这是一个喧闹的小城市。”
从商用房产中赚钱并不总是那么简单、快速。在北达科他州的法戈市，布拉德和兰迪8226;温默尔（Randy Wimmer）一直在期待房地产的辉煌。幸运的是，他们白天的工作是经营温默尔钻石公司（Wimmers Diamonds） 一家创办于 1919 年的家族企业。他们的祖父和父亲在法戈市区租房开店达 41 年之久。但在 1980 年，布拉德（52 岁）和兰迪（57 岁）买一了同一条街上相隔几幢楼的两座相邻的房子，并且搬了家。花费是: 65,000 美元买下城市主要大街与布劳德韦大街形成的街角处的楼房，4 万美元买下邻近的房子。一开始，两座楼里都有租户，所以他们直到 1983 年才接管街角的位置。
布拉德说: “我们将邻近房子的一楼以上房间装修一新，作为单元房出租。一个工艺品作坊租用了一层。”租金可以抵消成本，但房产的价值并没有出现值得炫耀的大幅攀升。问题是: 10 年前，法戈市郊开了一家购物中心，商业正流出市区，而不是向它集中。兄弟两人决定弥补他们的赌注，在购物中心开了第二家店。布拉德说，“我们在这两个地方做得都很好。”温默斯兄弟一年有 330 万美元的营业收入，拥有 20 名员工，“不过，购物中心占到我们业务的三分之二”。
不过，法戈市区在六年前时来运转。城市官员设立了经济复兴区，给区内每个业主最多达 25,000 美元的拨款，让他们拿著这笔钱去装修各自大楼的门面。城市还在该地带内 10 年不征收与房屋改良有关的地产税。温默斯兄弟投入了这场运动，尽可能去除上世纪 60 年代风格的老式门面，恢复基部的漂亮砖石。他们在这两座建筑上花了大约 30 万美元，包括对内部的翻新。邻近的楼主也做了类似的工作。布拉德说: “这里有个女人因为把公司卖给微软而挣了大钱。她在这儿有一家带酒吧和餐厅的旅馆。还有个人在这儿开了一家餐厅。”
温默斯兄弟说，他们和其他业主的努力正带来回报。布拉德说: “在买下楼房的头 20 年，我们所得和付出相差无几。”不过，在过去三年，他们的房产的价值已经上升到 60 万美元，比他们买房花的钱和之后装修的花费加起来还多出 20 万美元。布拉德实在太喜欢装修了。于是又买了第三幢楼，与他和兰迪共同所有的那两座楼毗邻。他说: “我喜欢拆卸，喜欢买下旧东西，再把它们装饰一新。”总之，他在买房和修葺上面花了 40 多万美元。幸运的是，他马上找到了租户，他们的租金超出了抵押贷款偿还额。
两兄弟认为，即便美国经济不够稳定，法戈市的房地产市场还会继续繁荣。布拉德说: “整个城市的价值在上升。我还看上了另外两座楼。但我太太说，我搞搞装修就够了。”
阿绍克 梭尼是从加拿大搬到佛罗里达州桑福德市的，原因之一是这里天气比蒙特利尔更像他的家乡德里。但在加拿大的 14 年间，梭尼获得了有关房地产的宝贵经验，他渴望重新开始。
梭尼现年 58 岁，专业是会计。1975 年，他开始进口青少年时装，在蒙特利尔销售。很快，他开始购买低价拍卖的楼盘，随后又去买未开发的地块。最终，通过银行贷款，并以他早期购买的房产做抵押，他买下了 30 幢房子、圣劳伦斯河上的两座小岛和数百英亩的野营地。可惜，利率在上世纪 80 年代上升到了 18% 以上，房地产价值缩水，梭尼说他的许多房产都还给原来的卖主了。他还说，他的房产一度价值 1,500 万，后来减少到连 100 万都不到了。
刚来到奥兰多市郊的桑福德，他花了 25 万美元买下一座小楼，开了一家销售东方式地毯的商店 Rug King。他还再次开始购置商用楼，坚守他的黄金法则: 始终以房屋价值的一半为买价。（他凭感觉估计如果没有这座楼，会造成多少花费，以此确定它的价值。）他的儿子兼合伙人、21 岁的阿米特说，这没有听上去那么难。 “我父亲买下地毯店的位置是这个地区最繁忙的一个岔口。”在梭尼父子买房三年后，州政府开始拓宽岔口。三个月的道路封闭和客流减少让旁边的零售店饱受其苦，有几家房东急于将房子出手。梭尼的地毯店得以熬过了这段萧条，他还在一次银行拍卖会上，以 40 万美元买下旁边的两座楼盘。这个价格大致是这两座楼几年前在一次税务评估中所定价值的一半。阿米特说: “工程结束后，他在这个很棒的位置有了三个楼盘。”他们把其中一座当作地毯仓库，另一座出租给了一家现金兑换公司和音乐商店。一年能赚 8 万美元。
之后，他们又做了几笔精明的买卖。阿绍克以 38 万美元的价格买了一座被弃用的旱冰场，面积达两万平方英尺。旱冰场所在位置的旁边正要建一条高速路。他解释说: “房东住得很远，没想到那条新建公路会提升房子的价值。”梭尼父子获到了改变旱冰场用途的许可。之后，一家特许学校把它改造成了教室，每年要交付将近 20 万美元的租金，超过购买价格的一半。几年后，学校破产，他们有段时间找不到租户，便把这座楼当成仓库，搞地毯和艺术品批发。今年 3 月，又有一家私立学校决定入住，它给出的租金是每月 15 万美元，比这座楼 6,700 美元的月维护成本高出一倍还多。
不是每次买房都能如此轻松获利。阿绍克曾在 1989 年买了一座旧购物中心，就没能找到足够的租户，其他租户给的租金很低，他一直在赔钱。解决办法: 自己去填充。阿绍克认为，购物中心太大，地段也不适合卖地毯。但卖硬木地板如何？他和一家瑞士生产商签约，将装满薄板的集装箱直接运到购物中心，运输占目前零售成本的 25%。梭尼将购物中心未出租的一块空间用作地板仓库，还有一块改造成地板零售中心。据阿米特说，他的地板公司还按现行市场价格向他家的房地产部门支付租金。随著梭尼父子填充了部分空间，其他租户也愿意入住空地，商场渐渐满起来了。“现在购物中心一年的收入有 30 万美元。购物中心本身已经升值。我卖地板也赚到了钱。”
梭尼父子还没有到此为止。11 月，他们买了一座废弃的金属加工厂，价格 27 美元一英尺。“跟偷来的一样，”阿米特说，“价钱只有原来的一半。”虽说附近有一家类似的工厂，以每英尺 8 美元出租，但不到 500 米外，就有一家新开的高档饭店，街对面还有一座哈利戴维森摩托车展厅，这些将吸引大批潜在的购物者来此，从而提升这座楼的价值。阿米特认为，他们能以三倍的价格卖掉这座厂房，但他们不愿卖。他说: “你得把 15% 的利润上交山姆大叔。”他们认为，更好的做法是让房产增值和需要时拿它办理贷款（指房屋净值贷款，即以房屋为抵押的个人贷款──译注）。
阿米特估计，这些（购物中心、旱冰场、地毯商店和附近楼盘，再加上金属加工厂仓库和一些未开发的地块）总共价值约 1,500 万美元。他说: “我们估计，去年上涨了 20%。有时候根本不会上涨，但奥兰多附近年平均经济增长率接近 10%。”梭尼父子毫不怀疑，增长将会继续。阿绍克说: “这个国家人均收入高，很多人将投入这一行。”他希望能找到投资者，这样他可以买更多的房子。
阿米特是否担心他泄露了太多家族做生意的秘密？“不，”他说，“大多数人没有胆量去做我们所做的事。你必须深深地投入进去。”
