爱华网2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（又称121号文件）。这个被地产大腕潘石屹称为“颠覆性”政策的“通知”在将房地产开发商逼入绝地的同时，也把新任央行行长、同时也是货币政策委员会主席的周小川抛入了漩涡的中心。
此时，在周小川的脑子里，也许会闪现整整两年之前的一幕。2001年6月12日，财政部、国家计委、证监会等五部委联合发布《减持国有股筹集社会保险资金管理办法》，中国的证券市场从此被打入漫漫熊市。时任证监会主席的周小川一时成了千百万股民发泄不满的“出气筒”。
当年，在投资者的巨大压力下，国有股减持的措施先是被暂停，一年之后又被废掉。而今，对于周小川领导的货币政策委员会来说，121号文引起的强烈反弹显然又是一次“是非”考验。
不过，地产商们所期待的“纠错”一幕似乎不会重演。作为货币政策的制定和执行者，央行对于经济形势要有自己的判断，而且必须坚持这种判断，而其出发点就是维持经济的可持续增长，防止大起大落。
2003年4月28日，银监会挂牌，央行对银行业的监管职能移交银监会。正如人们所预期的那样，此举旨在加强央行货币政策制定和执行的独立性，避免货币政策与银行监管同步震荡。121号文件正是在机构分设背景下，央行祭出的一柄“利器”。
“从央行近期的几项重要决策来看，货币政策的独立性、中央银行对宏观形式判断的独立性在增强。121号文更是表明央行在货币政策操作的独立性上有明显的进步。” 中山大学岭南学院金融学教授巴曙松在接受《中国企业家》杂志采访时如此评价，“你可以注意一下以前的一些报道，包括几大银行和房地产行业主管部门在内的人都说不过热，对总体经济形势的判断方面，经济学界也十分乐观。虽然央行的决策内幕我们无从知晓，但这样一个政策的出台肯定是需要承担一些利益集团可能给予的压力的。”
央行有序出招？
让房地产商们感觉“大祸临头”的房贷“新政”并非是空穴来风。从去年下半年以来，央行乃至国务院领导已经多次发出“预警”。
2002年8月2日，央行公布二季度货币执行报告，在以相当大篇幅阐述“房地产业对经 济增长贡献”的同时，提出“要防止房地产泡沫”。
2002年10月24日，央行公布的三季度货币执行报告中，郑重提醒：“商业银行在支持房地产业发展的同时，要警惕房地产泡沫的出现。”
2002年11月，时任国务院总理的朱钅容基在会见香港中资机构负责人时，首次公开批评内地部分城市的房地产过热，一时引起轩然大波。
随后，便有央行对于房地产信贷的大检查。根据今年2月份公布的结果，在抽查的20901笔，金额1468亿元的房地产贷款中，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。
“逆向调节”是货币政策实施的要义。央行原来制定的2003年货币供应调控目标是M1（狭义货币）增长16%，而在2003年一季度M1增长了20.1%，为1997年以来最高。货币供应量的快速增长，除了外汇占款的被动投放因素外，从信贷角度看，受房地产投资的拉动影响比较明显。2002年房地产开发投资增长21.9%，而到了今年一季度竟高达34.9%。“过热迹象已经很明显，央行对此已经是忍了又忍。”一位内部人士表示。
地产商的误解？
据统计，房地产投资有70%来源于银行贷款，以“化解金融风险”为出发点，央行踩刹车自有它的道理，但是对于这样一个“10年来对房地产业最严厉的政策”（潘石屹语），房地产业难免产生货币政策之外的“联想”，尤其是在周正毅等地产富豪们刚刚“翻车”的背景下。
华远集团总裁任志强在网上发表的《“冬天”来了》的文章就指出：121号文件不仅是金融信贷政策的调整还是国家住房政策的调整，不仅是信贷对象的调整还是国家政治与经济政策的调整，“对富裕和可能进入富裕的家庭采取歧视的‘仇富’措施，看不到‘十六大’精神的支持。”
对于一个货币政策质疑的上升到国家政策导向的高度可能为近年来央行出台的各项政策中所仅见。在地产商中，持这种观点的人不在少数。不过，金融专家对此却不以为然。
“这是一个很平常的政策呀。”国务院发展研究中心的王召淡言。王认为，货币政策本来就是“短期的宏观经济政策”，和国家的大政方针并不矛盾。现在我们需要防止的是把短期政策长期化。
即便如此，地产商们对于“限制购买高档房、第二套房”等具体措施还是议论纷纷，认为这本是商业银行应该自己来考虑如何控制风险的问题，不该央行“横加干预”。
对此，巴曙松反驳说，中央银行此次出台的政策，许多是参考和借鉴了国际成熟市场的经验。根据风险管理的统计分析，第二套住房的贷款的违约率明显高于第一套，高档房贷款的违约率则高于普通住房，投资用的住房的贷款的违约率明显高于自用住房贷款。这根本不存在“仇富”的问题。当然，这些政策最好是商业银行根据自身的实际情况来自主做出，但是目前商业银行自我约束和激励机制不健全，货币政策的传导还不能完全依赖市场机制，中央银行对商业银行的行为还要进行一些必要的窗口指导和进行监督检查；在货币政策实施的过程中，央行除关注总量指标外，还要对信贷总量、信贷结构予以关注。另外，央行此次出台的政策，依然有较大的灵活性和回旋余地，例如，对于第二套住房的具体贷款标准，商业银行就拥有一定的回旋余地。
产业界声音难至央行
“这样一个对行业利益有重大影响的政策应该让我们提前了解，至少行业主管部门应该知道吧。”央行房贷“新政”除了措施上的严厉招致房地产商抱怨外，其“突然性”也是开发商抱怨的焦点。
前美联储主席马丁有句名言：“美联储有权在宴会进行到高潮时，把盛鸡尾酒的大碗拿走。”马丁先生所描述的情景正是目前发生在中国绝大多数地产商眼前的尴尬一幕。
不过，虽然央行有“独断专行”的权力。但是，中国的货币政策的决策过程依然有值得商榷的地方。最近，国务院任命了中国人民银行货币政策委员会新一届组成人员。委员会13名成员中，除中国社会科学院金融研究所所长李扬外，全部是官员或准官员。
“与发达国家的货币政策委员会相比，中国的货币政策委员会人员的构成突出表现为官员过多、学者偏少且任期过短。我们在当年制定《中国人民银行法》时，曾经一再提出应有产业界代表参加，但始终未能如愿。没有产业界代表参加，就很难听得到产业界的声音。在这种情况下，货币政策就很容易变成‘政府的政策’和‘银行的政策’。”魏加宁表示。
“未来货币委员会人员结构应当优化，以加强其公正性和科学性。”国务院发展研究中心在提交给中央的“金融宏观调节机制改革建议”中指出。“首先，货币政策委员会中，应该有2名-3名大区分行官员，以充分体现来自地区货币政策的呼声。其次，应吸收来自全国工商联与中国银行业协会中的企业界、银行界代表，以便体现有关各方的普遍呼声。”具体到121号文的制定，中国社科院法学所博士周汉华也认为，“房地产商作为一个利益集团应该有渠道反映自己的声音。”
国务院发展研究中心的这份报告最具挑战性的建议还是进一步提高央行货币政策的独立性。在国外，央行通常是独立于政府序列之外的，直接对国会负责。而在中国，央行是纳入政府序列之中的。按照现行《中国人民银行法》，目前的货币政策委员会仅仅是咨询议事机构，有关货币政策委员会的规定被简化为“由国务院决定”，因此随意性很大。“由于中央银行目前尚不能独立决定货币政策的取向，因此货币政策从谋划到出台往往时滞过长，容易错过最佳时机。”报告建议，“在未来的中央银行体制改革过程中，全国人大、国务院应该赋予其更大的决策权，至少能够独立选择和制定货币政策的取向。货币政策委员会未来应该提升为决策机构，并通过规范的投票表决方式进行决策。”报告建议。所有这一切只有一个目的，“把央行办成真正的央行。”
种种迹象表明，以央行和银监会分设为契机，今后，央行货币政策调整可能更具灵活性，频率更高。对于受121号文重创的地产商而言，似乎应该尽快提高自身对政策风险的预警能力。
